Diritto e Fisco | Articoli

Casa vacanze senza agibilità

12 Luglio 2019
Casa vacanze senza agibilità

L’inquilino può smettere di pagare l’affitto se l’appartamento non ha il certificato di abitabilità?

Con l’arrivo della stagione estiva, famiglie e gruppi di giovani si mettono alla ricerca di appartamenti in affitto nelle località turistiche. Quando si va in vacanza, però, non si va troppo per il sottile e, nell’ottica di contemperare il risparmio con la necessità di avere “un appoggio” per dormire, ci si accontenta spesso di immobili spesso privi di comodità. Al momento di pagare, però, sorgono immancabili le contestazioni. Si scopre, ad esempio, che l’appartamento è privo del certificato di abitabilità e, per questo, si crede di avere in pugno il proprietario: «Non ti pago altrimenti ti denuncio». Cosa prevede la legge a riguardo? Che succede se si prende in affitto una casa vacanze senza agibilità? Ci si può rifiutare di corrispondere il canone di locazione? Una questione simile è stata giudicata, proprio di recente, dal tribunale di Roma [1].

Non è la prima volta che la giurisprudenza si trova a giudicare le controversie tra conduttore e locatore per la mancanza delle autorizzazioni amministrative. Ma, a detta della Cassazione, non è illegale dare in affitto un appartamento senza agibilità, a condizione che l’inquilino ne fosse a conoscenza. Ne abbiamo già parlato in Affittare senza agibilità. 

Ecco allora come stanno le cose e che succede nel caso in cui si scopra che la casa vacanze è senza agibilità.

Locazione turistica senza agibilità

Cosa succede se il contratto di affitto ha ad oggetto un appartamento privo dell’abitabilità (agibilità)? Secondo la Cassazione, l’assenza di concessioni amministrative che condizionano la regolarità dell’immobile sotto il profilo edilizio e in particolare la sua abitabilità rileva solo sul piano contrattuale tra locatore e conduttore. In teoria, infatti, non è illegale dare in affitto un appartamento senza agibilità. Ma quali sono i risvolti pratici? Eccoli distinti a seconda della situazione.

L’inquilino sa dell’assenza di agibilità

L’inquilino accetta l’immobile nello stato di fatto e di diritto in cui si trova al momento della conclusione del contratto e può contestare solo i vizi occulti. Quindi, se egli è al corrente dell’assenza dell’agibilità già alla stipula della locazione, non potrà più recriminare nulla in un momento successivo.

L’inquilino non sa dell’assenza di agibilità

Se, invece, tale situazione non gli era nota, le alternative sono tre. 

Se l’inquilino si accorge dell’assenza dei certificati solo al termine del periodo estivo, quando già ha usufruito dell’immobile, non può, per tale ragione, evitare di pagare il canone concordato. Difatti, egli ha comunque tratto dalla locazione tutte le utilità sperate. Non ci sono, quindi, ragioni per non corrispondere il prezzo pattuito.

Se, invece, la circostanza dell’assenza di agibilità viene conosciuta prima di iniziare a occupare la casa, l’inquilino può recedere dal contratto e chiedere la risoluzione con la restituzione dell’eventuale caparra. 

Se, infine, l’inquilino si accorge dell’assenza di abitabilità durante l’esecuzione del contratto, e quindi nel bel mezzo del periodo di affitto, egli non può autoridursi il canone o addirittura sospenderlo. Tale forma di autotutela è concessa solo se l’immobile dovesse rivelarsi completamente inutilizzabile e l’affittuario dovesse essere costretto ad andare via (si pensi al caso in cui, nell’appartamento, manchi l’acqua o l’impianto elettrico non a norma crei il rischio di folgorazione). Invece, il fatto che questi continui a restare dentro l’appartamento è segno che l’abitabilità è di fatto possibile e, seppur a condizioni precarie, accettata. 

Come spiegato dal tribunale di Roma, se il conduttore decide di autoridursi il canone lamentando vizi dell’immobile, compie un comportamento arbitrario ed illegittimo per via del quale il locatore può procedere alla risoluzione del contratto per inadempimento (con conseguente sfratto). 

Essendo provato il concreto utilizzo dell’immobile da parte del conduttore, nonostante le carenze amministrative denunciate, la sospensione del pagamento del canone locativo e dell’indennità di occupazione per il periodo pregresso alla sottoscrizione del contratto è contraria a buona fede.

Per smettere di pagare i canoni di locazione di un immobile privo di abitabilità, insomma, bisogna avere la coerenza di andare via immediatamente ritenendo che tale circostanza possa mettere a repentaglio l’integrità fisica del conduttore. In ogni caso, spetta al giudice valutare l’importanza dello squilibrio tra le prestazioni dei contraenti. Se una perizia dovesse, ad esempio, evidenziare che le lesioni interne all’immobile non costituiscono un pericolo serio per gli occupanti, l’assenza di agibilità non può mai giustificare lo sconto sul canone.

Cosa rischia l’inquilino se arriva la polizia?

Secondo un’interessante sentenza del Tar Veneto [2], l’occupazione dell’immobile legittimamente costruito in conformità a quanto previsto dal piano regolatore non giustifica di per sé l’adozione di un’ordinanza di sgombero in presenza dei presupposti sostanziali di agibilità. E questo perché una cosa è l’assenza del certificato di agibilità, che rileva solo sotto un piano formale, e un’altra è l’assenza di fatto dell’agibilità, che rileva, invece, sotto un piano sostanziale. Non è un gioco di parole, ma un modo per sottolineare il fatto che, anche se manca l’autorizzazione del Comune, non è detto che l’immobile sia davvero inutilizzabile e, se così dovesse essere, le autorità non hanno il potere di ordinare lo sgombero degli occupanti. L’ordinanza di sgombero non consegue, quindi, necessariamente e automaticamente all’accertamento della mancanza del certificato di agibilità. 

note

[1] Trib. Roma, sent. n. 8640/2019.

[2] Tar Veneto sent. n. 1299/2016.


Lascia un commento

Usa il form per discutere sul tema. Per richiedere una consulenza vai all’apposito modulo.

 



NEWSLETTER

Iscriviti per rimanere sempre informato e aggiornato.

CERCA CODICI ANNOTATI

CERCA SENTENZA