Diritto e Fisco | Editoriale

Comprare casa con difformità edilizie

14 Luglio 2019 | Autore:
Comprare casa con difformità edilizie

In cosa consiste l’abuso edilizio e cosa accade quando si acquista una casa su cui è stato operato un abuso.

Hai stipulato un preliminare di vendita (o un contratto di acquisto) di una casa e, solo dopo, hai scoperto che l’immobile è stato ampliato senza permesso di costruire oppure che la divisione dei vani è irregolare (ovvero diversa da quella che risulta nella visura catastale)? Ti chiedi quali conseguenze comporta e, soprattutto, se questa situazione è tale da poter rendere nullo il preliminare di vendita che hai sottoscritto? Sei preoccupato perché, anche se l’atto è valido, temi che diventare proprietario di una casa che presenta degli abusi edilizi possa causarti dei problemi con la giustizia? In questo articolo, cercheremo di rispondere al meglio alle tue domande e chiarire cosa si intende per abuso edilizio e chi ne risponde penalmente.

Iniziamo con il precisare che per la costruzione e/o la modifica degli immobili, il nostro ordinamento prevede delle regole che, se non osservate, comportano delle conseguenze sia dal punto di vista amministrativo, sia dal punto di vista penale. L’abuso edilizio è, infatti, un reato che si materializza ogni volta che un soggetto realizza un’opera edilizia in assenza di autorizzazione amministrativa di permesso a costruire, in mancanza di dichiarazione dell’inizio di attività ovvero in modo (anche parzialmente) diverso rispetto a quanto indicato nella richiesta di permesso di costruire o da quanto denunciato nell’inizio attività; sarà emessa sentenza di condanna anche nei confronti di chi decide di costruire su un suolo non edificabile.

Ma chi risponde di questi abusi? La regola generale è che, se l’abuso è in corso, i soggetti responsabili delle violazioni sono: il titolare del premesso di costruire (ovvero il soggetto che ha presentato la richiesta al comune), il committente (cioè il soggetto che ha personalmente commissionato i lavori ad una ditta), il costruttore ed il direttore dei lavori (ovvero il soggetto che ha giuridicamente la responsabilità di seguire i lavori ed accertarsi che siano eseguiti secondo la legge).

Ma analizziamo nel dettaglio i casi che abbiamo richiamato per comprendere cosa comporta comprare una casa con difformità edilizie.

Quali sono le difformità edilizie?

Gli abusi edilizi [1] possono essere di diverso tipo ed entità e, quindi, più o meno rilevanti. È un abuso edilizio, punibile penalmente:

  • la costruzione di un intero edificio senza permesso di costruire, magari su un’area non edificabile o in zona vincolata;
  • l’ampliamento di un edifico esistente (regolarmente realizzato), ma in assenza di titolo autorizzativo;
  • un’opera realizzata in maniera difforme dal permesso rilasciato;
  • il cambio della destinazione d’uso prevista per un immobile;
  • un’opera interna realizzata senza la relativa comunicazione necessaria (in questo caso facilmente sanabile).

Se, dopo aver stipulato un preliminare di vendita, ti rendi conto che ci sono alcune porte o finestre non previste dall’autorizzazione amministrativa oppure che le stanze sono divise diversamente da come previsto, cosa succede? Il preliminare di vendita è nullo e, quindi, non potrai più acquistare la casa? Il preliminare di vendita è valido e, dovendo per forza acquistare la casa che ti sei impegnato a comprare, dovrai rispondere penalmente degli abusi che hai scoperto? Te lo spiegherò in questo articolo.

Che succede se fai un preliminare per un immobile con difformità edilizie?

Capita spesso di cercare casa ed innamorarsi improvvisamente di un appartamento. A quel punto, senza prestare troppa attenzione ai dettagli, si cerca di bloccarlo per evitare che qualcun altro possa proporre al venditore un’offerta migliore e si fa una corsa alla firma del preliminare. Alcune volte, però, la fretta non paga perché gli immobili non sempre sono costruiti esattamente secondo le norme previste in materia edilizia, per cui capita di incorrere in (seppur piccoli) abusi edilizi.

A quel punto, dopo aver firmato il preliminare di vendita, tornare indietro è sempre un po’ complicato. Ti è capitato di aver sottoscritto un preliminare di vendita ed esserti reso conto solo successivamente che la casa aveva più finestre di quelle autorizzate dal Comune? O hai visto meglio la divisione catastale ed hai rilevato che c’è una stanza in più per cui il proprietario ha costruito un muro che non dovrebbe esserci? Che puoi fare? Purtroppo (per te), il preliminare è valido anche se l’immobile è parzialmente abusivo [2].

