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Canna fumaria in condominio

11 Agosto 2019 | Autore:
Canna fumaria in condominio

Se vuoi installare una canna fumaria nel tuo condominio, leggi questo articolo. Scoprirai in quali casi la legge lo consente e con quali limiti 

L’installazione e l’uso della canna fumaria in condominio possono facilmente costituire causa di litigi con gli altri condòmini. Quando si installa una canna fumaria è probabile che uno o più condòmini lamentino un pregiudizio all’estetica del fabbricato oppure il fastidio che può essere provocato dai fumi emessi o un pericolo per la sicurezza dell’edificio, ecc.

Ciò accade perché, anche quando la canna fumaria appartiene ed è usata esclusivamente da un condomino, essa insiste solitamente su una proprietà comune – si pensi al caso in cui è appoggiata al muro perimetrale dell’edificio – così come può incidere su un’altra proprietà esclusiva (ipotesi che si verifica, per esempio, quando la canna fumaria passa per il terrazzo appartenente a uno dei condòmini).

A questo punto, ti starai ponendo qualche domanda. Quando la canna fumaria è un bene comune e quando è di proprietà esclusiva? Quali norme ne disciplinano l’installazione e l’utilizzo? Come si suddividono le spese di manutenzione? Prima di rispondere a questi quesiti, è opportuno comprendere bene che cos’è una canna fumaria. Si tratta di un tubo attraverso il quale i fumi provenienti dalla combustione prodotti in un fabbricato – p.es. dal camino all’interno di un’abitazione privata o da una pizzeria ubicata nell’edificio condominiale – vengono espulsi all’esterno.

Il materiale con il quale viene realizzata la canna fumaria può esser di vario tipo: dal materiale refrattario al laterizio, passando per l’acciaio.

Uso esclusivo o uso comune?

La canna fumaria può essere un bene comune oppure di proprietà esclusiva di un condòmino. In particolare, rientra tra le parti comuni quando è al servizio dell’intero condominio [1] e dunque a servizio dell’impianto di riscaldamento centralizzato, diventando di proprietà esclusiva nel punto in cui la tubatura si innesta nell’appartamento del singolo condòmino.

Se, invece, la canna fumaria è di proprietà esclusiva di uno o più condòmini – cioè è a servizio dell’impianto relativo alla singola unità immobiliare – la circostanza che essa entri in un muro di proprietà condominiale non ne modifica la natura. Essa, dunque, anche in questa caso, rimane di proprietà esclusiva.

Installazione

La possibilità e le condizioni per l’installazione sono regolate, in particolare, dal regolamento di condominio, dal regolamento edilizio comunale e dal Codice civile.

In particolare, bisogna prima di tutto verificare se il regolamento condominiale faccia divieto di installare una canna fumaria. Se è così, l’unico modo che ha il singolo condòmino per acquisire questo diritto è quello di chiedere e ottenere la modifica di questo punto del regolamento. Se invece il regolamento di condominio non dice nulla in proposito, ciascun condòmino potrà procedere alla realizzazione della canna fumaria.

Il regolamento edilizio comunale deve essere consultato soprattutto per verificare se esso preveda distanza minime che devono intercorrere tra la canna fumaria e le costruzioni circostanti.

Nel silenzio di tale regolamento, si applicherà la distanza prevista dal Codice civile, ossia 3 metri [2].

Peraltro, anche chi intenda costruire a una distanza minore può farlo, dimostrando però di avere adottato tutte le misure necessarie a evitare danni a cose o persone [3].

In ogni caso, il condòmino interessato a installare una canna fumaria, potrà farlo senza dover chiedere l’autorizzazione all’assemblea. Ciò perché ciascun condomino può utilizzare le cose comuni – quale è la parete esterna del fabbricato sulla quale poggia la tubatura – a condizione che non ne modifichi la destinazione e non impedisca agli altri condòmini di farne parimenti uso [4].

Dunque, per esempio, se la canna fumaria viene realizzata sul tetto del fabbricato condominiale, andrà verificato se essa impedisce agli altri condòmini di utilizzare il lastrico solare.

Comunque, la canna fumaria dovrà essere realizzata a una distanza non inferiore ai tre metri dalle finestre degli altri condòmini [5] e non dovrà compromettere il decoro estetico del fabbricato.

Spese     

Nel caso in cui la canna fumaria sia condominiale, ogni condomino contribuisce alle spese di installazione e di manutenzione in virtù alle tabelle millesimali, a meno che tra gli stessi condòmini non sia stato concordato un diverso criterio di ripartizione. Se poi la canna fumaria serve i condòmini in misura diversa, allora le spese sono suddivise in proporzione all’utilizzo che ogni condomino può farne.

Laddove la canna fumaria appartenga in via esclusiva a un singolo condomino, quest’ultimo dovrà sostenere le relative spese.


note

[1] Art. 1117 cod. civ.

[2] Art. 890 cod. civ., in tema di costruzione di forni, camini e simili

[3] Cassazione, sentenza n. 13449 del 30/6/2016

[4] Art. 1102 cod. civ.

[5] Art. 907 cod. civ.


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