Diritto e Fisco | Articoli

Affitto e condominio

11 Agosto 2019 | Autore:
Affitto e condominio

In caso di affitto, quali sono gli oneri condominiali a carico dell’inquilino? A chi deve pagare le quote: al proprietario o all’amministratore?

È noto che il contratto di locazione preveda a carico dell’inquilino l’obbligo di pagare il canone di affitto pattuito, tuttavia non è l’unico dovere che il conduttore deve rispettare. Ad esempio, se l’immobile in questione fa parte di un condominio, è evidente che ci saranno da pagare anche le cosiddette quote condominiali, cioè gli oneri necessari alla gestione, ordinaria e straordinaria, dei beni comuni (scale, tetto, cortile, fornitura elettrica, ecc). Quest’ultimo aspetto, non di rado, è motivo di litigio tra il proprietario e l’affittuario. Essi contrastano sull’ammontare a carico del conduttore, poiché quest’ultimo sostiene di non dover versare l’intera quota mensile. Per questo motivo, l’inquilino non è mai puntuale nei pagamenti e l’amministratore chiede conto al locatore. Ma come va regolato il rapporto tra affitto e condominio?

Sei desideri affittare un appartamento in un condominio, probabilmente, sei già consapevole che dovrai pagare i cosiddetti oneri condominiali in aggiunta al canone di locazione che andrai a pattuire. Magari vuoi essere sicuro di ciò che dovrai versare per non litigare col padrone di casa. Per tale ragione ti stai ponendo le seguenti domande: in base al contratto di locazione chi paga le quote condominiali? In che misura gli oneri accessori sono a carico dell’inquilino? In caso di morosità, l’amministratore può agire nei confronti del conduttore? Troverai le risposte di cui hai bisogno all’interno di quest’articolo.

Quali spese di condominio paga l’inquilino?

A seguito di un contratto di affitto di un appartamento facente parte di un fabbricato, per stabilire quali spese di condominio deve pagare l’inquilino, gli elementi a cui bisogna fare riferimento sono, in prima istanza, il contratto sottoscritto dalle parti e, in secondo luogo e ad integrazione di quest’ultimo, la legge.

Spese di condominio per l’inquilino: il contratto

Ciò che pattuiscono le parti di un contratto è, senza alcun dubbio, la prima e più importante sede dove verificare i diritti e doveri conseguenziali ad una locazione. È nel documento contrattuale, quindi, che troverai le risposte in merito all’ammontare dei cosiddetti oneri accessori, tra cui anche quelli condominiali. Per questa ragione, prima di firmare un contratto di affitto, accertati, presso l’amministratore dello stabile, della quota mensile prevista e delle voci che compongono la stessa.

Ad esempio, questa potrebbe comprendere l’assicurazione del fabbricato o una spesa straordinaria che, normalmente, non compete all’inquilino. Contestualmente, fatti consegnare dal proprietario anche l’ultimo bilancio preventivo approvato per avere compiuta informazione sull’intera questione. Pertanto, solo dopo aver avuto piena conoscenza dei potenziali oneri condominiali, concorda col locatore la quota da te dovuta. In questo modo, eliminerai o limiterai al minimo eventuali problematiche successive.

Spese di condominio per l’inquilino: la legge

Leggendo il paragrafo precedente, hai sicuramente capito che il modo per non avere sorprese e contestazioni successive alla firma di un contratto di affitto è sicuramente quello di informarsi preventivamente sull’ammontare degli oneri condominiali e sulla natura degli stessi, per poi concordare serenamente col proprietario la quota a tuo carico.

Tuttavia, frequentemente, può accadere che ciò non sia avvenuto. Non di rado, infatti, firmiamo contratti di locazione precompilati, magari già preparati dall’agenzia immobiliare a cui ci si è rivolti e che non sono per nulla espliciti sulla questione qui in esame. In tal caso, se cioè il contratto di affitto sottoscritto non è chiaro, o addirittura manchevole sugli oneri accessori dovuti dall’inquilino, l’unica fonte a cui rimandare è la legge.

Secondo quest’ultima [1]:

  • sono a carico dell’affittuario le spese riguardanti la pulizia dello stabile (ad esempio le scale) e quelle necessarie alla manutenzione ordinaria dell’ascensore. L’inquilino deve, inoltre, versare la propria quota di competenza per le cosiddette forniture dell’acqua, dell’energia elettrica e del riscaldamento. Sono, inoltre, a cura del conduttore gli oneri condominiali relativo allo spurgo dei pozzi neri nonché il servizio di portineria, ma non oltre il 90% della quota complessiva dovuta. Infine, quale regola generale, l’affittuario deve corrispondere al proprietario gli oneri accessori riguardanti le spese relative ai servizi comuni, quali ad esempio le piccole manutenzioni ordinarie;
  • sono a carico del locatore tutte le spese non elencate in precedenza. Ad esempio, quelle riguardanti l’onorario dovuto all’amministratore in carica oppure gli oneri stabiliti per coprire con l’assicurazione il fabbricato. Il proprietario deve, altresì, versare la quota condominiale prevista a proposito della tenuta del conto corrente condominiale e, soprattutto, gli oneri deliberati a titolo di spese straordinarie.

Spese condominiali: a chi si pagano?

A proposito delle quote condominiali, frequentemente ci confondiamo su un certo aspetto: il soggetto a cui versarle. Sia l’inquilino che il proprietario sono spesso convinti che si debba pagare all’amministratore e che per qualsiasi morosità, questi debba rivolgersi all’affittuario, senza alcuna responsabilità del locatore.

In realtà, si tratta di una conclusione del tutto errata. Il condominio, e per esso l’amministratore, non ha alcun rapporto con il conduttore. Il contratto tra inquilino e locatore è valido ed efficace soltanto tra queste parti e, solo per comodità e praticità, l’amministratore chiede le quote all’affittuario e non al proprietario.

Pertanto, in caso di morosità nel pagamento degli oneri accessori, il locatore sarà tenuto a pagarli senza alcun indugio, salvo poi recuperarli nei riguardi della propria controparte contrattuale. A questo proposito, ricordati che la morosità degli oneri accessori comporta la potenziale risoluzione del contratto di affitto, ma solo a condizione che l’ammontare dovuto sia pari ad almeno due mensilità del canone di locazione. Se i debiti condominiali del tuo inquilino sono d’importo minore, non ti resta che pagare e tentare il recupero degli stessi nei riguardi dell’affittuario moroso.


note

[1] Art. 9 L. 392/1978


Lascia un commento

Usa il form per discutere sul tema (max 1000 caratteri). Per richiedere una consulenza vai all’apposito modulo.

 


NEWSLETTER

Iscriviti per rimanere sempre informato e aggiornato.

CERCA CODICI ANNOTATI

CERCA SENTENZA

Canale video Questa è La Legge

Segui il nostro direttore su Youtube