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Condominio: lavori urgenti lastrico solare

13 Agosto 2019 | Autore: Eleonora Pandolfi
Condominio: lavori urgenti lastrico solare

Cosa fare in caso di lavori urgenti al lastrico solare di un edificio condominiale: è necessario aspettare il consenso e l’autorizzazione dell’assemblea condominiale per eseguire i lavori? E soprattutto le spese eventualmente anticipate da un singolo condomino dovranno essere rimborsate dagli altri condomini? Ecco cosa prevede il nostro ordinamento in tali situazioni.

La maggior parte delle liti e delle discussioni si genera, ahimè, in ambiente condominiale. Spesso ripartire le spese tra i vari condomini può rivelarsi davvero problematico tanto da portarli ad occupare, sempre più spesso, le aule dei Tribunali. Il legislatore prevede un’ampia disciplina in materia, regolando dettagliatamente la gestione delle cose comuni. Nel seguente articolo analizzeremo il caso specifico di lavori urgenti al lastrico solare in un condominio.

Cosa si intende per lastrico solare

Prima di analizzare la disciplina prevista in materia dal nostro ordinamento, è opportuno chiarire cosa si intende per lastrico solare. La definizione offerta da dottrina e giurisprudenza identifica come lastrico solare quella superficie piana posta sulla parte superiore dell’edificio – ben diversa dal tetto – che funge da copertura.

Sebbene “lastrico solare” viene spesso usato come sinonimo di “terrazza”, in realtà tra le due strutture vi sono alcune differenze. Infatti, nonostante entrambe siano accomunate dalla funzione principale di copertura, ciò che contraddistingue la terrazza dal lastrico è principalmente la sua funzione di affaccio.

Per essere più chiari, la terrazza è circondata da ringhiere; in assenza di un parapetto dal quale sporgersi si parla, invece, di lastrico solare. Esso serve, innanzitutto, per coprire l’edificio e garantire protezione ai vari appartamenti che si trovano sotto la sua asse verticale; è anche una superficie calpestabile che può essere sfruttata per le più svariate esigenze come ad esempio stendere i panni, prendere il sole, organizzare un party, raccogliere vasi e altri oggetti. Questa seconda funzione può essere ad uso condominiale oppure, nella maggior parte dei casi, riservata ad un solo condomino (ma ciò è necessario che risulti nell’atto di vendita).

A titolo esemplificativo, supponiamo che tutti i condomini abbiano il diritto e la possibilità di accedere al lastrico solare, in tale caso parleremo di lastrico ad uso condominiale. Al contrario, se la possibilità di accedervi è riservata ad un solo condomino parleremo di uso esclusivo del lastrico solare da parte di quest’ultimo. È proprio in tali circostanze che sorgono numerosi dubbi relativi alla ripartizione delle spese in caso di lavori al lastrico solare.

La ripartizione delle spese in caso di lavori straordinari al lastrico solare

Quando l’uso del lastrico solare è riservato ad un solo condomino, il codice civile [1] prevede che questi debba pagare un terzo delle spese di riparazione o ricostruzione del lastrico; gli altri due terzi saranno invece a carico di tutti i condomini dell’edificio in proporzione al piano o alla porzione di piano di cui risulta proprietario ciascuno di essi (si vedano le cosiddette tabelle millesimali).

Al fine di ottenere un’equa ripartizione delle spese, il legislatore ha previsto un bilanciamento di interessi contrapposti tra quelli del proprietario esclusivo del lastrico e quelli degli altri condomini, avvantaggiati dalla funzione generale di copertura svolta da esso.

Prevedere, dunque, un terzo delle spese totali a carico del condomino con accesso esclusivo al lastrico solare e lasciare i rimanenti due terzi ripartiti tra i vari condomini appare la soluzione più equa per compensare il diritto e l’uso esclusivo del medesimo da parte del primo ed il vantaggio ottenuto dagli altri condomini per la copertura offerta (che vengono appunto definiti “condomini coperti”). Tale norma deriva dal più generale principio contenuto nel nostro Codice civile in tema di ripartizione delle spese per la conservazione e il godimento delle cose comuni, volto a disciplinarne la ripartizione in proporzione ed in relazione all’uso che ciascuno può farne [2]. Qualora, invece, il lastrico solare sia condominiale, alle spese dovranno contribuire tutti i condomini.

