Diritto e Fisco | Articoli

Elementi essenziali verbale assemblea condominiale

9 Luglio 2019
Elementi essenziali verbale assemblea condominiale

Riunione di condominio: cosa bisogna indicare nel verbale e quando la delibera è annullabile per vizio di forma.

Può sembrare una cosa da giuristi parlare degli elementi essenziali del verbale di assemblea condominiale, invece si tratta di un discorso dai risvolti pratici ed estremamente interessanti. Quando infatti, nel corso della riunione, gli altri condomini approvano una decisione non gradita ad altri, questi ultimi hanno una sola possibilità per contestare la decisione della maggioranza: appigliarsi ai vizi formali della delibera. E i vizi di forma non sono solo quelli relativi ai quorum (ossia al numero di condomini e di millesimi con cui è stato approvato un punto all’ordine del giorno) ma anche quelli relativi alla completezza del verbale dell’assemblea. Come ad esempio l’indicazione dei nomi di chi ha votato a favore e contro.

In questo articolo individueremo quali sono, appunto, tali elementi essenziali verbale assemblea condominiale e comprenderemo quali conseguenze comporta la violazione delle regole di legge. Ma procediamo con ordine.

A che serve il verbale di assemblea

Il verbale di assemblea è il resoconto ufficiale della riunione di condominio. Tanto “ufficiale” che esiste un apposito registro – la cui tenuta e conservazione spetta all’amministratore – in cui vengono custoditi tali documenti, dalla nascita del condominio in poi.

Non si può quindi avere una riunione di condominio senza un verbale, lasciando all’aria le parole dette. Una verbalizzazione è sempre necessaria. Seppur in forma sintetica, questa però deve contenere alcuni elementi essenziali.

La mancata redazione del verbale comporta l’impugnabilità della delibera.

Quali sono gli elementi essenziali del verbale di assemblea condominiale?

Gli elementi essenziali del verbale dell’assemblea di condominio sono:

  • il luogo, la data e l’ora di apertura dell’assemblea;
  • l’ordine del giorno che l’amministratore ha, in precedenza, inviato a tutti i condomini con la raccomandata di convocazione e che consente di individuare l’elenco dei punti sottoposti all’assemblea. L’ordine del giorno non deve essere necessariamente trascritto all’inizio del verbale ma può essere “frammentato” per singoli punti, ciascuno dei quali riportato prima della relativa discussione e decisione;
  • l’indicazione del nome e del cognome di ciascuno dei condomini che hanno partecipato alla riunione. Bisogna indicare se questi sono presenti personalmente o per delega;
  • l’indicazione del valore millesimale di ciascun partecipante all’assemblea;
  • l’indicazione del presidente e del segretario;
  • la sintesi della discussione su ciascun argomento posto all’ordine del giorno;
  • la votazione, con indicazione dei nomi dei votanti favorevoli e di quelli contrari e delle rispettive quote di partecipazione;
  • ulteriori eventi rilevanti durante lo svolgimento dell’assemblea, quali l’allontanamento di un condomino dalla riunione;
  • l’ora e la dichiarazione di chiusura dell’assemblea;
  • la firma del presidente e del segretario.

Verbale assemblea: deve indicare i millesimi dei partecipanti?

Uno degli elementi essenziali del verbale dell’assemblea di condominio è l’indicazione dei nomi e cognomi di tutti i partecipanti con la specifica delle relative quote millesimali. Ciò al fine di vagliare il rispetto dei quorum costitutivi.

La mancata indicazione del totale dei partecipanti non rende però invalido il verbale.

Verbale assemblea: deve indicare i nomi di chi ha votato a favore?

Sulla necessità di indicare i nomi e i cognomi dei condomini che hanno votato “a favore” e “contro” un determinato ordine del giorno si è spesso pronunciata la giurisprudenza. La Cassazione, così come il tribunale di Milano [1], hanno già sostenuto l’incompletezza del verbale dell’assemblea di condominio che non specifica nomi, cognomi e millesimi dei condomini assenzienti e dissenzienti. Tale indicazione del resto è inoltre indispensabile per individuare i condomini legittimati ad impugnare la delibera. Leggi sul punto Condominio: verbale di assemblea nullo senza i favorevoli e contrari.

