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Rinnovo contratto affitto a nuove condizioni

8 Luglio 2019
Rinnovo contratto affitto a nuove condizioni

Locazione a uso abitativo: cosa succede quando una delle parti comunica la variazione del prezzo o delle condizioni del contratto.

Alla scadenza di un contratto di affitto si possono verificare due possibilità: il rapporto può essere interrotto (in tal caso bisogna dare disdetta con raccomandata pervenuta sei mesi prima della scadenza) oppure lo si può rinnovare.

Il rinnovo può, a sua volta, avvenire alle medesime condizioni di prima (nel qual caso non c’è bisogno di fornire alcuna comunicazione all’altra parte; è sufficiente rimanere in silenzio) oppure a condizioni differenti (in tale ipotesi invece bisogna inviare una comunicazione all’altra parte almeno sei mesi prima). Quest’ultima è l’ipotesi del rinnovo del contratto di affitto a nuove condizioni. Si pensi al caso del proprietario di casa che voglia accordare all’inquilino una riduzione del canone o, al contrario, che chieda un aumento.

Di tanto, ci occuperemo in questo articolo. Spiegheremo, innanzitutto, quando scade il contratto di affitto e a quali condizioni. In secondo luogo, ci occuperemo di illustrare quali sono le possibilità che inquilino e locatore hanno di chiedere un rinnovo del contratto a nuove condizioni ed entro quali termini è possibile farlo. Ma procediamo con ordine.

Durata contratto affitto

Prima di spiegare come funziona il rinnovo del contratto di affitto a nuove condizioni occupiamoci della durata del contratto di affitto, materia che è stata innovata dal cosiddetto “decreto crescita” del 2019.

Come noto, nella maggior parte dei casi, il contratto di affitto a uso abitativo può essere di due tipi:

  • locazione 4+4: la durata del contratto è di 4 anni più altri 4 di rinnovo automatico alla prima scadenza. Dopo tale scadenza, i successivi rinnovi potranno essere solo di 4 anni ciascuno, e così di volta in volta fino alla disdetta proveniente da una delle parti;
  • locazione 3+2: la durata del contratto è di £ anni più altri 2 di rinnovo automatico alla prima scadenza. Dopo tale scadenza, i successivi rinnovi potranno essere solo di 2 anni ciascuno, e così di volta in volta fino alla disdetta proveniente da una delle parti. Il decreto crescita, con una norma di interpretazione autentica, ha chiarito che le scadenze successive alla seconda sono sempre di 2 anni e non di 3 come alcuni ritenevano.

Disdetta affitto

L’affitto (sia esso 4+4 o 3+2) può essere disdetto alla prima scadenza solo dal conduttore. Il locatore può farlo solo per specifiche ragioni.

Alle successive scadenze, il contratto può essere disdettato sia dal locatore che dal conduttore senza bisogno di motivazioni. Basta inviare la lettera di recesso con raccomandata a.r. almeno 6 mesi prima della scadenza (conta la data di ricevimento e non quella di spedizione: per cui bisogna procedere all’invio con anticipo in modo da prevenire eventuali ritardi del servizio postale).

Disdetta anticipata dell’affitto

Solo l’inquilino può dare disdetta anticipata, ma solo se:

  • il contratto glielo consente indicando le specifiche ragioni;
  • anche in assenza di indicazioni sul contratto, per gravi motivi ossia per ragioni: a) non dipendenti dalla volontà del conduttore (tale non sarebbe un trasferimento richiesto); b) imprevedibili alla firma del contratto di locazione (tale non sarebbe la cessazione di un rapporto di lavoro a tempo determinato); c) per cause oggettive (ad esempio una persona diventa disabile che, in un immobile privo di ascensore, non può più raggiungere il proprio appartamento).

Rinnovo affitto alle stesse condizioni

Se, alla scadenza dell’affitto, le parti intendono rinnovare il contratto di locazione alle stesse condizioni non devono fare nulla: basta cioè rimanere in silenzio. Il contratto, in tale ipotesi, si rinnova alle stesse condizioni di prima per un uguale periodo (4 anni o 2, a seconda che si tratti del contratto 4+4 o 3+2).

Rinnovo affitto a nuove condizioni

Se una delle parti (sia essa il locatore o il conduttore) ha interesse a rinnovare il contratto di affitto a nuove condizioni rispetto a quelle precedenti non deve necessariamente disdettare il precedente contratto e procedere alla firma di un nuovo. Al contrario, la legge gli consente un procedimento più semplice. Egli deve comunicare la propria intenzione di modifica del contratto all’altra parte: la dichiarazione va inviata almeno 6 mesi prima della scadenza stessa, a pena di decadenza.

