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Quali lavori di ristrutturazione si possono detrarre

11 Luglio 2019 | Autore:
Quali lavori di ristrutturazione si possono detrarre

La detrazione fiscale delle spese per la ristrutturazione di case e parti comuni dei condomini: in cosa consiste, per quali lavori è possibile, le modalità e la documentazione.

Vuoi ristrutturare un appartamento di tua proprietà. Sono previste delle agevolazioni fiscali? Nel condominio nel quale abiti l’assemblea ha deliberato di ritinteggiare l’edificio. Anche in questo caso si può beneficiare di detrazioni? Come devono avvenire i pagamenti delle spese per poterne usufruire? Quando si decide di effettuare dei lavori in casa o nelle parti comuni del proprio condominio (cioè nelle parti di proprietà di tutti i condomini come ad esempio le scale, il tetto dell’edificio, l’androne, ecc.) non sempre si è sufficientemente informati sulla possibilità di usufruire delle agevolazioni fiscali previste dalla legge. In materia, esistono, infatti, molteplici norme tra le quali risulta assai difficile districarsi.

Se, pertanto, sei interessato a saperne di più ed in particolare vuoi conoscere quali lavori di ristrutturazione si possono detrarre, è proprio leggendo questo articolo che potrai chiarirti le idee sull’argomento. Devi, comunque, tenere presente che per potere accedere alla detrazione fiscale sulle ristrutturazioni edilizie è indispensabile che l’edificio sul quale si intendono realizzare gli interventi, possieda i requisiti previsti dal nostro legislatore. Più precisamente, si deve trattare di un immobile esistente, adibito ad abitazione e/o delle sue pertinenze (ad esempio una cantina o un garage) ovvero delle parti comuni di uno stabile condominiale, situati nel territorio dello Stato.

Cos’è il bonus ristrutturazione

Il bonus ristrutturazione consiste in una detrazione fiscale del 50% delle spese sostenute per i lavori edili realizzati dal 26 giugno 2012 fino il 31 dicembre 2019, entro il limite di € 96.000. In merito, è opportuno precisare che dal 1° gennaio 2020, a meno che non intervenga una proroga, la detrazione probabilmente sarà portata alla misura ordinaria del 36% e il limite massimo di spesa sarà di € 48.000. Questo perché la percentuale dell’agevolazione fiscale e il limite di spesa non sono fissi ma possono cambiare di anno in anno in base alla legge di bilancio. E’ quindi, consigliato informarsi al riguardo prima di intraprendere dei lavori di ristrutturazione.

A conferma di ciò basta dare un’occhiata a come è cambiato il bonus ristrutturazione nel corso del tempo. La detrazione fiscale, infatti, è stata introdotta da una legge del 1997 [1], la quale aveva previsto, per le spese sostenute a partire dal 1° gennaio 1998 e per l’anno successivo, una detrazione pari al 41% delle stesse e, per quelle sostenute a far data dal 1° gennaio degli anni 2000 e 2001, una detrazione del 36%. La detrazione al 41% è stata successivamente ripristinata per il solo anno 2006. Successivamente, nel 2011 [2], la detrazione è stata resa stabile in misura del 36% per le spese di ristrutturazione edilizia sostenute per un importo non superiore a € 48.000 per ciascuna unità immobiliare.

Nel 2012 [3], la detrazione è stata aumentata dal 36% al 50% e il limite di spesa massima agevolabile è stato innalzato da € 48.000 a € 96.000 per unità immobiliare per il periodo dal 26 giugno 2012 fino al 30 giugno 2013, termine poi prorogato al 31 dicembre dello stesso anno [4]. Le leggi di stabilità e di bilancio degli anni 2014-2018 hanno prorogato per i rispettivi anni la misura della detrazione al 50% e il limite di spesa massima agevolabile a € 96.000 per unità immobiliare.

Quali lavori sono ammessi all’agevolazione fiscale

Tutte le istruzioni per potere beneficiare dell’agevolazione fiscale sono contenute nella nuova guida dell’Agenzia delle Entrate, la quale comprende anche un elenco dei lavori ammessi in detrazione e le regole sugli adempimenti obbligatori.

Il bonus ristrutturazione può essere richiesto solo per gli interventi edili espressamente indicati dall’Agenzia delle Entrate.

