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Il contratto di locazione transitorio per studenti

11 Agosto 2019
Il contratto di locazione transitorio per studenti

Quando si decide di affittare un appartamento a degli studenti, si entra in una giungla normativa, dove risulta difficile districarsi. Il contratto di locazione transitorio può risolvere numerosi problemi di natura tecnica e burocratica. Ecco di cosa si tratta.

Hai deciso di affittare un immobile a studenti per avere una piccola rendita extra? Non ti fidi delle agenzie e vuoi fare tutto da solo, ma non sai da dove iniziare? Non hai la minima idea di che tipo di contratto stipulare? Hai paura di pagare troppe tasse? Sei nel posto giusto per risolvere i tuoi dubbi. Con questa guida sul contratto di locazione transitorio per studenti verrai a conoscenza di tutto ciò che ti serve per affittare il tuo immobile senza pensieri.

Prima di passare a spiegarti di cosa tratti il suddetto contratto, però, occorre fare alcune precisazioni.
Quando si decide di locare un appartamento non basta mettere il contratto «affittasi» fuori dall’abitazione o scrivere un annuncio su internet. Bisogna avere le idee chiare su come agire perchè, di lì a breve, si andrà a stipulare un accordo validamente legale a tutti gli effetti.

Ci sono delle azioni preliminari che dovrai compiere per essere certo di non incappare in problemi successivi. Il primo passo è, dunque, quello di procurarti alcuni documenti che devi per forza avere in tuo possesso. Tra questi vi è l’APE, termine che sta per Attestato di Prestazione Energetica e indica il consumo energetico di una casa su una scala che va da A a G. L’APE deve essere eseguita da un tecnico specializzato, che, dopo un sopralluogo nell’appartamento, ne valuterà le caratteristiche strutturali e redigerà l’apposito documento. Quest’ultimo ha durata decennale e dovrà essere consegnato all’inquilino al momento della stipula del contratto.

Oltre a ciò, tra le altre carte che dovrai allegare al documento di affitto, vi sono una tua copia del documento di identità e relativo codice fiscale, una visura catastale o l’atto di acquisto dell’immobile e una planimetria del suddetto appartamento.

Dovrai poi assicurarti che tutti gli impianti siano a norma e che gli elettrodomestici inclusi nel contratto di locazione funzionino. Ti consiglio inoltre, di fare anche un piccolo inventario di tutto ciò che è presente nell’appartamento. Se hai fatto tutto questo, posso passare a spiegarti il contratto di locazione transitorio.

Cos’è il contratto di locazione transitorio per studenti

Nel contratto di locazione transitorio un locatore mette a disposizione di uno studente fuori sede un immobile destinato ad abitazione, dietro il corrispettivo di una somma di denaro. Il termine «fuori sede» indica che la residenza dello studente non deve essere nella stessa città dove è situata l’università alla quale è iscritto, e comunque, quest’ultima, o una sua sede distaccata di essa, si deve trovare nel comune, o in un comune limitrofo, dove ci si intende trasferire. La durata minima di tale accordo è di sei mesi, quella massima di trentasei. Una delle caratteristiche di questo negozio giuridico è che l’inquilino, non può in alcun modo sublocare l’appartamento.

Se decidi di affidarti a questo tipo di contratto, devi sapere che il canone di affitto che puoi chiedere, è convenzionale. Ciò significa che il comune dove è locato l’immobile, comunica, in base alle caratteristiche del suddetto e della zona, l’importo minimo e massimo che puoi domandare. Per caratteristiche dell’immobile, si intendono l’età, lo stato di manutenzione, la categoria catastale e l’arredamento. Quelle di zona, invece, tengono conto, tra gli altri, dei trasporti, dei negozi situati nelle vicinanze e delle aree verdi.

Per sapere qual’è la tua fascia di riferimento basta andare sul sito del tuo comune e scaricarti la relativa tabella. Per il calcolo, però, ti consiglio di affidarti ad un commercialista o ad un ragioniere, specie se non sei una cima in matematica!

Come compilare e dove registrare il contratto

Per quel che riguarda la compilazione del contratto, la prima cosa da fare è scaricare da internet il modello predisposto dal Ministero dei Trasporti e delle Infrastrutture. Quando inizierai a compilarlo, dovrai inserire le tue generalità e quelle dello studente, la descrizione dell’appartamento, l’importo della caparra che hai ricevuto inizialmente, quella del canone di locazione, la modalità in cui esso verrà versato, la ripartizione delle spese condominiali e la durata del contratto.  Infine, dovrai allegare la documentazione dello studente in cui venga certificata l’esigenza transitoria dell’accordo. Detto in altri termini, servono il certificato di iscrizione all’università dell’inquilino e il suo certificato di residenza. Dovrà anche essere prevista un’apposita clausola in cui lo studente afferma di aver ricevuto tutta la documentazione relativa all’immobile, compresa l’APE.
Il contratto di locazione può essere intestato ad un unico studente, a più studenti, ai genitori dello studente (nel caso questi vogliano apparire come affittuari al posto del figlio) o a enti per il diritto allo studio.

