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Si può vendere una casa con usufrutto?

14 Luglio 2019
Si può vendere una casa con usufrutto?

Le ragioni che spingono il proprietario di un bene alla vendita dell’usufrutto o della nuda proprietà: tutto ciò che si può fare della propria casa. 

Un nostro lettore ci ha inviato un quesito: si può vendere una casa con usufrutto? La risposta può apparire semplice per chi sa cos’è l’usufrutto e come vendere la nuda proprietà di un immobile. Il nostro lettore, però, non è un tecnico del diritto e ha sentito dire che molte persone, specie in età anziana, sono solite ricorrere alla vendita della nuda proprietà per ottenere denaro liquido mantenendo, però, il diritto di continuare a vivere all’interno della propria abitazione fino alla morte. Altre volte, questo meccanismo viene sfruttato da chi intende semplicemente anticipare la ripartizione del proprio patrimonio per quando sarà morto e vuol attribuire un bene a un erede specifico piuttosto che a un altro.

Al di là, però, delle finalità per cui si agisce – che possono comunque essere le più disparate, non limitate solo agli esempi che abbiamo appena fatto – di certo è possibile vendere una casa con usufrutto, ad una sola condizione (logica, prima ancora che giuridica): l’usufruttuario e il nudo proprietario devono essere persone diverse.

Perché mai questo limite? In realtà, non è un limite, ma la natura stessa dell’usufrutto. Cercheremo di spiegarlo meglio in questo articolo.

Cos’è l’usufrutto e come funziona

L’usufrutto è il diritto di sfruttare un immobile altrui. Se l’immobile fosse proprio non parleremmo più di usufrutto, ma di normale «proprietà»: il titolare di un bene può fare quel che vuole di ciò che è suo e non c’è ragione di prevedere un ulteriore specifico diritto.

Dunque, con l’usufrutto un soggetto acconsente che, su un bene proprio, un altro soggetto ne tragga utilità, anche dandolo in affitto, purché non ne alteri la natura e la destinazione (sarebbe impossibile costruire una casa su un terreno, trasformare un’abitazione in un ufficio, ecc.).

Pensa, ad esempio, a un padre che, proprietario di una casa, voglia concedere al figlio la possibilità di darla in affitto e ricavarne un piccolo reddito per sé. O, al contrario, al figlio che, avendo una seconda casa, voglia consentire ai genitori la possibilità di viverci all’interno fino alla fine della loro vecchiaia.

Con la cessione del diritto di usufrutto, il proprietario del bene viene definito “nudo proprietario”: egli, cioè, resta sempre l’unico titolare del bene stesso, ma con poteri ridotti. Infatti, è tenuto a tollerare la presenza dell’usufruttuario. Ecco perché si usa la definizione di “nudo proprietario”: è un proprietario spogliato del suo diritto principale, quello di utilizzo del bene.

Si può vendere l’usufrutto?

Come abbiamo anticipato, le ragioni per cui una persona voglia cedere l’usufrutto della propria casa sono le più disparate. La cessione può essere dietro pagamento di un corrispettivo liberamente concordato tra le parti (cosiddetta cessione di usufrutto a titolo oneroso) oppure a mero scopo di generosità, senza alcun prezzo (cessione di usufrutto a titolo gratuito).

Con la vendita dell’usufrutto, il proprietario del bene resta tale, ma deve andare via dall’immobile per consentire che lo stesso sia utilizzato dall’usufruttuario.

Il contratto di vendita deve contenere una data di scadenza dell’usufrutto che è liberamente determinabile dalle parti. Non è possibile un usufrutto a tempo indeterminato. Il termine massimo di durata dell’usufrutto è la vita dell’usufruttuario. Se due parti si accordano per un usufrutto con durata di 20 anni, ma l’usufruttuario dovesse morire dopo appena cinque anni, l’usufrutto non verrebbe mai trasferito ai suoi eredi e il bene ritornerebbe al legittimo proprietario.

L’usufruttuario può, a sua volta, cedere il proprio usufrutto a un altro soggetto. Ma anche in questo caso, la durata dell’usufrutto resterà parametrata alla vita del primo usufruttuario. Ad esempio, se Tizio dà a Caio l’usufrutto su un proprio bene, con durata “vita natural durante” di quest’ultimo, e Caio dovesse cedere a Sempronio il proprio usufrutto per 50 anni, qualora Caio dovesse morire prima della scadenza dell’usufrutto in favore di Sempronio, l’usufrutto cesserebbe lo stesso.

È molto importante capire cosa succede alla scadenza dell’usufrutto. Il bene torna automaticamente – senza cioè bisogno di un nuovo atto – al suo legittimo titolare che, da quel momento in poi, ne riacquista anche il diritto di utilizzo; sicché da nudo proprietario torna ad essere proprietario puro e semplice. Questo effetto è immediato e non necessita, come detto, dell’intervento di un notaio o della stipula di una scrittura privata: per il solo fatto che cessa l’usufrutto, in quel momento stesso il nudo proprietario ridiventa proprietario.

Quindi, a ben vedere, se anche parliamo di vendita di usufrutto non si tratta di una vendita “definitiva” come quella della proprietà: il bene dovrà tornare al nudo proprietario alla scadenza dell’usufrutto.

