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Comunione ereditaria di un immobile: si può donare la propria quota?

10 Agosto 2019
Comunione ereditaria di un immobile: si può donare la propria quota?

Vorrei donare alla mia unica figlia il 50% di un immobile ricevuto in eredità da mio padre (deceduto nel 2016). L’altro 50% è di mio fratello. La successione è stata effettuata nei termini previsti dalla legge. Posso farlo? 

Nessuna norma impedisce alla lettrice di donare a sua figlia la sua quota di proprietà relativa all’immobile che le appartiene in regime di comunione ereditaria con suo fratello.

Tuttavia, e questo sicuramente glielo evidenzierà anche il notaio a cui la lettrice dovrà rivolgersi se vorrà donare la sua quota, la donazione di una quota di un immobile in regime di comunione ereditaria è soggetta ad alcune regole particolari se avviene, come nel caso specifico, prima che la comunione ereditaria sia sciolta, cioè prima che venga effettuata la divisione.

La Corte di Cassazione infatti, con sentenza delle Sezioni Unite n. 5.068 del 15 marzo 2016, ha chiarito che la donazione di una quota di un determinato bene (che faccia parte di un eredità costituita anche da altri beni) è nulla; può essere invece ritenuta valida solo alle seguenti condizioni:

  • se essa venga conclusa come donazione obbligatoria di dare (cioè come donazione che avrà efficacia solo nel momento successivo in cui, compiuta la divisione dell’immobile, l’immobile stesso risulti assegnato al donante, cioè a colui che nell’atto di donazione ha donato il bene);
  • se il donante sia consapevole che la cosa donata non è ancora sua (per la legge infatti, a seguito della divisione dell’eredità, colui al quale viene assegnato in proprietà esclusiva, in sede di divisione, un bene che faceva parte della comunione ereditaria è considerato unico e solo proprietario di esso fin dalla morte della persona a cui apparteneva e perciò, prima della divisione, chi dona una quota di un immobile in comunione ereditaria può non esserne il proprietario se, poi, quel bene non gli verrà assegnato in sede di divisione) e che venga fatta espressa menzione di questa consapevolezza nell’atto di divisione;
  • se il donante, nell’atto di donazione, si obblighi in modo formale ed espresso nei confronti del donatario (cioè di chi riceverà il bene in donazione) a procurargli l’acquisto del diritto (cioè si obblighi ad ottenere, in sede di divisione dell’eredità, la proprietà esclusiva del bene in modo da poter essere considerato da sempre unico e solo proprietario del bene e, quindi, a poterlo efficacemente donare).

Pertanto, se la lettrice vuol donare la sua quota di immobile a sua figlia prima che l’immobile sia oggetto di divisione ereditaria, dovrà procedere con una donazione obbligatoria.

Dovrà cioè sottoscrivere un atto di donazione nel quale la stessa, affinché l’atto sia valido: – si impegnerà, nei confronti di sua figlia, ad ottenere, quando l’eredità di suo padre sarà:

  • divisa, la proprietà esclusiva dell’immobile in questione perché solo così e solo in quel momento la donazione a sua figlia avrà effetto e sarà valida;
  • dichiarerà di essere consapevole che l’immobile, prima della divisione, non può essere considerato parte del suo patrimonio e che entrerà a farvi parte solo se, in sede di divisione, le sarà assegnato in proprietà esclusiva;
  • dichiarerà che la divisione realizzata non ha un immediato effetto traslativo (cioè non realizza immediatamente il passaggio di proprietà della quota a sua figlia), ma è una

donazione obbligatoria (cioè ad effetti posticipati).

Nell’atto di donazione sarà consigliabile poi:

  • inserire una data ultima entro la quale la lettrice dovrà concretizzare il suo impegno, verso sua figlia, a diventare unica e sola proprietaria dell’immobile attraverso la divisione dell’eredità (divisione che può essere amichevole ed in tal caso si realizza attraverso un atto notarile);
  • e menzionare il diritto di sua figlia, ai sensi dell’articolo 1113, 3° comma, del Codice civile, per effetto dell’atto di donazione obbligatoria, ad essere chiamata ad intervenire all’atto di divisione.

Si noti che la sentenza della Corte di Cassazione che ha chiarito e precisato tutto quello che si è indicato finora (cioè la sentenza n. 5.068 del 2016), e che si è sopra citato, si riferisce ad un caso in cui nell’eredità erano compresi altri beni oltre a quello la cui quota doveva essere donata.

Tuttavia, per ragioni prudenziali, si ritiene preferibile applicare le stesse regole anche nel caso in cui si abbia l’intenzione di donare una quota di un immobile che sia l’unico e solo bene di una eredità.

Infine, non avendo la lettrice altri figli, l’unica persona che potrebbe in futuro contestare la donazione è suo marito, ma solo se quest’ultimo fosse ancora in vita quando la lettrice verrà a mancare e solo se la donazione di questa quota avrà leso la quota di legittima che a suo marito spetta (suo marito e sua figlia, infatti, sono gli eredi legittimari, cioè coloro a i quali, per legge, deve essere destinata necessariamente una quota di eredità).

Articolo tratto dalla consulenza resa dall’avv. Angelo Forte


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