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Recesso locazione per gravi motivi

9 Agosto 2019 | Autore:
Recesso locazione per gravi motivi

Quali sono i gravi motivi che giustificano il recesso del conduttore dal contratto di locazione? Qual è la differenza tra gravi motivi soggettivi e oggettivi?

La locazione è quel contratto che ti permette di godere di un bene altrui (quasi) come se fosse tuo. Quando si parla di locazione, il più delle volte ci si riferisce al contratto avente ad oggetto un bene immobile: il locatore concede un proprio locale affinché il conduttore possa viverci oppure esercitare un’attività commerciale. Devi sapere che la legge tutela ampiamente il conduttore, cioè colui che decide di pagare un canone periodico al fine di godere dell’immobile altrui. La tutela si esprime sostanzialmente nel limitare le ipotesi in cui il locatore può recedere, lasciando invece maggiore libertà al conduttore, il quale può esercite il recesso dalla locazione per gravi motivi.

Cosa significa che l’inquilino può recedere dalla locazione per gravi motivi? Quali sono le cause che giustificano la fine del rapporto giuridico e che, di conseguenza, possono definirsi gravi motivi? Qual è la differenza tra gravi motivi soggettivi e gravi motivi oggettivi? È quello che ti intendo spiegarti con questo articolo: se hai un po’ di tempo, vedremo insieme tutti i casi in cui è possibile recedere dalla locazione per gravi motivi.

Contratto locazione: cos’è la disdetta del locatore?

Prima di vedere cosa si intende per recesso dalla locazione per gravi motivi, vediamo cosa dice la legge a proposito del recesso del locatore, cioè di colui che ha concesso in godimento il proprio bene.

Nei casi di locazione di immobili adibiti ad uso abitativo, la legge dice che il locatore non può recedere dal contratto, ma può semplicemente impedire il rinnovo del contratto mediante disdetta. Cosa significa? Te lo spiego subito.

I contratti di locazione, quando hanno ad oggetto un immobile ad uso abitativo (una casa, insomma), seguono un particolare schema che prevede una durata minima di quattro anni rinnovabile per ulteriori quattro. Ciò che può fare il locatore è impedire, alla scadenza del primo quadriennio e rispettando un congruo preavviso, che il contratto si rinnovi per altri quattro anni.

Tecnicamente, quindi, il locatore può fare una disdetta, non un recesso. Ovviamente, resta salva la possibilità di chiedere la risoluzione anticipata del contratto nel caso in cui il conduttore si renda inadempiente (ad esempio, perché non paga più il canone oppure perché ha causato un grave danno all’immobile).

Disdetta locatore: quando?

Alla luce di quanto detto nel precedente paragrafo, la legge dice che il locatore può disdire il contratto, evitando il suo rinnovo automatico e rispettando un preavviso di almeno sei mesi, solamente se:

  • intenda destinare l’immobile ad uso abitativo, commerciale, artigianale o professionale proprio, del coniuge, dei genitori, dei figli o dei parenti entro il secondo grado;
  • se persona giuridica, società o ente pubblico o comunque con finalità pubbliche, sociali, mutualistiche, cooperative, assistenziali, culturali o di culto, intenda destinare l’immobile all’esercizio delle attività dirette a perseguire le predette finalità ed offra al conduttore altro immobile idoneo e di cui il locatore abbia la piena disponibilità;
  • quando il conduttore abbia la piena disponibilità di un alloggio libero ed idoneo nello stesso comune, e pertanto il recesso non risulta per lui gravemente pregiudizievole;
  • quando l’immobile sia compreso in un edificio gravemente danneggiato che debba essere ricostruito o del quale debba essere assicurata la stabilità e la permanenza del conduttore sia di ostacolo al compimento di indispensabili lavori;
  • quando l’immobile si trovi in uno stabile del quale è prevista l’integrale ristrutturazione, ovvero si intenda operare la demolizione o la radicale trasformazione per realizzare nuove costruzioni, ovvero, trattandosi di immobile sito all’ultimo piano, il proprietario intenda eseguire sopraelevazioni a norma di legge e per eseguirle sia indispensabile lo sgombero dell’immobile stesso;
  • quando, senza che si sia verificata alcuna legittima successione nel contratto, il conduttore non occupi continuativamente l’immobile senza giustificato motivo;
  • quando il locatore intenda vendere l’immobile a terzi e non abbia la proprietà di altri immobili ad uso abitativo oltre a quello eventualmente adibito a propria abitazione [1].

Recesso locazione del conduttore: quando?

Mentre il locatore può recedere (o meglio, fare disdetta) soltanto nei casi tassativamente previsti nel paragrafo precedente, il conduttore è un po’ più libero di rompere il vincolo contrattuale e andare via. Dice la legge che il conduttore, qualora ricorrano gravi motivi, può recedere in qualsiasi momento dal contratto, dando comunicazione al locatore con preavviso di sei mesi mediante lettera raccomandata.

Dunque, mentre il locatore può solamente impedire il rinnovo della locazione nelle ipotesi indicate dalla legge (salvo la possibilità di sfratto per inadempimento), il conduttore può recedere in qualsiasi momento, anche durante il quadriennio, dando congruo preavviso di sei mesi (o minore, se previsto dal contratto), ogniqualvolta ricorrano gravi motivi. Quali sono questi gravi motivi?