Nello specifico, si tratta di:

  • interventi di manutenzione ordinaria e straordinaria, opere di restauro e di risanamento conservativo nonché lavori di ristrutturazione edilizia effettuati sulle singole unità immobiliari residenziali di qualsiasi categoria catastale, anche rurali e sulle loro pertinenze [5];
  • interventi di manutenzione ordinaria e straordinaria, restauro e risanamento conservativo, ristrutturazione edilizia, effettuati su tutte le parti comuni degli edifici residenziali [6];
  • interventi necessari alla ricostruzione o al ripristino dell’immobile danneggiato a seguito di eventi calamitosi;
  • interventi relativi alla realizzazione di autorimesse o posti auto.

Inoltre, sono detraibili le spese per gli interventi finalizzati all’eliminazione delle barriere architettoniche (ad esempio quelle per l’installazione di ascensori e montacarichi), di bonifica dell’amianto, per prevenire il rischio di atti illeciti (si pensi all’istallazione di grate e cancelli), di cablatura degli edifici, di riqualificazione energetica, ecc.

Quali i lavori di manutenzione ordinaria detraibili

Le spese di manutenzione ordinaria ammesse all’agevolazione fiscale sono solo quelle sostenute per eseguire lavori che interessano le parti comuni degli edifici residenziali. La detrazione invece, non spetta per le spese di manutenzione ordinaria della singola unità immobiliare salvo il caso in cui le opere non facciano parte di un intervento più vasto. Così ad esempio la sostituzione di pavimenti è un lavoro di manutenzione ordinaria che se viene realizzato sul singolo appartamento a seguito di un lavoro più grande come la demolizione di tramezzature, la realizzazione di nuovi muri divisori o lo spostamento dei servizi, può rientrare nella detrazione al 50%. Allo stesso modo se si realizzano i servizi igienici (lavoro di manutenzione straordinaria) e poi si tinteggiano le pareti anche la tinteggiatura è una spesa che può essere detratta.

In generale, nella manutenzione ordinaria rientrano le opere che attengono alla riparazione, al rinnovamento ed alla sostituzione della finitura interna ed esterna di un immobile oltre a quelli necessari per mantenere in efficienza o integrare gli impianti tecnologici già esistenti come ad esempio:

  • tinteggiatura della facciata esterna dello stabile;
  • rifacimento dell’intonaco degli interni;
  • rifacimento della pavimentazione esterna;
  • riparazioni di balconi, terrazzi e recinzioni;
  • sostituzione di alcune parti degli impianti tecnologici, degli infissi, dei serramenti e delle serrande senza modificare il tipo di infisso.

Quali i lavori di manutenzione straordinaria detraibili

Nella manutenzione straordinaria sono ricomprese le opere edili che hanno lo scopo di modificare e sostituire parti anche strutturali degli edifici nonché quelle che servono per realizzare ed integrare i servizi igienico-sanitari e tecnologici. In ogni caso gli interventi devono essere tali da non alterare la volumetria dell’immobile e non devono comportare delle modifiche della sua destinazione d’uso.

Inoltre, vanno ricompresi nelle opere di manutenzione straordinaria anche quelle che determinano un frazionamento o un accorpamento di più unità immobiliari. Anche in questo caso è necessario che non venga alterata la volumetria complessiva del fabbricato o modificata la destinazione d’uso.

Volendo fare solo qualche esempio, sono lavori di manutenzione straordinaria:

  • il rifacimento del solaio o del tetto;
  • il rifacimento dell’impianto elettrico, di quello idrico, di riscaldamento, ecc;
  • la sostituzione di canne fumarie;
  • l’ apertura, la chiusura o lo spostamento di porte ed infissi;
  • il rifacimento di scalini, scale e rampe;
  • la realizzazione di recinzioni, muri di cinta e cancellate.

Quali gli interventi di restauro e di risanamento conservativo detraibili

I lavori edili di restauro e di risanamento conservativo sono quelli finalizzati alla conservazione dell’immobile e a garantirne la funzionalità.

Rientrano tra i lavori di restauro quelli volti a restituire all’immobile un particolare valore architettonico, storico o artistico. Rientrano invece, nei lavori di risanamento conservativo quelli diretti a mantenere le opere originali come ad esempio gli interventi:

  • indirizzati all’eliminazione e alla prevenzione di situazione di degrado;
  • di adeguamento delle altezze dei solai;
  • di apertura di finestre al fine di assicurare una migliore aerazione dei locali.