Nella proposta, devono essere indicate le nuove condizioni contrattuali (durata, canone, ecc.) che regoleranno la locazione.

Ricevuta la proposta, il destinatario (locatore o conduttore)deve rispondere a mezzo lettera raccomandata entro 60 giorni dalla data di ricezione della stessa. Egli può:

  • accettare la proposta: in tal caso la locazione prosegue alle nuove condizioni;
  • rifiutare la proposta di rinnovo del contratto a nuove condizioni: in tal caso il contratto si interrompe alla scadenza;
  • trattare e proporre di rinnovare il contratto ma a condizioni diverse da quelle offertegli dalla controparte; ciò equivale ad una nuova proposta che necessita di un’accettazione della controparte;
  • stare in silenzio e non rispondere: in mancanza di risposta, il contratto si intende cessato alla data di cessazione della locazione e il conduttore deve riconsegnare l’immobile al locatore.

Ad esempio: Luca, inquilino di Antonio, sei mesi prima della scadenza dell’affitto propone al locatore una riduzione del canone e lo fa con raccomandata a.r.. Antonio non risponde o dice di no: in tal caso, alla scadenza del contratto, l’affitto si interrompe definitivamente.

Altro esempio: Antonio, proprietario dell’appartamento, al termine degli otto anni di locazione, chiede a Luca, conduttore, un aumento del canone di affitto. Lo deve fare con raccomandata a.r. sei mesi prima. Se Luca accetta il contratto prosegue alle nuove condizioni, altrimenti si interrompe.

L’offerta del locatore di un nuovo contratto per la prosecuzione del rapporto di locazione ha la funzione di impedire la rinnovazione del contratto in corso. Si tratta quindi di una nuova proposta contrattuale [2].

Minacciare l’interruzione dell’affitto

Il locatore che minaccia il conduttore di interrompere la locazione se questi non procederà al pagamento dei canoni pregressi ancora non corrisposti non commette reato: egli, infatti, sta esercitando un diritto concessogli dalla legge [3].


note

[1] Art. 2, primo comma, l. n. 431/98 «Alla seconda scadenza del contratto, ciascuna delle parti ha diritto di attivare la procedura per il rinnovo a nuove condizioni o per la rinuncia al rinnovo del contratto, comunicando la propria intenzione con lettera raccomandata da inviare all’altra parte almeno sei mesi prima della scadenza.

La parte interpellata deve rispondere a mezzo lettera raccomandata entro sessanta giorni dalla data di ricezione della raccomandata di cui al secondo periodo.

In mancanza di risposta o di accordo il contratto si intenderà scaduto alla data di cessazione della locazione.

In mancanza della comunicazione di cui al secondo periodo il contratto è rinnovato tacitamente alle medesime condizioni»

[2] Cassazione sent. n. 18069/2019.

[3] Cass. pen. sent. n. 563/2019.


3 Commenti

  1. La rinnovazione tacita del contratto di locazione richiede la continuazione della detenzione della res da parte del conduttore e la mancanza di una manifestazione di volontà contraria da parte del locatore. Ne deriva che, qualora il locatore abbia, invece, manifestato con la disdetta la volontà di porre termine al rapporto, la rinnovazione non può desumersi dalla permanenza del locatario nell’immobile locato dopo la scadenza o dal fatto che il locatore abbia continuato a percepire il canone senza proporre tempestivamente azione di rilascio, occorrendo invero un comportamento positivo tale da evidenziare una nuova volontà, contraria a quella precedentemente manifestata per la cessazione del rapporto.

  2. Nella locazione di immobili adibiti ad uso abitativo, al locatore è consentito denegare, legittimamente, il rinnovo del contratto alla prima scadenza, non essendo necessario, a tal fine, che fornisca la prova dell’effettiva necessità di destinare l’immobile ad abitazione propria o di un proprio familiare. E’ infatti sufficiente una semplice manifestazione di volontà.

  3. Nel caso io (proprietario dell’appartamento) alla seconda scadenza quadriennale propongo una prosecuzione dell’affitto a canone maggiorato, la prosecuzione dovrà essere per forza di minimo 8 anni o posso proporre una prosecuzione di soli 4 anni ? Insomma la proposta di una prosecuzione a condizioni diverse, configura praticamente un nuovo contratto di minimo 8 anni ?

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