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Condominio senza amministratore: si può?

15 Luglio 2019 | Autore:
Condominio senza amministratore: si può?

Quando nel condominio non è necessario l’amministratore? Come si dividono le spese? Chi gestisce il condominio senza amministratore? Chi convoca l’assemblea?

il condominio è per definizione caratterizzato dalla presenza di più persone all’interno dello stesso edificio; possiamo quindi dire che la convivenza ne è un elemento essenziale. Proprio perché, come dicevano gli antichi latini, vicinitas est mater discordiarum, la legge ha immaginato una figura che potesse regolare i rapporti tra condòmini, che potesse curare i loro affari e, insomma, gestire il condominio. Questa figura è, ovviamente, quella dell’amministratore. Devi sapere, però, che la legge non impone sempre e comunque la nomina di un amministratore. Dunque: si può avere un condominio senza amministratore? La risposta è sì.

Il problema, però, è che, senza una persona nelle mani della quale si possano accentrare i poteri più consistenti inerenti alla vita condominiale, il rischio è di cadere in una vera e propria anarchia, ove tuti fanno ciò che vogliono. E inoltre: senza amministratore, chi gestirebbe la ripartizione delle spese condominiali? Se ne vuoi sapere di più su questo argomento, ti invito a proseguire nella lettura: vedremo insieme quando si può un condominio senza amministratore.

Quando il condominio può fare a meno dell’amministratore?

L’amministratore è un po’ l’anima del condominio: egli rappresenta tutto l’edificio nei confronti dei terzi, si occupa delle spese e dei lavori da effettuare, di convocare l’assemblea e di adempiere a tanti altri compiti. L’amministratore è il centro gravitazionale del condominio. Eppure, devi sapere che il Codice civile non impone sempre la sua presenza.

Secondo la legge [1], la nomina di un amministratore è obbligatoria solamente quando i condòmini sono più di otto; in questa circostanza, l’assemblea è tenuta a nominare l’amministratore e, se non vi provvede, la nomina è fatta dall’autorità giudiziaria su ricorso di uno o più condomini (o dell’amministratore dimissionario).

Pertanto, nei condomini con almeno nove proprietari occorre obbligatoriamente nominare un amministratore; in tutti gli altri casi, è possibile che l’edificio rimanga senza amministratore. Bada bene: il numero minimo (nove) che fa scattare l’obbligo di nominare un amministratore è riferito ai proprietari di abitazioni condominiali, non a nove inquilini generici: in altre parole, se in un condominio vivono dieci persone, ma cinque di esse fanno riferimento al nucleo familiare di un solo proprietario, non ci sarà obbligo di nominare l’amministratore.

La scelta è giustificata dal fatto che nei piccoli condomini non si rende strettamente necessaria la presenza di un amministratore, in quanto i singoli condòmini possono provvedere da soli a gestire le esigenze amministrative.

Quando un condominio rimane senza amministratore?

Un condominio minimo, composto di non più di otto condòmini, non ha l’obbligo di riunirsi e di nominare un amministratore. Questo lo abbiamo detto. Esistono però altri casi in cui un condominio può trovarsi sprovvisto di amministratore: questo può succedere se l’assemblea non si mette d’accordo sul nominativo o non riesce a riunirsi, oppure perché l’amministratore è deceduto o ha perso uno dei requisiti indispensabili per poterlo essere (ad esempio, in caso di interdizione o inabilitazione).

In tutte queste ipotesi, il condominio, anche se conta più di nove proprietari, si troverà momentaneamente senza amministratore, con l’obbligo, però, di nominarne al più presto uno.

Condominio: come si fa senza amministratore?

In un condominio senza amministratore sorgono immediatamente delle questioni: la prima di esse riguarda senz’altro la ripartizione delle spese. Come si fa in questi casi?

Ebbene, secondo il codice civile, salvo che il regolamento (di natura contrattuale) non dica il contrario, le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell’edificio, per la prestazione dei servizi nell’interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno [2].

In buona sostanza, la legge dice questo: a meno che tutti i condòmini non si accordino all’unanimità per un criterio di ripartizione differente, le spese si dividono in base al valore di ciascuna proprietà, espressa in millesimi. La tabella millesimale, dunque, servirà a ripartire tutte le spese necessarie alla conservazione ed al godimento delle parti comuni del condominio

Questo principio di ripartizione, essendo previsto direttamente nel Codice civile, non necessita né di un regolamento né di un amministratore: ciò significa che ciascun condomino potrà chiederne il rispetto e, in caso di violazione, rivolgersi al giudice.

Eccezionalmente, come detto, tutti i condòmini potrebbero riunirsi e pattuire diversamente, ad esempio che tutti paghino alla stessa maniera, a prescindere dai millesimi posseduti.

Il criterio di ripartizione basato sulla tabella millesimale, inoltre, viene espressamente derogato dalla legge quando si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa: classico esempio è quello dell’ascensore per chi abita al piano terra e non ha alcun motivo per dover salire sopra.

In una circostanza del genere, il Codice dice che le spese sono ripartite in proporzione dell’uso che ciascuno può farne. Ciò significa che la spesa può essere proporzionata all’effettivo utilizzo di ciascun condomino, facendo sempre salva la previsione contraria del regolamento.

Chi convoca l’assemblea se non c’è l’amministratore?

Un altro problema che sorge in un condominio senza amministratore è quello della convocazione dell’assemblea dei condòmini, la quale è uno dei classici compiti dell’amministratore (quando c’è). Quando, per un motivo o per un altro, il condominio non ha alcun amministratore, ogni condomino può convocare l’assemblea ordinaria o straordinaria [3].

Quando l’amministratore di condominio, nei casi in cui è obbligatorio, manca perché l’assemblea non trova un accordo il singolo condomino può rivolgersi al giudice perché sia questo a nominarlo. Nello specifico, quando i condomini sono più di otto, se l’assemblea non vi provvede, la nomina di un amministratore è fatta dall’autorità giudiziaria su ricorso di uno o più condomini o dell’amministratore dimissionari.

Chi gestisce il condominio senza amministratore?

L’amministratore ha il compito principale di gestire il condominio. Chi provvede alla gestione nel caso di condominio senza amministratore? Nei condomini senza amministratore viene di solito individuato una persona che faccia da referente, un vero e proprio mandatario dei condomini, che si occupi della gestione del fabbricato, ad esempio di pagare i fornitori, incassare le quote, rendicontare le spese. La legge parla espressamente di persona che svolge funzioni analoghe a quelle dell’amministratore [4].

In caso di amministratore senza condominio, i condomini devono affiggere presso l’ingresso dell’edificio un’informativa con i recapiti di almeno un soggetto di riferimento tra i vari proprietari (in genere, il referente), per renderli noti ai terzi.

note

[1] Art. 1129 cod. civ.

[2] Art. 1123 cod. civ.

[3] Art. 66 disp. att. cod. civ.

[4] Art. 1129, comma sesto, cod. civ.

Autore immagine: Pixabay.com


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