Il contratto di affitto va registrato entro 30 giorni dalla sua stipula presso l’Agenzia delle Entrate. Entro sessanta giorni, invece, devi comunicare l’avvenuta registrazione all’inquilino e all’amministratore di condominio in modo che quest’ultimo possa aggiornare il registro dell’anagrafe condominiale. Per poter registrare il contratto ti occorrono due originali dello stesso e di un modello compilato RLI (Registrazione Locazione Immobili), che puoi scaricare dal sito dell’Agenzia delle Entrate.

Tra i documenti necessari per la registrazione di un immobile occorrerebbero anche la ricevuta di pagamento dell’imposta di registro effettuata con modello F24 ed una marca da bollo da 16 euro per ogni 100 righe del contratto. Tuttavia, se si sceglie il regime di tassazione della cedolare secca, gli ultimi due documenti decadono.

Cos’è la cedolare secca

La cedolare secca è un sistema di tassazione sugli affitti, entrato in vigore con decreto legislativo del 2011. Grazie ad essa, è possibile assoggettare il reddito derivante dalla locazione a questa contribuzione. Di fatto, essa sostituisce l’imposta di Registro, quella di bollo e anche l’Irpef. Chi applica il canone concordato, può usufruire di una tassa fissa pari al 10% del canone annuo. La cedolare secca dà vantaggi anche all’inquilino che si troverà sgravato dal pagamento delle tasse per la registrazione del contratto. Inoltre, non subirà aumenti Istat per tutta la durata dell’affitto. Ti ricordo che la cedolare secca deve essere calcolata nel momento della dichiarazione dei redditi e versata alle scadenze previste per il versamento delle imposte sui redditi.

È possibile rescindere il contratto?

Il contratto transitorio per studenti si conclude senza necessità di effettuare alcuna comunicazione, né da parte del locatore né da parte dell’inquilino. Può, però, essere rinnovato alle stesse condizioni per una sola volta. Come tutti i contratti, prevede anche delle modalità di recesso. Entrambe le parti possono richiederlo per mezzo di raccomandata da spedire almeno tre mesi prima la scadenza naturale dell’accordo, ma solo al verificarsi di determinate condizioni.

Lo studente può chiedere la risoluzione per gravi motivi. La giurisprudenza non specifica quali siano questi ultimi, ma, convenzionalmente sono tali un trasferimento o dei problemi di salute. Fai attenzione: se affitti, come spesso accade, a più studenti intestando il contratto a tutti loro, nel momento in cui uno di essi se ne va anticipatamente, gli altri ti devono corrispondere l’intero canone dell’appartamento. Ciò significa che devono dividere tra loro le spese dell’inquilino mancante, oltre a versarti le loro. In alternativa, chi rimane sotto il vincolo contrattuale, può trovare un altro inquilino che subentri a chi ha lasciato, accettando tutte le clausole del contratto stipulato dagli altri. Questo, ovviamente, sempre dietro tuo parere positivo. Se, invece, stipuli contratti con un solo inquilino, il canone di affitto di chi ha chiesto la rescissione, semplicemente verrà meno.

In caso di recesso, l’inquilino deve avere la premura di registrare la domanda all’Agenzia delle Entrate, senza alcun pagamento di imposta, se viene utilizzata la cedolare secca. Una volta che ti avrà riconsegnato le chiavi, tu provvederai a restituirgli la caparra, sempre che l’immobile si trovi nello stato in cui tu lo hai consegnato. Diversamente, potrai trattenere la caparra, o parte di essa, come risarcimento.

Come detto, anche il locatore può rescindere anticipatamente dal contratto. Questo atto può essere compiuto se l’inquilino non paga l’affitto entro 20 giorni dalla scadenza mensile pattuita. Altro esempio di morosità che causa la rescissione del contratto è quella relativa al mancato pagamento delle spese condominiali, quando l’importo non pagato supera complessivamente quello di due mensilità del canone.

Con queste ultime precisazioni hai tutto quello che ti serve per affittare il tuo appartamento nella massima tranquillità, senza l’incubo di incappare in qualche problema non previsto.



1 Commento

  1. Alla regolare scadenza di un contratto per studenti e con cedolare secca occorre la segnalazione all’Ufficio delle Imposte, o basta quella indicata nel contratto? Grazie.

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