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Immobile in comproprietà e cessione della quota in usufrutto

27 Luglio 2019
Immobile in comproprietà e cessione della quota in usufrutto

Sono proprietario di 1/3 di un immobile. I restanti 2/3 sono ripartiti tra mio fratello e mia sorella. La proprietà era in usufrutto a mia madre, residente nell’immobile insieme a mio fratello. In seguito al decesso di mia madre, vorrei cedere in usufrutto la mia quota a mio fratello, che attualmente vive ancora lì.

Mia sorella non è interessata a cedere in usufrutto la sua quota o a procedere altresì. Inoltre, nonostante mio fratello sia determinato a continuare a vivere nell’immobile, è un soggetto alquanto particolare, non possiede documenti e si rifiuta di firmare qualsiasi cosa o entrare in contatto con un notaio.

Come posso comunicare all’Agenzia delle Entrate che dell’immobile usufruisce esclusivamente mio fratello? È possibile per me presentare una dichiarazione sostitutiva di certificazione, stati, qualità personali e fatti che lo riguardano o dei quali abbia diretta conoscenza? (art. 46 e 47 del DPR n. 445/2000).

In virtù del quesito posto, è opportuno esporre sinteticamente quanto segue:

Utilizzo esclusivo del bene comune: l’indennizzo

Se un bene è di proprietà comune, ad esempio un immobile, esso può essere utilizzato da tutti i vari contitolari, ma a condizione che nessuno di essi alteri la destinazione originaria del bene o impedisca agli altri comproprietari di servirsene.

I predetti principi trovano la propria fonte non soltanto nella legge [1], ma anche nella comune interpretazione ed applicazione della medesima ad opera della corrente giurisprudenza [2].

Tra gli usi che possono essere fatti di un bene immobile, c’è sicuramente quello della locazione. In tal caso, infatti, i comproprietari decidono di affittare la cosa comune allo scopo di ricavarne una rendita e di dividerla tra di essi, in base alle proprie quote: si tratta del cosiddetto uso indiretto del bene, ritenuto pienamente legittimo [3].

Detto ciò, è assai frequente nella pratica che la comunione sia derivata da una successione ereditaria o simile e che uno dei comproprietari sia stato e sia attualmente residente nell’immobile in comune.

In un caso come questo, appare inevitabile che gli altri contitolari vengano estromessi dall’uso sia diretto che indiretto del bene e che la situazione descritta sia foriera di problematiche e dissidi tra il comproprietario occupante e quelli esclusi dall’utilizzo dell’immobile.

Nella situazione anzidetta, la Cassazione (si veda la nota [3]), ha precisato che i comproprietari estromessi hanno diritto ad un indennizzo a carico di quello residente esclusivamente nell’immobile:

una sorta di canone di affitto, visto che la detta somma andrebbe valutata secondo il valore di mercato del bene in relazione ad un’ipotetica locazione del medesimo. Il descritto diritto sarebbe, altresì, indipendente da una richiesta specifica in tal senso ad opera dei comproprietari in questione.

La citata posizione giurisprudenziale non ha trovato, però, conferma in un’altra sentenza della stessa Cassazione [4], secondo la quale i contitolari, esclusi dall’uso, diretto ed indiretto, dell’immobile, possono pretendere il canone dal soggetto residente soltanto se si mostrano intolleranti rispetto alla descritta situazione. In altre parole, essi avranno diritto all’indennizzo solo se dovessero esplicitamente chiederlo all’occupante comproprietario. In caso contrario, nulla potrebbero pretendere.

CASO CONCRETO

Dal quesito in esame emerge una situazione sostanzialmente conforme a quella appena descritta:

  • c’è un bene in comune;
  • lo stesso è utilizzato in via esclusiva da un solo comproprietario;
  • non vi è alcun indennizzo previsto a favore degli altri contitolari, che in qualche misura possa compensarli dal mancato uso dell’immobile;
  • il comproprietario occupante non sembra disponibile ad una soluzione concordata che possa da un lato consolidare, formalmente e giuridicamente, il proprio uso esclusivo e, dall’altro, liberare gli altri comproprietari dagli aggravi e dagli obblighi connessi alla loro quota.

In una vicenda come questa, per evitare di affrontare oneri e responsabilità in quanto comproprietario del bene non sarà sufficiente la dichiarazione paventata in quesito (…dichiarazione sostitutiva di certificazione, stati, qualità personali e fatti che lo riguardano o dei quali abbia diretta conoscenza?

(art. 46 e 47 del DPR n. 445/2000)…). La stessa, infatti, sarebbe priva di valore e di rilevanza giuridica nei riguardi del soggetto in questione (Agenzia delle Entrate).

Né sarebbe possibile liberarsi da ogni incombenza donando il lettore la propria quota o costituendo un usufrutto parziale a favore di suo fratello, senza alcuna collaborazione: in entrambi i casi sarebbe necessario il consenso di quest’ultimo dinanzi al notaio che stipulerebbe l’atto.

Allo stato attuale, quindi, visto che il fratello del lettore rifiuta ogni accordo e/o soluzione consensuale, quest’ultimo  potrebbe:

  • avanzare formale richiesta di indennizzo per l’uso esclusivo dell’immobile in contestazione;
  • procedere allo scioglimento della comunione in atto, mediante il procedimento previsto all’occorrenza che potrebbe concludersi anche con la vendita coattiva dell’immobile e con la divisione del ricavato tra i comproprietari.

Non è improbabile che il fratello del lettore, di fronte all’inevitabilità delle due opzioni descritte, magari stimolato da una comunicazione preventiva ricevuta da un suo legale di fiducia, venga a miti consigli e sia disposto ad una soluzione concordata.

In caso contrario, l’azione legale sarebbe imprescindibile per realizzare i suoi scopi.

Articolo tratto dalla consulenza resa dall’avv. Marco Borriello


note

[1] Art. 1102 cod. civ.

[2] Cass. Civ. sent. n. 4617/2007 – n. 7637/2009

[3] Cass. Civ. sent. n. 20394/2013

[4] Cass. Civ. sent. n. 2423/2015


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