Chi può vendere l’usufrutto?

Alla luce di quanto abbiamo appena detto, possiamo anche capire chi può vendere l’usufrutto. Può farlo sia il proprietario del bene che lo stesso usufruttuario; quest’ultimo, come detto, può cedere il proprio usufrutto a terzi, potendolo fare anch’egli sia a titolo gratuito che a titolo oneroso.

Si può vendere la nuda proprietà?

Potrebbe anche succedere l’inverso: ossia il proprietario del bene, anziché vendere l’usufrutto, vende la nuda proprietà. In questo caso, egli mantiene il diritto di continuare a vivere all’interno della propria abitazione fino alla scadenza dell’usufrutto (che può essere pari alla sua stessa vita residua), pur trasferendone la titolarità a un terzo. Il terzo, quindi, diventerà proprietario del bene, ma non potrà utilizzarlo finché dura l’usufrutto. Alla scadenza dell’usufrutto, il nudo proprietario-acquirente potrà anche utilizzare il proprio bene.

Chi può vendere la nuda proprietà?

Chiaramente, l’unico soggetto legittimato a vendere la nuda proprietà è il titolare del bene. Una volta che questi ha ceduto la nuda proprietà riservandosi l’usufrutto, il nuovo nudo proprietario potrà a sua volta vendere il proprio diritto (ossia la nuda proprietà) a un’altra persona. Quest’ultima dovrà, necessariamente, rispettare i diritti dell’usufruttuario. Insomma, anche in caso di vendita dell’abitazione da parte del nudo proprietario, l’usufruttuario non può essere mandato via fino alla scadenza del suo diritto.

Si può vendere una casa con usufrutto?

Tornando al problema iniziale, ecco la risposta: si può vendere la casa con un usufrutto. Come infatti abbiamo spiegato nel precedente paragrafo, il nudo proprietario può cedere la propria nuda proprietà a un altro soggetto che dovrà comunque rispettare il diritto di usufrutto che il venditore ha già ceduto. Il nuovo nudo proprietario deve, quindi, rispettare l’usufrutto già esistente sull’immobile, usufrutto che scadrà alla scadenza concordata tra le parti originarie.

A che serve l’usufrutto?

L’usufrutto risponde a numerose esigenze. Di solito, viene sfruttato dai genitori anziani che, prima di morire, cedono la nuda proprietà a un figlio mantenendo l’usufrutto sul proprio bene fino alla morte. In questo modo non fanno altro che anticipare la divisione ereditaria del proprio patrimonio. Difatti, non appena l’usufruttuario passa a miglior vita, il figlio acquista la piena proprietà del bene, senza bisogno di un testamento.

Il genitore potrebbe anche simulare una vendita della nuda proprietà al figlio (nascondendo quella che, in realtà, è una donazione) allo scopo di evitare eventuali contestazioni di lesione di legittima. Sul punto, ti consiglio di leggere Vendita immobile a un solo figlio.

Un’altra tipica motivazione che può muovere chi vende l’usufrutto sulla propria casa è quella di procurarsi una somma di denaro liquido. Si pensi a un anziano che, dovendosi curare e non avendo familiari a cui lasciare la propria casa, decide di vendere la nuda proprietà dell’abitazione per recuperare i soldi da destinare alla propria assistenza.

Si può vendere l’usufrutto quando, ad esempio, si vuol far fruttare una seconda casa in modo più redditizio di una semplice locazione, spesso problematica per via delle morosità.


4 Commenti

  1. Se ho capito bene io posso vendere la nuda proprietà di un mio appartamento riservandomi l’usufrutto per 20 anni
    (quindi non a vita natural durante) diventando usufruttuario. In questi 20 anni potrei rivendere o affittare ad un’altra persona il mio diritto di usufrutto per i rimanenti anni (fino al raggiungimento dei 20 stabiliti contrattualmente) percependo un profitto ulteriore a quello già percepito con la vendita della nuda proprietà?
    Se ipoteticamente dovessi morire prima dei 20 anni contrattuali il nudo proprietario, prima di venire in possesso del bene, viste le condizioni contrattuali, deve comunque attendere la scadenza dei 20 anni? e l’usufruttuario potra continuare a usufruire dell’immobile fino a tale data?

    1. sei u bel furbino, vuoi anche la soluzione e consulenza gratis………Sei proprio un Italiano che non dormi la notte per pensare come fregare il giorno……..Complimenti…..

      1. Premesso che la mia era una semplice curiosità volta verificare se avevo ben compreso quanto riportato nell’articolo e non certo una “furbata” (non ho nessuna proprietà da vendere); comunque faccio notare che nascondersi dietro l’anonimato non è certo una virtù. Evidentemente non sei un italiano perchè altrimenti la frase offensiva nei confronti di questi riguarderebbe anche te. Non capisco perchè invece di denigrare il paese che ti ospita, e forse ti da anche da vivere, non ritorni al tuo paese d’origine e abbandoni questo paese popolato di gente che la notte non dorme perchè pensa sempre a come fregare il prossimo. Forse tu dormi perchè sai già come fregare gli altri di giorno

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