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Ipoteca su casa in comproprietà e debito passato a sofferenza

9 Agosto 2019
Ipoteca su casa in comproprietà e debito passato a sofferenza

Possiedo un appartamento in comproprietà al 50% con mia moglie su cui sono presenti 2 contratti di mutuo cointestati sempre onorati, con una ipoteca di primo grado a favore MPS e di secondo grado a favore di Intesa. Sulla quota di mia moglie è stata avviata azione esecutiva con udienza a settembre 2019 e per la quale stiamo valutando il da farsi. Ora Intesa scrive “affinché non siano pregiudicate le garanzie, dovremo classificare la sua posizione a sofferenza e depositare ricorso per intervento in detta procedura a meno che non ci pervenga pagamento a saldo posizione entro il 31.5.2019. L’intervento provocherà spese che dovranno essere corrisposte.” Non sono cliente Intesa e il mutuo residuo ammonta a € 7.000. Possono farlo?

La Banca Intesa ha adottato nei confronti del lettore (e si può immaginare anche nei confronti di sua moglie che, come questi, è cointestataria del mutuo nonché comproprietaria del bene ipotecato) due distinti provvedimenti e ne ha preannunciato un terzo.

1) Innanzitutto il loro debito è stato passato a sofferenza: il passaggio di un debito a sofferenza, come ha riconosciuto la Corte di Cassazione con sentenza n. 1725 del 29 gennaio 2015, è possibile non solo quando il debitore è insolvente o quando il credito è diventato definitivamente irrecuperabile, ma anche quando la situazione patrimoniale del debitore viene valutata negativamente perché emergono chiare e documentate situazioni che fanno ritenere non più sicuro, per il creditore, il rientro del credito.

Nel caso specifico, quindi, è chiaro e documentato che sull’immobile che costituisce la garanzia di cui la banca dispone (a tutela del prestito che vi ha erogato) è stata avviata una procedura esecutiva (si può immaginare da parte di un terzo creditore) e questa situazione è stata valutata dalla banca come segno di una situazione di difficoltà che mette in dubbio non solo la possibilità che la residua parte del debito possa essere dal lettore e sua moglie onorata, ma anche che resti integra la garanzia da voi concessa.

2) In aggiunta, la Banca ha anche disposto la decadenza dal beneficio del termine: la legge (cioè l’articolo 1186 del Codice civile) ed anche specifiche clausole dei contratti di mutuo stabiliscono che in alcuni determinati casi il creditore possa annullare la possibilità, concessa in precedenza al debitore, di pagare a rate il proprio debito e, quindi, possa di conseguenza pretendere il pagamento immediato di tutto intero il debito residuo.

I casi in cui il creditore può far decadere il debitore dal beneficio del termine e, quindi, pretendere il pagamento immediato di tutto intero il debito residuo, sono:

– i casi in cui il debitore diventa insolvente o diminuisca la propria garanzia o non fornisca la garanzia che aveva promessa

– o anche tutte quelle situazioni in cui divenga impossibile o più difficile che il debitore possa adempiere totalmente o parzialmente ai propri obblighi.

L’avvio, come nel caso specifico, di una procedura esecutiva (su iniziativa di altro creditore) che ha ad oggetto lo stesso immobile di cui i debitori sono comproprietari e su cui il creditore ipotecario banca Intesa ha iscritto ipoteca può sicuramente rientrare fra i casi in cui diventa impossibile o più difficile che il debitore possa adempiere totalmente o parzialmente ai propri obblighi e/o fra i casi in cui la garanzia stessa (cioè l’immobile oggetto di ipoteca) diminuisca di consistenza.

Si ribadisce e si sottolinea che i casi in cui è possibile che il creditore dichiari il debitore decaduto dal beneficio del termine sono non soltanto quelli indicati dall’articolo 1186 del codice civile, ma anche quelli specificati dalle parti nel contratto di mutuo.

Infine, banca Intesa ha anche preannunciato che, in mancanza del pagamento del residuo debito entro la data indicata, interverrà nella procedura esecutiva avviata con aggravio di costi a carico del lettore e di sua moglie.

La banca non fa altro che esercitare una sua facoltà: la legge stessa infatti (cioè l’articolo 498 del codice di procedura civile) impone al creditore che ha pignorato un immobile di avvisare dell’avvenuto pignoramento altri eventuali creditori che su quello stesso immobile abbiano un diritto di prelazione che risulti dai pubblici registri (come le ipoteche).

L’avviso che la legge impone di dare ha evidentemente lo scopo di mettere in grado il creditore munito di ipoteca di decidere se intervenire nella procedura esecutiva iniziata da altro creditore: nel caso specifico evidentemente banca Intesa ha deciso di intervenire in quella procedura se non sarà estinto integralmente il debito nei suoi confronti entro la data che è stata indicata al lettore.

L’intervento nella procedura esecutiva, infatti, consentirà alla banca di essere preferita ad altri creditori (ma dopo Mps) nella ripartizione della somma ricavata dalla vendita all’asta dell’immobile.

Infine si evidenzia che se l’immobile in questione è in regime di comunione legale tra il lettore e sua moglie, la procedura esecutiva in corso porterà in ogni caso (se non sarà estinta prima della vendita) alla vendita dell’intero immobile considerato che la comunione legale, così come è delineata dalla legge, è una comunione senza quote e nella quale i diritti dei due coniugi hanno ad oggetto l’intero immobile.

Articolo tratto dalla consulenza resa dall’avv. Angelo Forte



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