Agenzia immobiliare non vende: cosa fare

Se l’agenzia immobiliare non pubblicizza e non fa visitare il tuo immobile, cosa devi fare per risolvere il contratto?

I motivi per i quali decidiamo di vendere un immobile sono decisamente tanti: ad esempio, potremmo cedere il nostro appartamento per poi investirne il ricavato in un’abitazione più grande oppure per ottenere della liquidità da destinare agli scopi più vari. In tutti i casi, per realizzare il nostro intento, è ormai diventato essenziale rivolgersi all’agenzia immobiliare. Questa avrà il compito di promuovere il nostro bene, pubblicizzandolo adeguatamente e proponendolo ai suoi clienti, creando, quindi, le basi per la vendita da noi desiderata. Tuttavia, potrebbe accadere che l’agenzia non si comporti come dovrebbe e che non acquisisca alcun potenziale compratore da ormai molto tempo. Se l’agenzia immobiliare non vende: cosa fare?

Te lo stai chiedendo perché sono oramai molte settimane che non ti arriva alcuna proposta di acquisto. Inoltre, passando davanti all’agenzia, ti sei accorto che nella vetrina della stessa è scomparso l’annuncio relativo alla tua abitazione. Vorresti, pertanto, recedere dal contratto con l’agente e rivolgerti ad un intermediario più professionale ed efficiente, ma temi di dover pagare una penale e non vorresti subire oltre al danno anche una beffa. Pertanto, ti chiedi: quali sono gli obblighi dell’agenzia immobiliare? Cosa deve fare il venditore se l’agente è inadempiente? In tal caso, il venditore può risolvere il contratto senza pagare alcuna commissione? Leggendo questo articolo troverai le risposte che cerchi.

Agenzia immobiliare: gli obblighi del cliente

Quando firmiamo un contratto d’intermediazione immobiliare siamo consapevoli di alcuni obblighi ai quali non ci possiamo sottrarre. Essi, principalmente consistono nel:

• fornire la documentazione relativa al bene in vendita;
• concedere all’agenzia il facile accesso all’immobile per consentire la visita e la promozione dello stesso nei confronti dei potenziali compratori;
• riconoscere e pagare al mediatore il compenso per l’attività compiuta nel momento in cui l’agente ha procurato un acquirente per il nostro appartamento.

Accanto agli obblighi sopra indicati, è ormai consuetudine prevedere il cosiddetto mandato esclusivo. In pratica, poiché i costi di promozione e di gestione della pratica sono rilevanti, l’agente vuole evitare che il cliente possa procedere alla vendita avvalendosi dell’intermediazione di qualcun altro oppure, semplicemente, procurandosi da solo l’acquirente. Per questa ragione, impone al futuro venditore che il contratto potenziale debba concludersi soltanto per il suo tramite. A tale scopo, sarà, quindi, fissato un termine di durata del contratto d’intermediazione, in genere di sei mesi, rinnovabili per un periodo uguale, salvo disdetta formale. Fino a quando non decorrerà il predetto termine, il cliente sarà vincolato al contratto e non potrà scioglierlo se non versando una penale.

Agenzia immobiliare: gli obblighi dell’agente

Nel contratto che firmi con l’agenzia immobiliare, sono evidenziati anche gli obblighi dell’agente. Tra questi ricordiamo:

• l’accompagnare i potenziali compratori a visionare il bene in vendita;
• la promozione dell’immobile tramite gli strumenti più opportuni (locandina in vetrina, annuncio online, inserzione sulla rivista specializzata, ecc);
• l’immediata comunicazione di eventuali proposte d’acquisto;
• l’assistenza fino all’atto notarile di compravendita.

Sembra evidente, quindi, che il trascorrere di molte settimane senza alcuna visita oppure senza riscontrare alcuna pubblicizzazione del tuo appartamento possa essere indice di un comportamento scorretto ed inadempiente dell’agenzia immobiliare. Se sei certo e in grado di dimostrare che ciò sta avvenendo per colpa dell’agente e non perché il mercato non è favorevole alla cessione del tuo immobile, puoi agire per la risoluzione del contratto.

Agenzia immobiliare: come risolvere il contratto?

Il primo passo da compiere è, sicuramente, quello del tentativo di dirimere la questione in via amichevole.

Chiedere ed ottenere un colloquio con il responsabile dell’agenzia potrebbe essere decisivo per chiarire ogni equivoco, per stimolare la ripresa dell’attività di promozione e vendita del tuo immobile oppure per risolvere il rapporto contrattuale senza dover ricorrere a nessuna iniziativa legale.

Se verifichi, invece, che l’agenzia non ha alcuna intenzione di assecondarti e rifiuta ogni contatto diretto, l’invio di una formale diffida ad adempiere agli obblighi nascenti dal contratto di intermediazione immobiliare appare inevitabile. Abbi cura di farla preparare da un professionista: la delicatezza dell’argomento e l’importanza della posta in palio meritano, infatti, che sia una legale di tua fiducia ad assumere il controllo della situazione. Nella predetta diffida, che l’avvocato invierà tramite pec all’agenzia immobiliare di riferimento, sarà concesso un termine non superiore a quindici giorni, scaduto il quale il contratto potrà essere considerato risolto ai sensi di legge [1].

Pertanto, una volta rescisso ogni impegno reciproco con l’agenzia, avrai la possibilità di rivolgerti altrove per far promuovere e vendere il tuo immobile, senza rischiare alcuna penale, visto il comportamento palesemente inadempiente della tua controparte.

Se la condotta illecita dell’agenzia immobiliare ti ha provocato danni, avrai diritto ad agire in causa per ottenere il giusto risarcimento.

Ciò potrebbe accadere se dimostri che il comportamento scorretto in questione ti ha fatto perdere un’irripetibile occasione di vendita.

Leggi bene il tuo contratto: potrebbe essere prevista una penale a carico dell’agenzia proprio se la stessa dovesse essere stata inadempiente. In questo caso, sarà tuo diritto pretenderla, anche dinanzi al magistrato competente.