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Condominio: posso conoscere i condomini morosi?

3 Agosto 2019
Condominio: posso conoscere i condomini morosi?

Nel condominio di mia zia, da qualche anno è in carica un amministratore che, pur di fronte  a diversi condomini morosi, ha ritenuto non un suo problema quello di riscuotere le quote pregresse in quanto riguardanti la vecchia gestione. Durante quest’anno è stato richiesto formalmente l’elenco dei debitori e, in assenza di riscontro, la convocazione di un’assemblea sull’argomento.

Nell’arco dei 10 giorni, previsti per legge, l’amministratore ha convocato una riunione fissandola a breve riprendendo tra i vari argomenti all’ordine del giorno solo alcuni tra quelli richiesti. Nulla invece viene detto circa le attività messe in essere per il recupero delle somme e di eventuali importi prescritti. Vorrei sapere come comportarmi e se l’amministratore ha l’obbligo di fornirci i nomi e gli indirizzi di tutti i condomini come richiesto

Gentile cliente, entro subito nel merito del quesito da lei posto.

La possibilità di ottenere l’elenco dei nominativi dei condomini morosi trova la sua fonte nel vigente codice civile. Questo, oggetto di recente modifica in materia condominiale, esplicitamente prevede che:

  • l’amministratore, su richiesta dei condomini e, quindi, indipendentemente, ad esempio, dall’eventuale concomitanza con l’assemblea di approvazione del bilancio consuntivo, debba fornire un’attestazione sullo stato dei pagamenti degli oneri condominiali [1];
  • l’amministratore, su richiesta dei creditori del condominio non ancora pagati integralmente, debba fornire agli stessi i dati dei condomini morosi [2].

Appare chiaro, pertanto, che l’esigenza di garantire il recupero delle somme, dovute dai proprietari in ritardo con i pagamenti, sia prevalente sul diritto dei debitori a vedersi tutelare rispetto al trattamento dei propri dati sensibili; in questo caso, infatti, si tratterebbe di una tipica ipotesi dove il descritto trattamento sarebbe lecito ed autorizzato ai sensi di legge.

Sembra evidente, quindi, che l’amministratore in carica non possa esimersi da tale comunicazione, che abbia l’obbligo di comunicare i dati dei condomini morosi e che, in caso contrario, vada incontro a delle responsabilità, non ultima quella di amministrazione irregolare [2]. In virtù di ciò, egli sarebbe suscettibile di revoca per giusta causa, anche dinanzi al Tribunale competente (nel caso in esame, invece, la predetta revoca potrebbe tranquillamente essere deliberata dai condomini insoddisfatti nell’assemblea di prossima fissazione).

Detto ciò, sembra, altresì, anomalo che l’amministratore in esame non abbia provveduto a recuperare dai condomini morosi le somme ancora dovute e relative alla precedente gestione.

È incontestabile, infatti, che non poteva certo essere responsabile per l’eventuale omissione compiuta dalla precedente amministrazione; è altrettanto vero, però, che, dal momento in cui aveva assunto l’incarico, l’amministratore attuale si sarebbe dovuto attivare per recuperare gli arretrati, a meno che non fosse stato esplicitamente dispensato in tal senso dall’assemblea. Si tratta di una conclusione alquanto logica, così come precisato anche dalla Suprema Corte di Cassazione in una recente pronuncia [3]. Secondo gli Ermellini, il nuovo amministratore non è sprovvisto dei poteri di riscossione degli oneri condominiali relativi ad annualità pregresse alla sua nomina, e riferiti a rendiconti e piani di riparto ritualmente approvati. Per non poter agire deve essere esplicitamente privato di tale facoltà: se ciò non è avvenuto, così come nel caso in esame, l’amministratore deve agire, così esercitando uno dei tanti poteri generali di cui è dotato l’amministratore in carica. Pertanto, anche per le predette ragioni, si potrebbe evidenziare una responsabilità dell’amministratore del condominio in esame per gestione irregolare.

È auspicabile, inoltre, che non sia maturata, nel frattempo, la prescrizione in merito agli oneri ancora dovuti. A questo proposito le ricordo che la prescrizione matura dopo cinque anni [4], che decorre dalla delibera di approvazione del rendiconto e dello stato di riparto [5] e che, nel suo come negli altri casi, potrebbe essere stata interrotta mediante invio di apposite e formali richieste di pagamento indirizzate ai condomini morosi.

Pertanto, a sua zia così come ai condomini giustamente solidali con la medesima, non resta che attendere la prossima quanto imminente assemblea. In virtù e in occasione della stessa sarà possibile revocare l’incarico all’attuale amministratore e nominarne uno nuovo;

Quest’ultimo potrebbe procedere ad acquisire dal suo predecessore tutta la documentazione contabile ed amministrativa relativa alla precedente gestione. Con questa, sarebbe, quindi, possibile giudicare oggettivamente quanto compiuto dal vecchio amministratore, ed acquisire ogni informazione anche e non solo in relazione alla situazione dei cosiddetti condomini morosi.

A seguito della descritta valutazione, il nuovo amministratore:

  • potrebbe avviare, finalmente e sempreché non si siano prescritti, il recupero dei crediti non riscossi;
  • potrebbe ritenere opportuno convocare un’apposita e successiva assemblea per deliberare riguardo ad un’eventuale azione nei confronti dell’amministratore uscente, per presunti danni provocati dal medesimo nei riguardi del condominio mal gestito.

Articolo tratto da una consulenza dell’avv. Marco Borriello


note

[1] Art. 1130 n. 9 cod. civ.

[2] Art. 1129 co. 12 n. 7 cod. civ

[3] Cass. civ. ord. n. 33046/2018

[4] Art. 2948 n. 4 cod. civ.

[5] Cass. civ. sent. n. 4489/2014


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