Recesso per gravi motivi: cosa significa?

Cosa significa che il conduttore, in qualsiasi momento e salvo l’obbligo del preavviso, può recedere dal contratto se ricorrono gravi motivi? Volutamente, il legislatore ha preferito una formula ampia, nella quale è possibile ricondurre molte ipotesi.

Secondo la giurisprudenza [2], un motivo è grave e giustifica il recesso quando:

  • è estraneo alla volontà del conduttore;
  • è sopravvenuto alla conclusione del contratto;
  • rende eccessivamente gravosa (in termini economici, materiali o psicologici) la prosecuzione del rapporto locatizio.

I gravi motivi di recesso dalla locazione, dunque, non sono necessariamente economici, ma possono riguardare qualsiasi ambito della vita privata del conduttore: possono sostanziarsi in problemi di salute, oppure in ragioni di ordine lavorativo o di incompatibilità con i vicini.

I gravi motivi di recesso possono anche essere oggettivi e dipendere dallo stato dell’immobile: prendi il caso di chi non possa continuare ad abitarvi per i gravi difetti strutturali dell’abitazione.

Gravi motivi soggettivi di recesso: quali sono?

Facciamo alcuni esempi pratici di recesso dalla locazione per gravi motivi, cominciando dai cosiddetti gravi motivi soggettivi, cioè da quelli che riguardano la persona del conduttore, pur non essendo dipesi da lui ed essendo sopraggiunti alla sottoscrizione del contratto.

Ad esempio, giustifica il recesso il trasferimento del proprio posto di lavoro: pensa a chi abbia locato un immobile a Milano perché aveva ottenuto un impiego nella città meneghina mentre, dopo solo un anno, viene distaccato a Roma. È chiaro che, in un’ipotesi del genere, il conduttore potrà recedere dal contratto per gravi motivi soggettivi imprevisti e sopraggiunti.

Costituisce altro esempio di grave motivo soggettivo di recesso la nascita di un figlio o, comunque, l’accrescimento del nucleo familiare, quando l’immobile locato non sia più idoneo ad ospitare la nuova composizione della famiglia.

Altro classico grave motivo di recesso dalla locazione è costituto dalla perdita del lavoro, con conseguente incapacità del conduttore di poter affrontare le spese derivanti dal pagamento del canone. Ugualmente, un serio problema di salute, occorso all’inquilino oppure ad un proprio familiare, anche non convivente, possono giustificare il recesso dalla locazione, se il conduttore è costretto ad esempio a trasferirsi per le cure oppure per assistere il familiare malato.

Anche la fine del matrimonio o della propria stabile relazione sentimentale può essere giusto motivo di recesso: pensa alla coppia che, dopo anni di convivenza, decide di lasciarsi e l’inquilino rimanente non può da solo far fronte al pagamento delle spese.

Infine, anche un reato può costituire grave motivo di recesso dalla locazione: pensa al conduttore che sia vittima di stalking condominiale, oppure sia stato minacciato o sia vittima di violenze e l’unica soluzione che gli rimane è quella di abbandonare la propria abitazione.

Gravi motivi oggettivi di recesso: quali sono?

Costituiscono gravi motivi oggettivi di recesso quelli che non sono collegati direttamente alla condizione personale del conduttore. I grami motivi oggettivi che giustificano il recesso anticipato sono, ad esempio, i problemi strutturali dell’immobile o di salubrità dell’ambiente in cui si vive: pensa alla presenza eccessiva di umidità e di muffa che rendono invivibile l’immobile, soprattutto se il conduttore soffre di asma o di altri problemi respiratori.

Altro grave motivo oggettivo di recesso può essere quello del permanente malfunzionamento di un servizio necessario al conduttore: pensa al guasto dell’ascensore che l’assemblea di condominio oppure l’amministratore non decidono di risolvere.

Gravi motivi: quando sono sopravvenuti?

È importante che i gravi motivi siano, oltre che non imputabili al conduttore, anche sopravvenuti, nel senso che non dovevano preesistere alla sottoscrizione del contratto. Facciamo un esempio. Un conduttore affetto da disabilità potrà giustificare il recesso nel caso di aggravamento delle proprie condizioni di salute; non potrà, al contrario, recedere semplicemente adducendo il proprio status, se questo era già sussistente al momento della stipula del contratto.

In altre parole, se una persona disabile sottoscrive un contratto di locazione e, nelle more del rapporto, chiede il recesso giustificandosi col solo fatto di essere invalido, non potrà svincolarsi dall’accordo perché non si tratta di un motivo sopravvenuto. Al contrario, se la patologia dalla quale deriva l’handicap o l’invalidità dovesse aggravarsi, allora sussisterebbe una giusta ragione di recesso.

Modello di recesso per gravi motivi sopraggiunti

Se vivi in affitto e intendi recedere dal contratto di locazione perché ricorre uno dei gravi motivi di recesso sopra visti, allora ti servirà senz’altro un modello da compilare ed inviare al locatore. Ebbene, troverai un valido fac simile leggendo l’articolo Come formulare i gravi motivi di recesso dal contratto di locazione.


note

[1] Art. 3, l. n. 431/1998.

[2] Cass., sent. n. 12291 del 30 maggio 2014.

Autore immagine: Pixabay.com


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