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Due appartamenti uniti: valgono come prima casa?

15 Luglio 2019
Due appartamenti uniti: valgono come prima casa?

Unica unità immobiliare con due particelle: si paga l’Imu? È necessario un accatastamento unitario dei due appartamenti uniti in un’unica abitazione principale?

Immagina di aver unito due appartamenti posti sullo stesso pianerottolo del medesimo palazzo. Hai abbattuto le pareti divisorie e ora l’immobile è destinato ad abitazione tua e della tua famiglia. Nell’altra vivevano i tuoi genitori che, purtroppo, sono di recente passati a miglior vita, lasciandoti in eredità la loro casa. A questo punto, ti chiedi come devi comportarti con il Fisco locale: vuoi cioè sapere se due appartamenti uniti valgono come prima casa. Se vi è un’unica unità immobiliare con due particelle, si paga l’Imu?

Quando due appartamenti sono accatastati come unità immobiliari distinte, ma di fatto sono uniti in un’unica abitazione, si pone il problema di stabilire se l’esenzione per il pagamento dell’Imu vale solo per una particella o può anche essere estesa all’altra. C’è bisogno di un accatastamento unitario ossia di una sorta di fusione catastale dei due appartamenti? La questione è stata decisa dalla Cassazione [1]. Il principio formulato dalla giurisprudenza – come già era avvenuto in passato – è favorevole al contribuente, tuttavia si scontra con la prassi degli uffici dell’amministrazione. Ecco allora cosa bisogna sapere per ottenere il bonus prima casa anche su più unità immobiliari.

Due appartamenti uniti: quale si considera prima casa?

L’esenzione dal pagamento dell’Imu scatta nei confronti della cosiddetta abitazione principale, a prescindere dall’accatastamento. Si può parlare di abitazione principale quando ricorrono i due seguenti requisiti:

  • l’immobile deve essere luogo di residenza del proprietario e della sua famiglia;
  • l’immobile deve essere luogo di dimora abituale del proprietario e della sua famiglia.

La «dimora abituale» è un concetto sostanziale che integra quello di residenza: difatti, se la residenza è costituita solo dalle risultanze dei registri anagrafici, la dimora abituale implica che l’immobile sia quello ove la famiglia vive per gran parte dell’anno, dorme e mangia. Non si può, quindi, ottenere l’esenzione Imu sulla casa al mare ove uno dei due coniugi ha spostato la residenza visto che, nella quotidianità, non la abita.

La presenza di questi due presupposti consente di ottenere l’esenzione Imu.

Secondo la tesi della Cassazione [1], il contemporaneo utilizzo di più unità catastali come «abitazione principale» non è ostacolo all’applicazione, per tutte, dell’agevolazione fiscale. Infatti, non rileva il numero delle unità catastali, ma la prova dell’effettiva, utilizzazione ad «abitazione principale» dell’immobile complessivamente considerato.

Quindi, se più appartamenti vengono uniti in uno solo, secondo la Suprema Corte, non c’è bisogno di un accatastamento unitario se tutti vengono usati di fatto come abitazione principale, ossia vi è tanto la residenza quanto la dimora abituale.

Non è la prima volta che la Cassazione sostiene la tesi pro-contribuente. Già in passato [2] gli stessi giudici avevano sostenuto che, per l’applicazione delle agevolazioni «prima casa» non è necessario «l’unitario accatastamento degli immobili» tra loro uniti.

In materia di Imu, ciò che conta è l’effettiva utilizzazione come abitazione principale dell’immobile complessivamente considerato, a prescindere dal numero delle unità catastali. Non importa, peraltro, che gli immobili distintamente iscritti in catasto siano di proprietà non di un solo coniuge, ma di ciascuno dei due in regime di separazione dei beni.

Il concetto di «abitazione principale» deve prevedere anche come tali quelle abitazioni concesse in uso gratuito a parenti. La legge non ricollega la nozione di «abitazione principale» a quella di «unica unità immobiliare» o alla necessaria iscrizione nel catasto edilizio come unica particella. In tal modo, il contribuente può usufruire dell’agevolazione anche se più di un immobile risulta adibito ad abitazione principale o sia da considerare tale perché concesso in uso gratuito a parenti.

