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Divieti ai negozi al pianterreno

10 Agosto 2019
Divieti ai negozi al pianterreno

Possiedo un intero palazzo che ha dei negozi al pianterreno. Ho intenzione di vendere un paio di questi negozi. Tramite la mia delibera condominiale, posso imporre al compratore: 1) niente musica o rumori molesti; 2) niente tavolini fuori in spazi condominiali; 3) obbligo di rimborso in percentuale dei suoi millesimi della polizza che ho che copre tutto il fabbricato.

Innanzitutto occorre precisare che un condominio nasce solo nel momento in cui l’unico proprietario di un edificio ne ceda a terzi, in proprietà esclusiva, piani o porzioni di piano (in questo senso si è espressa la Corte di Cassazione con sentenza n. 18.226 del 10 settembre 2004).

Quindi se il lettore, attualmente, è l’unico proprietario dell’intero edificio questo significa che un condominio ancora non esiste: comincerà ad esistere solo dopo che questi avrà venduto per la prima volta ad un altro soggetto una qualsiasi delle unità immobiliari che fanno parte dell’edificio.

Pertanto il consiglio che si offre al lettore è:

  • far predisporre fin da adesso il regolamento del condominio che nascerà nel momento in cui venderà a terzi per la prima volta un’unità immobiliare facente parte dell’edificio;
  • inserire nel regolamento di condominio le regole che il lettore ha specificato nel quesito (ed eventuali altre regole di comportamento, divieti ecc.);
  • richiamare e/o allegare al contratto di vendita dei negozi (ed in tutti gli eventuali successivi contratti di vendita di altre unità immobiliari) il regolamento di condominio contenente le regole che il lettore ha specificato nel quesito.

In questo modo il lettore avrà dato vita ad un regolamento condominiale di origine contrattuale che viene accettato dai condomini, mano a mano, attraverso la firma del contratto di compravendita delle unità immobiliari nel quale esso è richiamato ed al quale è allegato.

Quindi con la firma del contratto di acquisto delle unità immobiliari, i singoli condomini accettano il regolamento e, di conseguenza, accettano anche le clausole in esso contenute:

  • relative al modo di usare i beni comuni (ad esempio: niente tavoli su spazi condominiali);
  • e contenenti eventuali limiti di uso o di destinazione delle proprietà esclusive (ad esempio: rumori all’interno delle abitazioni).

Invece per la ripartizione delle spese di polizza non è nemmeno necessario inserire la clausola nel regolamento, perché è direttamente la legge che ne prevede la ripartizione in base ai millesimi di proprietà, trattandosi di una spesa per la prestazione di un servizio di interesse comune (articolo 1123, primo comma, del codice civile).

Per completezza si aggiunga che per fare in modo che le clausole relative all’uso dei beni comuni (no tavolini in spazi condominiali) o ai limiti di destinazione o di uso delle proprietà esclusive (no rumori nelle proprietà esclusive) possano essere imposte non solo a tutti i primi condomini proprietari di unità immobiliari ma anche a tutti i successivi acquirenti di esse (cioè anche a coloro che durante gli anni dovessero comprare le unità immobiliari acquistandole dai primi acquirenti e così via), si dovrà procedere, oltre che a richiamare ed allegare il regolamento nei contratti di vendita, anche a trascriverlo alla ex conservatoria dei registri immobiliari (oggi gestita dall’Agenzie delle Entrate).

Per la precisione, secondo l’insegnamento della Corte di Cassazione (sentenza n. 6.769 del 2018), dovrà essere trascritta la singola clausola del regolamento condominiale contenente la limitazione di destinazione della proprietà esclusiva o il limite di uso dei beni condominiali e ciò dovrà avvenire con la specifica menzione della clausola nella nota di trascrizione del regolamento nel quale è contenuta.

Articolo tratto dalla consulenza resa dall’avv. Angelo Forte


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