Lavori urgenti al lastrico solare

Poste tali premesse, è opportuno chiarire come agire nel caso in cui siano necessari lavori urgenti al lastrico solare. Di regola, il proprietario esclusivo del lastrico deve comunicare tempestivamente all’amministratore di condominio eventuali danni riportati alla struttura. Stesso onere spetta al proprietario dell’unità immobiliare che abbia riscontrato danni derivanti da una cattiva manutenzione del lastrico solare, seppure di uso condominiale.

L’amministratore, venuto a conoscenza della necessità di intervenire sulla struttura, provvederà a riunire l’assemblea condominiale discutendo l’opportuno ordine del giorno. Infatti la disciplina dei condomini [3] fa rientrare tra le attribuzioni dell’assemblea dei condomini tutte quelle opere di manutenzione straordinaria dell’edificio.

Nonostante ciò, talvolta alcuni lavori sono talmente urgenti ed irrimandabili da non consentire la comunicazione immediata all’amministratore e dunque agli altri condomini. Ad esempio, supponiamo che il lastrico solare necessiti di urgenti lavori al fine di bloccare le consistenti infiltrazioni nell’appartamento sottostante. In questo caso, come in tutti i casi di particolare urgenza, il condomino che ha riportato i danni non deve necessariamente attendere l’autorizzazione dell’assemblea dei condomini.

Molto spesso, il condomino che ha riportato i danni – che sia esso proprietario ad uso esclusivo del lastrico o meno – data l’urgenza, è costretto ad eseguire i lavori necessari, pur in assenza di autorizzazione dell’amministratore o dell’assemblea condominiale.

A questo punto, la questione che si pone è la seguente: chi paga i lavori eseguiti al lastrico solare? Verranno seguite le regole generali o i lavori svolti resteranno a carico esclusivamente del committente? La giurisprudenza si è trovata più volte ad affrontare tale questione.

Il Codice civile [4] è chiaro sul punto: il condomino che ha assunto la gestione delle parti comuni del condominio – come appunto il lastrico solare – senza autorizzazione dell’amministratore di condominio o dell’assemblea non ha diritto al rimborso delle spese sostenute. Unica eccezione per le spese urgenti. In tal caso il condomino, solo dopo aver dimostrato l’urgenza e l’inderogabilità dei lavori, avrà diritto ad essere rimborsato dagli altri condomini.

Il rimborso seguirà le regole previste e sopra elencate per la ripartizione delle spese alle parti comuni dell’edificio (cosiddetti millesimi), distinguendo il caso in cui il lastrico solare sia ad uso esclusivo di un solo condomino o ad uso condominiale.

Di recente [5], anche la Corte di Cassazione ha ribadito ed approfondito quanto previsto dal Codice civile [6]. Il condomino che ha eseguito dei lavori e sostenuto le rispettive spese per le parti comuni – come appunto il lastrico solare – senza autorizzazione dell’assemblea né dell’amministratore di condominio non ha diritto al rimborso, salvo che si tratti di lavori e spese urgenti (ad esempio, qualora il lastrico solare si sia rovinato a causa delle frequenti precipitazioni e l’appartamento sottostante abbia riportato notevoli danni da infiltrazioni d’acqua, sarà necessario intervenire al più presto al fine di ripristinare il lastrico e limitare il più possibile i danni all’immobile).

Stando a questo principio, il condomino che dopo aver lamentato danni derivanti dalla manutenzione del lastrico solare abbia provveduto da solo ad eseguire i lavori necessari senza l’autorizzazione degli altri condomini, dovrà essere rimborsato solo qualora riesca a dimostrare il carattere di urgenza dei lavori eseguiti. L’urgenza deve essere tale da non permettere la tempestiva comunicazione all’amministratore, prevista in tali circostanze.