Quali gli interventi di ristrutturazione edilizia detraibili

Si considerano interventi di ristrutturazione edilizia quei lavori che trasformano l’edificio dando luogo ad un fabbricato del tutto o in parte diverso dall’originario salvo mantenere lo stesso volume e la stessa superficie di quello preesistente. Si pensi ad esempio:

  • alla realizzazione di una mansarda o di un balcone;
  • alla trasformazione di un balcone in veranda;
  • all’apertura di nuove porte.

Altre spese detraibili

Oltre alle spese effettuate per l’esecuzione dei lavori oggetto dell’agevolazione, ai fini della detrazione vanno considerate anche altre spese come quelle per la progettazione e le altre prestazioni professionali connesse (ad esempio quelle per la redazione della certificazione energetica), quelle relative all’acquisto dei materiali e per l’effettuazione di perizie e sopralluoghi, le spese per la messa in regola degli impianti elettrici, ecc.

Soggetti che possono richiedere il bonus ristrutturazione

I soggetti che possono beneficiare della detrazione fiscale sono:

  • il proprietario dell’immobile o il nudo proprietario (cioè il proprietario di un immobile concesso in usufrutto);
  • l’usufruttuario (che è il soggetto il quale può godere e disporre di un immobile senza esserne proprietario), l’affittuario o il comodatario;
  • i soci di cooperative e di società semplici;
  • gli imprenditori individuali a patto che l’immobile oggetto di ristrutturazione non sia ad uso strumentale.

Inoltre, l’agevolazione fiscale potrà essere richiesta anche da coloro che eseguiranno in proprio i lavori sull’immobile relativamente alle spese sostenute per l’acquisto dei materiali.

Per i lavori effettuati sulle parti comuni di un condominio la detrazione fiscale ristrutturazione spetta a ciascun condòminio in base alle quote millesimali.

In quante quote va suddivisa la spesa massima fino a € 96.000

L’agevolazione fiscale del bonus ristrutturazione va suddivisa in 10 quote annuali di pari importo, fino ad arrivare ad un massimo di € 96.000, ad iniziare dall’anno in cui vengono sostenute le spese.

Se i lavori sono iniziati nel 2019, la prima quota è detraibile a partire dalla dichiarazione dei redditi 2020, sia che si usi il modello 730 sia che si usi quello Unico.

Esempio: Tizio ha effettuato dei lavori di ristrutturazione per un importo complessivo pari ad € 40.000, la detrazione spetta sul 50% e quindi, su € 20.000. Tizio avrà diritto a scaricare € 20.000 suddivisi in 10 quote annuali da € 2.000 ciascuna per 10 anni.

Modalità di richiesta del bonus ristrutturazione e documentazione

Per potere beneficiare dell’agevolazione fiscale occorre indicare i dati catastali dell’immobile nella dichiarazione dei redditi. Inoltre, è necessario conservare determinati documenti al fine di una loro eventuale presentazione all’Agenzia delle Entrate.

Nel dettaglio, si tratta di:

  • domanda di accatastamento;
  • ricevute di pagamento dell’imposta comunale Imu (Imposta comunale unica);
  • delibera dell’assemblea per l’esecuzione dei lavori (parti comuni edifici residenziali) e tabella della ripartizione delle spese;
  • dichiarazione di consenso all’esecuzione dei lavori;
  • concessioni/autorizzazioni allo svolgimento dei lavori (ad esempio il permesso di costruire o la Cila) o dichiarazione sostitutiva dell’atto di notorietà (nel caso in cui per l’esecuzione dei lavori non sia richiesto alcun titolo abilitativo) indicante la data di inizio dei lavori e la compatibilità con le spese ammesse al bonus ristrutturazione.

Comunicazione all’Enea

Per gli interventi edilizi che comportano una riduzione dei consumi energetici (vedi il caso dell’installazione di pannelli solari) è necessario inviare una comunicazione all’Enea (Agenzia nazionale per le nuove tecnologie, l’energia e lo sviluppo economico sostenibile) relativa alle spese sostenute per la ristrutturazione. Il termine è di 90 giorni dalla data di collaudo o di fine dei lavori di ristrutturazione. L’invio deve avvenire telematicamente sul sito ufficiale dell’Enea che al momento è sospeso.

Tuttavia, sarà messo a disposizione online dal mese di settembre 2019 insieme alle relative istruzioni per l’invio della comunicazione.