Due unità immobiliari: necessario accatastamento unitario?

Quello sinora espresso è l’orientamento della giurisprudenza. Tuttavia, gli uffici dell’Agenzia delle Entrate propendono ancora per una tesi più restrittiva, richiedendo, invece, ai fini dell’esenzione Imu, in presenza di due unità immobiliari contigue autonomamente accatastate, un accatastamento unitario. In caso contrario, solo uno dei due appartamenti sarà considerato “prima casa” (o meglio «abitazione principale») e otterrà l’esenzione, mentre l’altro invece sarà soggetto a regolare tassazione.

Il ministero dell’Economia, con una risoluzione del 2002 [3], ha precisato che, in presenza di due distinte unità immobiliari, solo una può essere considerata «abitazione principale» ai fini Imu e Tasi. Pertanto, il contribuente che voglia usufruire dell’esenzione per entrambi gli appartamenti, deve richiedere un accatastamento unitario.

Ci troviamo, come al solito, nell’ennesima situazione di limbo dove, pur a fronte delle indicazioni dei giudici, l’amministrazione continua a interpretare la legge a proprio uso e consumo, incurante delle condanne provenienti dalle aule giudiziarie.

note

[1] Cass. ord. n. 17015/2019

[2] Cass. sent. n. 25902/2008; 3339 e 12269/2010; cfr. 9030/2017, 15198/2014, 4739/2008, 24986/2006. cfr. anche CTP Roma, sent. n. 16449 del 17 luglio 2015.

[3] Mef risoluzione n. 6/2002.

(…) Va accolto il primo motivo di ricorso con cui si censura la sentenza impugnata ai sensi dell’art. 360 n. 3 cpc («violazione e falsa applicazione dell’art. 8, comma II del dlgs 30/12/1992 n. 504») per aver affermato, in relazione all’imposta Ici, che «l’unitario accatastamento degli immobili» fosse necessario per l’applicazione delle agevolazioni riguardanti l’abitazione principale;

il concetto di «abitazione principale», quindi, non risulta necessariamente legato a quello di «unità immobiliare iscritta o che deve essere iscritta nel catasto edilizio» (poi «catasto dei fabbricati») né, di conseguenza, limitato a una sola unità come identificata catastalmente, ma viene in rilievo esclusivamente per la speciale considerazione, da parte del legislatore, dello specifico uso quale «abitazione principale» dell’immobile nel suo complesso; in tale contesto normativo l’accatastamento unitario ritenuto dal comune necessario per l’applicazione delle «agevolazioni tributarie riguardanti i tributi che qui occupano Ici e Imu» si rivela mero escamotage fattuale, non rispettoso dell’evidenziata finalità legislativa di ridurre il carico fiscale sugli immobili adibiti ad «abitazione principale», confermata dalla previsione («a decorrere dall’anno 2008») dell’esenzione totale dell’imposta de qua sull’abitazione principale, disposta dal dl 21 maggio 2008, n. 93, art. 1;

di conseguenza, essendo pienamente mutuabile la ratio che sorregge le statuizioni di questa Corte (cfr. 9030/2017, 15198/2014, 4739/2008, 24986/2006) in tema di agevolazioni c.d. per l’acquisto della «prima casa», previste dalla legge 22 aprile 1982, n. 168, art. 1, comma 6, mutatis mutandis, deve affermarsi il principio secondo cui ai fini dell’imposta comunale sugli immobili (Ici), il contemporaneo utilizzo di più di una unità catastale come «abitazione principale» non costituisce ostacolo all’applicazione, per tutte, dell’aliquota prevista per l’abitazione principale, sempre che (cfr. analogamente, per l’agevolazione «prima casa», Cass. n. 563/1998) il derivato complesso abitativo utilizzato non trascenda la categoria catastale delle unità che lo compongono, assumendo rilievo, a tal fine, non il numero delle unità catastali ma (la prova dell’effettivo, utilizzazione ad «abitazione principale» dell’immobile complessivamente considerato, ferma restando, ovviamente, la spettanza della detrazione prevista dell’art. 8, comma 2, una sola volta per tutte le unità (cfr. Cass. n. 3393/2010);(…)


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