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Acquisto nuova casa: come si ottiene il bonus prima casa

3 Agosto 2019
Acquisto nuova casa: come si ottiene il bonus prima casa

Sono proprietario di un appartamento senza box da 13 anni. Di recente ho comprato un’auto nuova (km 0), più grande della precedente, e tra poco sostituirò il mio scooter con una nuova moto. Di professione sono marittimo (lavoro per circa 4/5 mesi a bordo di una nave sia in Italia che all’estero e per un periodo di circa 2 mesi resto a terra).

Pertanto, è chiaro che non posso lasciare per strada parcheggiati auto e moto durante il mio imbarco, cioè per 4/5 mesi, quindi ho bisogno di un nuovo appartamento con box, dove mettere appunto auto e moto.

Posso usufruire dei benefici prima casa anche per il nuovo appartamento in ragione del fatto che sono cambiate le mie esigenze (quindi senza dover necessariamente vendere il vecchio immobile entro un anno dal rogito del nuovo appartamento)? Se si,quali sono le modalità di richiesta del beneficio?

La normativa attuale, per poter usufruire dei cosiddetti benefici fiscali “prima casa”, impone all’acquirente, in sede di acquisto, di dichiarare nell’atto definitivo di compravendita:

1) di non essere titolare, esclusivo o in comunione con il coniuge, di diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione, di altra casa di abitazione nel territorio del Comune dove si trova l’immobile che si intende acquistare;

2) di non essere titolare, neppure per quote o in comunione legale, su tutto il territorio nazionale, di diritti di proprietà, uso, usufrutto, abitazione o nuda proprietà, su altra casa di abitazione acquistata da lui o dal coniuge, usufruendo delle agevolazioni per l’acquisto della “prima casa”;

3) di impegnarsi a stabilire la residenza entro 18 mesi nel Comune dove è situato l’immobile oggetto dell’acquisto, qualora già non vi risieda.

Nel caso specifico, se il lettore acquistasse oggi un altro immobile nello stesso Comune in cui si trova l’immobile di cui questi è già proprietario (ed acquistato con le agevolazioni) oppure in un altro Comune italiano, non potrebbe usufruire per il nuovo acquisto delle agevolazioni “prima casa” perché non potrebbe dichiarare (nell’atto di acquisto del nuovo immobile) di non essere già proprietario di altra casa di abitazione nello stesso Comune del nuovo acquisto oppure di non essere già proprietario di altra casa di abitazione, su tutto il territorio nazionale, acquistata usufruendo delle agevolazioni “prima casa”.

Potrà invece sicuramente ottenere l’agevolazione “prima casa” sul nuovo immobile, solo se vendesse, entro un anno, l’appartamento di cui lo stesso è già proprietario.

Per completezza occorre dire che un’ordinanza della Corte di Cassazione (n. 100 dell’8 gennaio 2010) chiarì che le agevolazioni “prima casa” spettano anche a chi acquisti un immobile, e sia già proprietario di altro immobile nello stesso Comune del nuovo acquisto o sia già proprietario in altro Comune di immobile acquistato usufruendo delle stesse agevolazioni, se l’immobile già posseduto non sia più idoneo, per dimensioni e caratteristiche, a sopperire ai bisogni abitativi dell’acquirente.

La stessa Agenzia delle Entrate, con risoluzione n. 107 del 1° agosto 2017, ha precisato che le agevolazioni “prima casa” riguardano (come precisa la norma in vigore) solo le “case di abitazione”; si deve cioè necessariamente trattare di immobili che “sulla base di criteri oggettivi, risultino astrattamente idonei al soddisfacimento di esigenze abitative”.