Modalità per effettuare i bonifici

Al fine di usufruire del bonus ristrutturazioni è necessario che i pagamenti delle spese di cui si chiede la detrazione, siano stati effettuati mediante bonifico bancario o postale, nel quale dovranno essere indicati i seguenti dati:

  • causale del versamento: bonifico relativo a lavori edilizi che danno diritto alla detrazione prevista dall’articolo 16-bis del Dpr n. 917/1986;
  • codice fiscale del beneficiario della detrazione;
  • codice fiscale o partita iva del beneficiario del pagamento.

Se si tratta di lavori eseguiti sulle parti comuni di un condominio, bisogna indicare anche il codice fiscale del condominio oltre a quello dell’amministratore o del condòmino che effettua il pagamento.

Se più persone sostengono le spese ed intendono usufruire del bonus ristrutturazione, nel bonifico va indicato il codice fiscale di tutte le persone interessate.

Quali gli altri bonus casa 

Oltre al bonus ristrutturazione la nuova Legge di bilancio 2019 ha previsto altri bonus casa come ad esempio:

  • il bonus verde per gli interventi di riqualificazione urbana. Consiste in una detrazione per chi sostiene spese per la sistemazione del verde di aree scoperte di pertinenza delle unità immobiliari private di qualsiasi genere, per cui terrazzi, balconi, giardini, anche condominiali, anche se attraverso impianti di irrigazione e lavori di recupero del verde di giardini di interesse storico. A partire dal 1° gennaio 2019 tutti coloro che sosterranno spese di sistemazione del verde e di recupero del verde storico potranno usufruire di una agevolazione fiscale pari al 36% fino ad un massimo di spesa di € 5.000. L’importo della detrazione dovrà essere divisa in 10 quote annuali di pari importo e le spese sostenute dovranno essere pagate tramite bonifico, assegni, bancomat o carte di credito;
  • il bonus mobili, che spetta a coloro che avendo ristrutturato un immobile dal 2018 in poi hanno comprato gli arredi, grandi elettrodomestici e mobili da incasso. In tal caso la detrazione spettante è pari al 50% e il limite di spesa agevolabile è di € 10.000. Nella detrazione rientrano anche le spese di trasporto e di montaggio dei mobili;
  • l’ecobonus che consente di beneficiare di uno sconto Irpef pari al 50% o al 65% delle spese sostenute per i lavori di risparmio energetico, in relazione alla tipologia di lavoro effettuato, percentuale che sale fino al 75% nel caso di lavori in condominio;
  • il bonus caldaia, che prevede una detrazione del 50% se si installa una caldaia a condensazione di classe A oppure una detrazione del 65% delle spese sostenute se si installa una caldaia a condensazione di classe A con contestuale installazione di sistemi di termoregolazione evoluti;
  • il sisma bonus, che è un’importante detrazione fiscale sugli interventi volti all’adeguamento sismico degli immobili e degli edifici/condomini siti in zone a rischio terremoto. In particolare, i contribuenti che eseguono interventi per l’adozione di misure antisismiche sugli edifici entro il 31 dicembre 2021, possono detrarre una parte delle spese sostenute dalle imposte sui redditi. La percentuale di detrazione e le regole per poter ottenere il sisma bonus variano in base a diversi parametri. Nello specifico, con sisma bonus 2019 si può ottenere una detrazione:
    • del 50% sulle spese effettuate per l’adeguamento antisismico da calcolare su un ammontare massimo di € 96.000 per immobile
    • del 70 o 80% quando dalla realizzazione degli interventi si ottiene una riduzione del rischio sismico di 1 o 2 classi;
    • dell’80 o 85% se i lavori volti all’adeguamento sismico sono stati realizzati sulle parti comuni di edifici condominiali (con passaggio di 1 o 2 classi);
    • del 75 o 85%, fino a un massimo di € 96.000, per chi acquista un immobile in un edificio demolito e ricostruito nei Comuni in zone classificate a “rischio sismico 1”.

note

[1] Art. 1 co. 5 e 6, L. n. 449/1997.

[2] Art. 16 – bis D.L. n. 201/2011.

[3] Art. 11 co. 1 D.L. n. 83/2012.

[4] D.L. n. 63/2013.

[5] Art. 3, lett. b), c) e d), Dpr n. 380/2001.

[6] Art. 3, lett. a), b), c) e d) Dpr n. 380/2001.


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