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Condominio: quando il regolamento è validamente costituito?

20 Luglio 2019
Condominio: quando il regolamento è validamente costituito?

Lo stabile in cui abito si è costituito in condominio nel 2012. Nel 2007 i proprietari avevano fatto redigere un regolamento (secondo me erroneamente intitolato regolamento condominiale in quanto non vi era nessun condominio costituito). È valido detto regolamento oppure deve essere approvato dall’assemblea condominiale? L’amministratore non è molto chiaro in merito. Preciso che siamo sotto la soglia dei 10 proprietari.

A seguito del quesito posto è opportuno esporre sinteticamente quanto segue:

Nascita e regolarità del condominio

In base alla legge attuale, un condominio si costituisce automaticamente e regolarmente allorquando due o più unità immobiliari abbiano delle parti comuni [1] e sempreché vi siano almeno due proprietari distinti.

È sempre la normativa in vigore a chiarire, altresì, il concetto di parte comune, in modo da specificare quali sono gli elementi strutturali essenziali, in presenza dei quali si può parlare di condominio [2].

A tale riguardo, la giurisprudenza ha più volte ritenuto ammissibile la presenza di un condominio “minimo”, cioè costituito da solo due proprietari, contemplando, in tal caso, l’applicabilità delle norme in materia.

Nell’ipotesi descritta, così come in quella in cui il numero dei proprietari- condomini è maggiore, il condominio si ritiene automaticamente e regolarmente costituito.

In sostanza, ciò significa che saranno applicate le disposizioni previste da una serie di articoli del codice civile, appunto dedicati alla materia in esame [3].

CASO CONCRETO

Lo stabile in cui risiede il lettore è qualificabile come condominio sin dalla sua costruzione e dalla presenza dei beni comuni che lo caratterizzano.

Quindi, successivamente alla data di effettiva esistenza del suo fabbricato, i singoli condomini ben avrebbero potuto redigere ed approvare un regolamento.

Ad esempio, avrebbero potuto sottoscrivere all’unanimità un cosiddetto regolamento contrattuale, dove per le caratteristiche di questo vero e proprio contratto, di natura plurilaterale, sarebbe stato possibile persino imporre delle limitazioni alle ordinarie facoltà riconosciute al proprietario sulla singola unità immobiliare (ad esempio, come quando si stabilisce che nel condominio non possa esercitarsi un’attività ricettiva come quella di affittacamere, bed and breakfast, casa vacanze, ecc). In tal caso, si sarebbe trattato di un regolamento che, se debitamente trascritto nei registri immobiliari, si sarebbe potuto persino opporre ai successivi acquirenti delle rispettive proprietà private.

Oppure, i condomini del 2007, si sarebbero potuti riunire per approvare un tipico regolamento condominiale (cosiddetto assembleare); in sostanza, quel documento mediante il quale si disciplina, ad esempio, l’uso dei beni comuni. Questo atto, previsto dalla legge [4]:

  • è obbligatorio nei fabbricati in cui il numero dei condomini è superiore a 10, ma nulla vieta negli altri casi di prevederlo ed approvarlo ugualmente;
  • ciascun condomino/proprietario ne può assumere l’iniziativa per la formazione [5] (non è pertanto necessaria l’azione dell’amministratore, a maggior ragione nei condomini dove il medesimo non è stato ancora nominato);
  • è approvato da un’assemblea condominiale a maggioranza dei presenti e sempreché i deliberanti rappresentino almeno 500 millesimi [6].

Rispetto al predetto regolamento assembleare, nel caso in quesito si potrebbe ipotizzare che i condomini dell’epoca non lo abbiano approvato regolarmente: ad esempio non convocando alla riunione tutti i proprietari oppure, nella votazione, non rispettando la maggioranza ritenuta necessaria dalla legge. Ebbene, in tale circostanza il vizio imputabile al deliberato in questione sarebbe soltanto quello dell’annullabilità [7]: in pratica, per annullarlo e conseguenzialmente per porre nel nulla il regolamento approvato, sarebbe stato necessario fare ricorso, a pena di decadenza, entro trenta giorni dalla sua approvazione oppure dalla comunicazione del verbale per gli assenti alla riunione. È probabile, perciò, che essendo trascorso molto tempo, si tratti di un atto che si è comunque consolidato validamente.

Le considerazioni appena espresse dimostrano, pertanto, che la formazione di un regolamento condominiale, di natura contrattuale (cioè sottoscritto da tutti i proprietari) o assembleare (cioè approvato dalla maggioranza), era possibile anche prima della data indicata in quesito e che, rispondendo alla sua domanda, il regolamento in esame possa essere valido.

Resta inteso, infine, che se si è trattato di un regolamento assembleare approvato da un’assemblea deliberante priva degli elementi essenziali (ad esempio, per la mancata esistenza di una vera e propria riunione tenutasi a tal fine ovvero di un verbale della medesima, ecc) allora esso sarebbe nullo; in quanto tale, andrebbe approvato in un’apposita seduta convocata a tale scopo per poterlo rendere valido ed efficace.

Articolo tratto dalla consulenza resa dall’avv. Marco Borriello

note

[1] Art. 1117bis cod. civ.

[2] Art. 1117 cod. civ.

[3] Artt 1117 e seg. cod. civ.

[4] Art. 1138 cod. civ.

[5] Art. 1138, co. 2 cod. civ.

[6] Art. 1138, co. 3 cod. civ.

[7] Cass. civ. S.U. sent. n. 4806/2005


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