Lavori al lastrico solare: quando vengono ritenuti urgenti ai fini del rimborso

A questo punto, non ci resta che chiarire quando i lavori siano da considerarsi urgenti. Ci viene incontro ancora una volta la Suprema Corte, la quale nella stessa sentenza di cui sopra, specifica che l’urgenza dei lavori deriva dall’assoluta impossibilità di posticipare la loro esecuzione, senza arrecare ulteriore danno o pericolo alla struttura, finchè l’amministratore o l’assemblea dei condomini possano deliberare al riguardo.

Sarà, quindi, onere del condomino che ha eseguito i lavori di cui chiede il rimborso dimostrare la sussistenza delle condizioni di urgenza ed inderogabilità degli stessi, che non permettevano di avvisare in maniera tempestiva l’amministratore o gli altri condomini. In definitiva, sono definite urgenti le spese che non possono essere rimandate senza che da ciò ne derivi un danno per il condominio, come ad esempio la riparazione di una tubatura che causa l’allagamento dell’unità immobiliare sottostante o delle infiltrazioni di acqua che richiedono una nuova rivestitura del lastrico; o ancora, la sostituzione in alcuni precisi punti del pavimento del lastrico che consentono l’infiltrazione di acqua piovana nell’abitazione subito sottostante.

Pertanto, se da un lato è vero che il condomino che ha sostenuto le spese per i lavori al lastrico solare senza l’autorizzazione dell’amministratore o dell’assemblea non ha diritto al rimborso, a meno che la spesa non sia urgente e indifferibile, è anche vero che la prova dell’urgenza grava sullo stesso condomino che ha anticipato le spese.

Il rimborso delle spese sostenute per i lavori urgenti alle parti comuni del condominio si basa sul presupposto oggettivo dell’urgenza, ossia sull’impossibilità di rinviare i lavori senza causare ulteriori danni. Al contrario, per le spese non urgenti (in diritto si parla in questo caso di obbligazioni naturali [7]) ed eseguite dunque spontaneamente dal condomino, non è previsto il rimborso.

Talvolta, ad eseguire i lavori potrebbe essere non un condomino ma l’amministratore stesso [8]. Vale anche in questo caso il carattere di urgenza dei lavori straordinari e l’obbligo, per l’amministratore, di comunicare quanto eseguito alla prima assemblea.

In conclusione, il condomino che ha eseguito lavori di manutenzione straordinaria al lastrico solare dell’edificio senza previa autorizzazione dell’amministratore né dell’assemblea dei condomini, avrà diritto al rimborso di quanto speso solo ed esclusivamente nel caso in cui si sia trattato di lavori urgenti ed inderogabili. Sarà onere del condomino che ha anticipato le spese provare l’urgenza dei lavori, tale da impedire la comunicazione tempestiva all’amministratore ed agli altri condomini.

Una volta provata l’urgenza dei lavori, vi sarà la giusta ripartizione delle spese sostenute. Nel caso di un proprietario esclusivo del lastrico solare, questi dovrà versare un terzo delle spese totali sostenute. I restanti due terzi saranno invece suddivisi tra tutti i condomini in base alle apposite tabelle millesimali.

Pertanto, qualora riscontriate danni derivanti dal lastrico solare del vostro edificio e siano necessari lavori urgenti, tali da non consentire la tempestiva comunicazione all’assemblea dei condomini né all’amministratore, potrete comunque eseguire i lavori mettendo al sicuro il vostro immobile ed ottenere, in un secondo momento, il rimborso delle spese sostenute.


Di Eleonora Pandolfi

note

[1] Art. 1126 cod. civ.

[2] Art. 1135 cod. civ.

[3] Art. 1123 cod. civ.

[4] Art. 1134 cod. civ.

[5] Cass. Civ. Sez. 6 sent. n. 27235 del 16.11.2016.

[6] Art. 1134 cod. civ.

[7] Art. 2034 cod. civ.

[8] Art. 1135 comma II cod. civ.


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