Diritto e Fisco | Articoli

Condominio e criteri di ripartizione spese del lastrico

20 Luglio 2019
Condominio e criteri di ripartizione spese del lastrico

Proprietario in un condominio che si appresta ad effettuare i lavori di manutenzione straordinaria di due lastrici solari. Il criterio di ripartizione di spese (30 K) che si vorrebbe attribuire si basa su due diversi gruppi di condomini costituiti da quelli che sono sotto la verticale d’aria e insistere sui due gruppi di condomini per il lastrico di pertinenza. Essendo nel mio gruppo con circa la metà dei millesimi tale soluzione risulta per me oltremodo gravosa.

Tuttavia, esiste una dipendenza tra i due lastrici. È possibile accedere a quello dell’altro gruppo di condomini solo ed esclusivamente passando dal lastrico del mio gruppo. Il passaggio è necessario per accedere ad antenne, tetto scale, per eseguire ogni tipo di lavoro, o semplicemente per recarvisi. Possono quindi i condomini del gruppo terrazzo che fruisce di passaggio dall’altro esimersi dal contribuire alle spese di quest’ ultimo? Non ne sono obbligati su base millesimale? Esiste un’alternativa (unico gruppo)?

In base alla descrizione dei luoghi fatta dal lettore, la norma di legge che deve regolare la ripartizione delle spese di manutenzione straordinaria delle parti comuni in questione (cioè il lastrico che sovrasta la sua abitazione) è il comma 2° dell’articolo 1123 del Codice civile.

Secondo questa norma, infatti, se le parti comuni sulle quali occorre eseguire lavori sono destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell’uso che ciascuno può farne.

Il lastrico che copre anche l’abitazione del lettore, infatti, non serve soltanto come copertura agli appartamenti che sono sotto la sua verticale, ma, da quello che questi descrive nel quesito, serve anche i condomini a cui non funge da copertura che se ne devono necessariamente servire per poter accedere alle loro stesse antenne e per gli altri fini dallo stesso indicati.

Pertanto, siccome di questo lastrico effettivamente ne fanno uso anche altri condomini oltre che quelli a cui serve da copertura (e questo uso è necessario ed inevitabile per ragioni strutturali e per destinazione), il criterio di ripartizione delle spese di conservazione e di godimento che lo interessino deve tenere conto di questo e, perciò, a queste spese devono essere chiamati a partecipare anche gli altri condomini che ne fanno uso.

A questo criterio stabilito dalla legge si può derogare (adottando un altro criterio) solo se esiste un accordo raggiunto all’unanimità da tutti i condomini o se un diverso criterio di ripartizione delle spese è stato fissato per il lastrico nel regolamento contrattuale (quello cioè predisposto dall’originario venditore – costruttore) che sia stato richiamato nei singoli atti di acquisto.

Si noti che il criterio stabilito dall’articolo 1123, 2° comma, del Codice civile, cioè quello appena descritto e che è quello applicabile a casi simili a quello descritto dal lettore, richiede un’apposita e distinta tabella millesimale che trasformi in millesimi il diverso uso che i vari condomini possono fare di questo lastrico (un conto è infatti la posizione del condomino che ha il lastrico che gli fa anche da copertura, e un conto è la posizione di chi può usare il lastrico per accedere alla sua antenna ma a cui il lastrico non fa da copertura).

Articolo tratto dalla consulenza resa dall’avv. Angelo Forte


Lascia un commento

Usa il form per discutere sul tema. Per richiedere una consulenza vai all’apposito modulo.

 



NEWSLETTER

Iscriviti per rimanere sempre informato e aggiornato.

CERCA CODICI ANNOTATI

CERCA SENTENZA