Perciò l’Agenzia delle Entrate, nella risoluzione n. 107 (ribadendo quanto aveva già precisato nella risoluzione n. 86/E del 20 agosto 2010), chiarisce che se l’immobile che già si possiede è assolutamente inidoneo, sulla base di criteri oggettivi, all’uso abitativo, il proprietario potrà fruire dei benefici “prima casa” per l’acquisto di un nuovo immobile:

  • anche se possiede già un altro immobile (quello non idoneo all’uso abitativo) nello stesso Comune nel cui territorio intende acquistare un nuovo immobile 
  • o anche se aveva usufruito dei medesimi benefici “prima casa” per l’acquisto dell’immobile non più idoneo in modo assoluto all’uso abitativo e intende acquistare con gli stessi benefici un altro immobile in un altro Comune.

Tuttavia affinché questa possibilità si concretizzi e sia possibile usufruire dei benefici prima casa anche senza vendere l’immobile già posseduto, è necessario contemporaneamente che:

  • l’immobile già posseduto sia totalmente inidoneo all’uso abitativo
  • e che l’inidoneità assoluta all’uso abitativo dipenda da criteri oggettivi.

Nelle risoluzioni citate in precedenza l’Agenzia delle Entrate precisò che l’inidoneità assoluta in base a criteri oggettivi c’è, ad esempio, se l’immobile è inagibile o coinvolto da eventi sismici che lo rendano totalmente inservibile all’uso abitativo.

Nel caso specifico, invece, l’immobile di cui il lettore è già proprietario non risulta totalmente inidoneo all’uso abitativo, ma soltanto soggettivamente (e non oggettivamente) meno comodo per le sue specifiche necessità.

Ciò che si vuole dire è che l’attuale appartamento del lettore non può essere considerato per ragioni oggettive (cioè per ragioni che non riguardano le sue soggettive necessità) assolutamente inidoneo all’uso abitativo (così come richiede l’Agenzia delle Entrate per concedere le agevolazioni su un nuovo acquisto).

Perciò, se il lettore acquistasse un altro appartamento e nell’atto di acquisto dichiarasse (perché è obbligatorio farlo) di essere già proprietario di altro immobile nello stesso Comune (o di essere proprietario in altro Comune di immobile già acquistato con le agevolazioni) insistendo però, per ottenere le agevolazioni “prima casa” sul nuovo acquisto, dichiarando anche che il primo immobile è secondo lui inidoneo all’uso abitativo specificando le ragioni dell’inidoneità (cioè che l’immobile è sfornito di adeguato ricovero per la sua auto e la sua moto), questi andrebbe incontro a questo iter:

  • pagare comunque subìto l’imposta piena sul nuovo acquisto (senza agevolazioni);
  • chiedere poi all’Agenzia delle Entrate il rimborso tra imposta piena pagata e quanto avrebbe dovuto pagare usufruendo delle agevolazioni “prima casa”;
  • molto probabilmente non ricevere alcuna risposta dall’Agenzia delle Entrate (cosiddetto silenzio – rifiuto);
  • impugnare il silenzio rifiuto dell’Agenzia delle Entrate facendo ricorso alla Commissione tributaria provinciale e tentare quindi di convincere i giudici che, anche in un caso come quello in esame (diversamente da quanto ritiene l’Agenzia delle Entrate) l’immobile già posseduto deve essere considerato inidoneo all’uso abitativo e, perciò, gli spettano le agevolazioni “prima casa”.

Riassumendo: o il lettore vende l’immobile che già possiede entro un anno dal nuovo acquisto (e in questo caso sicuramente gli spettano le agevolazioni “prima casa” sul nuovo acquisto), oppure per poter sperare di usufruire delle agevolazioni “prima casa” sul nuovo acquisto dovrà prepararsi ad un contenzioso con l’Agenzia delle Entrate davanti alla Commissione tributaria provinciale competente (con possibilità di successo non molto significative in verità).

Articolo tratto dalla consulenza resa dall’avv. Angelo Forte



1 Commento

  1. Buongiorno, in merito a questo tema é possibile usufruire ancora delle agevolazioni “prima casa “, qualora in una abitazione di 70mq commerciali x 4 persone, la cameretta di 10mq risulti inidonea per dimensioni ad ospitare 2 bambini (maschio e femmina che crescono)? Grazie

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