Secondo la Cassazione, il proprietario ha la possibilità di fornire all’acquirente la documentazione attestante la regolarità dell’immobile anche in sede di vendita finale: questo proprio perché il venditore può regolarizzare l’immobile anche dopo il preliminare, purché prima dell’atto definitivo. E’ evidente che se l’abuso non potrà essere sanato, potrai chiedere al venditore di non comprare la casa in quanto non solo è diversa da quella che ti eri impegnato ad acquistare, ma lo sarà per sempre, in quanto il Comune non la sanerà mai [3].

Questo significa che, se intendi acquistare un immobile, devi sempre chiedere al proprietario, prima di sottoscrivere il preliminare, di fornirti tutta la documentazione edilizia in modo da non vincolarti rispetto ad un immobile che poi sei tenuto comunque ad acquistare.

Che devi fare per evitare sanzioni pecuniarie?

Se l’immobile presenta delle finestre non autorizzate, il dirigente o il responsabile dell’ufficio comunale, con ordinanza, ti intimeranno di conformarti alla legge (e, quindi, di eliminare la finestra in eccesso), entro un congruo termine e a tue spese [4].

Dunque, per evitare (almeno) le sanzioni pecuniarie relative alle opere eseguite in assenza di permesso di costruire o in totale difformità ad esso, devi provvedere con questi interventi di ristrutturazione. Qualora, infatti, non provvederai ad adeguarti alla normativa, il dirigente o il responsabile dell’ufficio ti irrogheranno una sanzione pecuniaria pari al doppio dell’aumento di valore dell’immobile, conseguente alla realizzazione delle opere. Questo significa che se la casa con la finestra in eccesso ha acquistato un valore di mercato di 1.000 euro in più (rispetto al valore che avrebbe avuto la casa senza finestra), sarai punito con una sanzione di 2.000 euro (ovvero il doppio del valore in più).

Cosa accade se mi accorgo dell’abuso dopo l’acquisto?

Se non ti sei limitato a sottoscrivere un preliminare di vendita, ma ti sei reso conto dell’abuso dopo l’acquisto dell’immobile, se l’abuso non è sanato né sanabile, hai diritto ad ottenere il risarcimento del danno subito o una seria riduzione del prezzo (proporzionale al danno subito). Quando si parla di abuso edilizio, ci si riferisce anche alla non conformità della concessione edilizia: difatti, questo tipo di abuso non si identifica con un difetto nella costruzione dell’immobile (di cui è stata autorizzata la costruzione), ma con una difformità tra il progetto indicato sulla richiesta e ciò che è stato effettivamente realizzato.

Gli abusi edilizi, possono essere considerati come gravi dove si rischia la condanna alla demolizione dell’immobile, o meno gravi, dove può essere sufficiente una dichiarazione di inizio attività (Dia) per sanarli. Ad ogni modo tu, quale acquirente inconsapevole dell’abuso, hai diritto alla risoluzione contrattuale, alla riduzione del prezzo di vendita, oppure al risarcimento dei danni.

In caso di acquisto di un’opera abusiva sarai responsabile penalmente?

Vediamo, infine, se in caso di acquisto di una costruzione abusiva sarai responsabile penalmente. Dobbiamo distinguere due ipotesi. Una prima ipotesi in cui non avrai responsabilità,e non sarai soggetto a procedimento penale né sarai sanzionato, in quanto:

  • vi è la tua completa estraneità al compimento dell’opera abusiva;
  • sei venuto a conoscenza dell’abuso solo a seguito dell’acquisto e ti sei adoperato per impedirlo con tutti i mezzi previsti dall’ordinamento.

Una seconda ipotesi in cui sai sottoposto ad un procedimento penale in quanto vi è stato un tuo contributo all’abuso, un tuo coinvolgimento doloso o colposo o un concorso morale alla realizzazione dell’opera abusiva.

Si tratta del caso in cui:

  • abiti nello stesso territorio comunale nel quale è stata realizzata la costruzione abusiva e, dunque, non potevi non renderti conto dell’abuso;
  • sei stato visto sul cantiere durante l’esecuzione dei lavori abusivi;
  • eri già il destinatario finale dell’opera perché vi era già un accordo con il proprietario secondo il quale se avesse eseguito quei lavori (abusivi) l’avresti comprata;
  • addirittura hai contribuito economicamente ai lavori.

Bada bene che, oltre ai risvolti penali, evitabili nel caso in cui tu sia estraneo ai fatti, andrai incontro a sanzioni amministrative, a prescindere dalla tua consapevolezza o meno dell’abuso. Ciò significa che il Comune potrebbe comunque demolire l’appartamento nella parte ritenuta abusiva (anche se tu hai operato l’acquisto in buona fede).

note

[1] Art. 44 D.P.R. n. 380 del 6.6.2001.

[2] Cass. Civ. sent. n. 20707 del 04.09.2017.

[3] Cass. Civ. ord. n. 6685 del 7.3.2019.

[4] Art. 33 D.P.R. n. 380 del 6.6.2001.


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