Diritto e Fisco | Articoli

Reperibilità amministratore di condominio

16 Luglio 2019
Reperibilità amministratore di condominio

Ferie e orari di riposo dell’amministratore: quando il professionista deve intervenire nonostante l’assenza? C’è un orario in cui può evitare di rispondere alle telefonate dei condomini?

L’amministratore di condominio deve essere reperibile in tutte le ore del giorno (e della notte) o c’è un momento in cui può chiudere il cellulare e non rispondere alle richieste dei condomini? Ha diritto a un periodo di ferie durante l’anno e cosa succede se, proprio in tale arco di tempo, dovesse presentarsi una problematica (ad esempio il citofono che non funziona)? Può essere contattato il sabato e la domenica (si pensi a un portone rotto che non consente ai condomini di entrare nell’edificio o a un ascensore che si è bloccato)? La reperibilità dell’amministratore di condominio è un argomento che la legge non affronta espressamente, ma che rinvia alle norme generali che regolano il suo contratto con l’assemblea. È proprio alla natura e al contenuto di tale contratto che si deve guardare per comprendere quali sono gli obblighi dell’amministratore di condominio durante le ore del riposo, i giorni festivi, le ricorrenze e le ferie. 

In questo articolo, ci soffermeremo quindi sulla reperibilità amministratore di condominio per sapere quando è diritto dei condomini disturbare il professionista ed esigere da questi un pronto intervento e cosa deve fare quest’ultimo, qualora dovesse assentarsi, per garantire la continuità dei servizi condominiali.

Il contratto tra amministratore e condominio

L’amministratore non è un soggetto con funzioni pubbliche: si tratta di un privato che svolge il proprio lavoro come libero professionista. Come tutti gli autonomi, il suo rapporto con il committente (in questo caso il condominio) è costituito da un contratto di mandato. Ai sensi del Codice civile [1], il mandato è quel contratto con cui un soggetto si obbliga a compiere uno o più atti giuridici per conto di un altro soggetto.

Come tutti i contratti, anche quello di mandato non va in vacanza: esso ha una data di inizio e una di scadenza; durante questo arco di tempo, la legge non prevede alcuna sospensione per feste e ferie, per quanto siano diritti inviolabili di tutti i lavoratori. Dunque, l’amministratore, in quanto libero professionista e in ragione del contratto di mandato che lo lega al condominio, non ha diritto ad alcun periodo di totale assenza. Egli deve sì garantire la continuità dei servizi di gestione ma non per questo i condomini hanno il diritto di contattarlo ad ogni ora del giorno o della notte, né questi ha il dovere di essere sempre reperibile, specialmente durante le vacanze estive.

Poiché, tuttavia, il contratto di mandato contiene la disciplina di tutti i diritti e i doveri cui è soggetto il mandatario, l’amministratore di condominio potrà regolare, in tale scrittura privata, l’esercizio del proprio diritto alle ferie, alle festività, al riposo infrasettimanale e giornaliero (ad esempio potrà stabilire che il suo lavoro si limita dalle 8 di mattina alle 13 e dalle 16 alle 19 di sera). 

Quindi, prima di telefonare all’amministratore a mezzanotte o il 25 dicembre sarà bene prendere in mano il contratto per verificare cosa è previsto in proposito. 

Il dovere di buona fede dell’amministratore

Non è detto che il contratto che l’amministratore sottopone all’assemblea e da questa viene approvato contenga una puntuale regolamentazione della reperibilità (anche perché eventuali limitazioni potrebbero favorire i suoi concorrenti). Se nulla viene previsto, allora non resta che riferirci al criterio generale della buona fede o, meglio, della «diligenza del buon padre di famiglia». È infatti sempre il Codice civile a stabilire che il mandatario è tenuto a eseguire il mandato con la diligenza del buon padre di famiglia. Cosa significa? All’amministratore viene chiesta un’attenzione che non è quella di una persona comune, ma del professionista esperto del suo settore a cui è affidata la cura degli interessi di un gruppo – a volte nutrito – di persone (i proprietari degli appartamenti). Si tratta, quindi, di una diligenza superiore alla media, ma “media” rispetto ai suoi colleghi.

Il che significa, a conti fatti, che non perché è in vacanza l’amministratore deve spegnere il telefono e non mettersi a disposizione delle urgenze: si pensi al caso del condomino rimasto intrappolato nell’ascensore o a quello che sta subendo perdite dal soffitto per colpa di infiltrazioni provenienti da condutture condominiali. Si pensi anche al caso dell’amministratore che, il giorno dopo aver ricevuto un decreto ingiuntivo, parta per un viaggio di tre settimane disinteressandosi di nominare un avvocato che possa, nel frattempo, approntare una difesa per il condominio.

In questo senso, bisognerà fare una distinzione tra le attività di gestione ordinaria della cosa comune, che in quanto tali possono essere rimandate al rientro dell’amministratore, e attività di gestione straordinaria che, invece, in quanto imprevedibili e urgenti, potrebbero richiedere un pronto intervento (sia pure a distanza).

Dunque, se il contratto di mandato non ha regolato l’esercizio delle ferie o del riposo giornaliero, l’amministratore ha l’obbligo di reperibilità per tutte le situazioni di manutenzione urgente.  

I doveri dell’amministratore quando non c’è

L’amministratore in ferie o assente per un periodo più o meno lungo deve comunque adottare una serie di cautele per evitare pregiudizi al condominio durante la sua lontananza e consentire ai condomini di “autogestirsi” provvedendo alle incombenze che dovessero presentarsi. Ad esempio: 

  • deve indicare ai condomini il periodo delle sue ferie (lo può fare in qualsiasi modo: con lettera recapitata a mani o per raccomandata; durante l’assemblea, con affissione nella bacheca condominiale);
  • dovrà pagare in anticipo le bollette che scadranno nei successivi giorni;
  • dovrà contattare un avvocato per la riscossione dei crediti nei confronti dei morosi;
  • dovrà esporre sulla bacheca condominiale i propri recapiti per eventuali chiamate d’emergenza (magari fornendo un’indicazione di giorni e ore di disponibilità alla ricezione di telefonate da parte dei condomini);
  • dovrà esporre, sempre in bacheca, i numeri di telefono dei fornitori qualora dovessero presentarsi guasti (si pensi alla ditta di manutenzione dell’ascensore o all’idraulico per eventuali problemi di perdite). Ciò è possibile solo previa autorizzazione scritta dei medesimi fornitori e manutentori;
  • deve provvedere per tempo agli adempimenti fiscali;
  • deve mettere in sicurezza eventuali fonti di pericolo lasciate scoperte, come buche in cortile, impianti non funzionanti, cantieri ancora aperti, ecc.; 
  • deve provvedere a pagare i creditori in scadenza affinché non vengano sospesi i servizi condominiali e, in sua assenza, non arrivino lettere di diffida con l’aggiunta di costi, spese legali e more.

Bene sarebbe se l’amministratore nominasse un proprio “vice”, magari un collaboratore del proprio studio che ne farà le veci in sua assenza. Di questi quindi bisognerà fornire tutti i contatti ai condomini. 

note

[1] Art. 1703 cod. civ.

Autore immagine: 123rf com


Lascia un commento

Usa il form per discutere sul tema. Per richiedere una consulenza vai all’apposito modulo.

 



NEWSLETTER

Iscriviti per rimanere sempre informato e aggiornato.

CERCA CODICI ANNOTATI

CERCA SENTENZA