A riguardo è stato detto che «non è conforme alle disposizioni dettate in tema di condominio negli edifici concernenti l’assemblea e, specificamente, la formazione degli atti nel collegio, la delibera per la cui approvazione, in occasione delle singole votazioni, l’assemblea si limita a prendere atto del risultato della votazione, sulla base del numero dei votanti, e omette di individuare nominativamente i singoli condomini favorevoli o contrari e le loro quote millesimali». Non si tratta di nullità, ma di semplice annullabilità della votazione in assemblea, con conseguente onere per il condomino interessato all’impugnazione di agire in causa – previo tentativo di mediazione – entro 30 giorni.

Di contrari avviso è una sentenza del tribunale di Roma [2] secondo cui è valida la delibera il cui verbale, pur non indicando i partecipanti che hanno votato a favore, contenga l’elenco di tutti i presenti, dando atto dei nominativi degli astenuti, dei contrari e delle relative quote millesimali. In questo modo, difatti, si potrà comunque stabilire con certezza, per differenza, quanti e quali soggetti si siano espressi favorevolmente così da raggiungere il quorum legale.

Nel caso di specie, dal foglio presenze si evincevano i nominativi dei partecipanti e dei delegati. E, come precisato dalla Cassazione [3], non è annullabile una delibera il cui verbale, ancorché non riporti l’elenco puntuale di chi abbia votato a favore, tuttavia contenga i nomi dei presenti, personalmente o per delega, con i relativi millesimi, la specifica degli astenuti, dei condomini che abbiano votato contro e del valore complessivo delle rispettive quote millesimali. Dati che «consentono di stabilire con sicurezza, per differenza, quanti e quali condomini hanno espresso voto favorevole, nonché di verificare che la deliberazione assunta abbia superato il quorum richiesto dal Codice civile».

Dichiarazioni personali: vanno indicate in verbale?

Potrebbe succedere che, nel corso dell’assemblea, uno dei condomini dichiari determinate circostanze pretendendo che siano messe a verbale. Il presidente dell’assemblea ha l’obbligo di farlo o può sintetizzare a proprio piacimento l’altrui pensiero? Le dichiarazioni, le osservazioni, e gli interventi di ciascun partecipante devono essere riportati nel verbale solo su espressa richiesta dei partecipanti e in modo sintetico a condizione che siano inerenti all’ordine del giorno e siano oggetto di votazione. Quindi il Presidente ha ampia discrezionalità in merito. Si tenga tuttavia conto che il verbale dell’assemblea di condominio non è atto pubblico: per cui né l’indicazione di determinate circostanze, né la mancata trascrizione può incidere minimamente sui diritti del singolo condomino. Il quale, non perché un determinato fatto viene riportato nel verbale può ritenere che lo stesso sia documentato e provato.

Firme

Il verbale va firmato solo dal Presidente e dal segretario. Non è necessaria la firma di tutti gli altri condomini intervenuti. In mancanza della sottoscrizione da parte di tutti i condomini il verbale non acquisisce valore contrattuale e non ha effetto vincolante (si pensi a un verbale che modifichi il regolamento condominiale).

In verità non esiste alcun obbligo che sancisca la necessaria approvazione del verbale durante l’assemblea. Nessun obbligo, quindi, di farlo sottoscrivere dal presidente e dal segretario a fine incontro. Ciò che conta è che il documento sia «fedele e riporti la sottoscrizione, piuttosto che le modalità con le quali viene redatto». Il presidente e l’amministratore potrebbero quindi completare il documento successivamente nel proprio studio per firmarlo.


note

[1] Cass. sent. n. 5014/1999; Cass. sent. n. 697/2000 e n. 810/1999. Trib. Milano. sent. n. 3886/15 del 25.03.2015.

[2] Trib. Roma sent. n. 9733 del 14.05.2018.

[3] Cass. sent. n. 6552/2015.


Sostieni LaLeggepertutti.it

La pandemia ha colpito duramente anche il settore giornalistico. La pubblicità, di cui si nutre l’informazione online, è in forte calo, con perdite di oltre il 70%. Ma, a differenza degli altri comparti, i giornali online non hanno ricevuto alcun sostegno da parte dello Stato. Per salvare l'informazione libera e gratuita, ti chiediamo un sostegno, una piccola donazione che ci consenta di mantenere in vita il nostro giornale. Questo ci permetterà di esistere anche dopo la pandemia, per offrirti un servizio sempre aggiornato e professionale. Diventa sostenitore clicca qui

Lascia un commento

Usa il form per discutere sul tema (max 1000 caratteri). Per richiedere una consulenza vai all’apposito modulo.

 


NEWSLETTER

Iscriviti per rimanere sempre informato e aggiornato.

CERCA CODICI ANNOTATI

CERCA SENTENZA

Canale video Questa è La Legge

Segui il nostro direttore su Youtube