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Chi paga il notaio nella compravendita

17 Luglio 2019
Chi paga il notaio nella compravendita

È il venditore o il compratore a dover sostenere i costi per il rogito notarile? Chi paga le tasse? A quanto ammonta la parcella del notaio?

L’accollo delle spese notarili in occasione della stipula di un rogito dà luogo spesso a incertezze: chi paga il notaio nella compravendita, il venditore o l’acquirente? La questione si pone spesso per gli atti relativi al trasferimento di immobili.

C’è da dire che, nell’immaginario collettivo, la parcella del notaio è particolarmente elevata, ma non si considera il fatto che la parte più consistente dei soldi versati al professionista servono per pagare le imposte all’erario (adempimento a cui provvede il notaio stesso al posto delle parti).

Sul punto abbiamo già detto che la tassazione sulla vendita della casa interessa maggiormente l’acquirente (leggi Quali tasse si pagano quando si compra casa) e solo in minima parte il venditore (leggi Se vendo casa devo pagare le tasse?).

Dobbiamo, quindi, distinguere la parte di soldi che diamo al notaio a titolo di imposte – il cui pagamento, appunto, compete sempre all’acquirente – rispetto invece alla parcella che costituisce l’onorario vero e proprio del professionista per l’opera da questi prestata. Bene, è solo con riferimento a quest’ultima voce che dobbiamo chiederci: chi paga il notaio nella compravendita? Ecco come stanno le cose.

La presenza del notaio nella compravendita

Non tutte le compravendite necessitano del notaio. La presenza del pubblico ufficiale riguarda solo le vendite e le donazioni di diritti su beni immobili: quindi, gli atti aventi ad oggetto la proprietà, l’usufrutto, la superficie, la servitù, ecc. L’atto, infatti, deve essere trascritto nei pubblici registri immobiliari, adempimento a cui provvede il notaio.

Non è necessario, quindi, il notaio quando si fa una compravendita di beni mobili, ivi compresa l’auto.

Per le donazioni, il discorso è parzialmente diverso: si deve andare dal notaio solo quando la cessione ha ad oggetto beni – denaro, mobili, immobili che siano – di “non modico valore”. Fermo restando che gli immobili si considerano sempre di non modico valore, negli altri casi bisogna sempre valutare la proporzione tra il valore del bene e le possibilità economiche del donante.

Detto ciò, possiamo stabilire chi paga il notaio: chi vende o chi compra?

Compravendita: chi paga il notaio

Un articolo poco noto del Codice civile [1] stabilisce che le spese del contratto di vendita e quelle accessorie sono sempre a carico del compratore, salvo che le parti si siano accordate diversamente. Il riferimento della norma è principalmente rivolto alla redazione dell’atto pubblico e alla sua trascrizione nei pubblici registri immobiliari. Quindi, poiché il compenso al notaio e il corrispettivo per la formazione di tale atto pubblico (appunto il rogito di compravendita), rientrano a pieno titolo tra le spese del contratto, esso deve essere pagato dall’acquirente. Tanto è vero che è sempre l’acquirente a scegliere il professionista a cui rivolgersi.

La norma del Codice lascia tuttavia libere le parti di trovare un diverso accordo. È quella che si definisce quindi una disciplina derogabile. La deroga però deve avvenire per iscritto ed essere contenuta nell’atto stesso di vendita. Non avrebbe valore, ad esempio, un accordo concluso in una scrittura privata in base al quale le spese notarili per l’atto pubblico sono a carico del venditore. La giurisprudenza ha però ritenuto che la diversa volontà delle parti, in ordine alla ripartizione delle spese, può desumersi anche implicitamente dal contenuto del contratto.

A quanto ammonta la parcella del notaio?

I costi notarili variano a seconda che oggetto di compravendita sia l’abitazione principale o una seconda casa; la differenza può essere davvero rilevante.

Di solito, per una prima casa di medio-grandi dimensioni del valore di 400mila euro si può pagare da 300 a 400 euro.

Dal 2012, l’onorario del notaio è stabilito attraverso tabelle predisposte dal ministero di Giustizia e pubblicate nella gazzetta ufficiale. Ecco l’ultima tabella riportata sulla G.U. 223 del 23 settembre 2013 a seguito del decreto 2 agosto 2013 n. 106:

  • da euro 5.000,00 a euro 25.000,00 – valore medio: euro 15.000,00 – percentuale riferita al valore medio: 7,66% del valore dell’immobile forbice: aumento sino al 16%; riduzione fino al 5,99%;
  • da euro 25.001,00 a euro 500.000,00 – valore medio: euro 262.500,00 – percentuale riferita al valore medio: 1,078% del valore dell’immobile forbice: aumento sino al 5,990%; riduzione fino allo 0,653%;
  • da euro 500.001,00 a euro 1.000.000,00 – valore medio: euro 750.000,00 – percentuale riferita al valore medio: 0,440% del valore dell’immobile forbice: aumento sino allo 0,653%; riduzione fino allo 0,410%;
  • da euro 1.000.001,00 a euro 3.500.000,00 – valore medio: euro 2.250.000,00 – percentuale riferita al valore medio: 0,210% del valore dell’immobile forbice: aumento sino allo 0,410%; riduzione fino allo 0,160%;
  • da euro 3.500.001,00 a euro 5.000.000,00 – valore medio: euro 4.250.000,00 – percentuale riferita al valore medio: 0,140% del valore dell’immobile forbice: aumento sino allo 0,160%; riduzione fino allo 0,120%.

Quali sono le spese accessorie alla compravendita?

Le «spese accessorie» sono quelle relative alle tasse derivanti dalla stipula del contratto come l’imposta di registro – in caso di acquisto tra privati – o l’Iva – in caso di acquisto d’azienda – nonché l’imposta catastale e quella ipotecaria. Anche queste, come anticipato in apertura sono a carico dell’acquirente: è lui infatti che deve versare al notaio le tasse che quest’ultimo poi curerà di girare all’Agenzia delle Entrate.

Nelle spese accessorie rientrano anche quelle relative alla parcella pagata ad un professionista per redigere una relazione tecnica o una planimetria costituente parte integrante dell’atto pubblico di vendita [2].

Che vuol dire che sia il venditore che l’acquirente sono responsabili in solido verso il notaio?

Se l’acquirente non dovesse pagare la parcella del notaio quest’ultimo potrebbe pretendere il pagamento dal venditore. La vendita sarebbe ugualmente valida [3], tuttavia il professionista mantiene intatta la possibilità di rivalersi contro entrambe le parti per il pagamento del proprio onorario. La legge [4], infatti, stabilisce quella che tecnicamente viene detta responsabilità solidale. In termini pratici, ciò vuol dire che il notaio che non ha ricevuto il pagamento della propria parcella dall’acquirente può rivalersi contro il venditore e chiedergli l’integrale pagamento del proprio compenso.

La responsabilità solidale riguarda anche le tasse che, sebbene siano a carico dell’acquirente, se questi non adempie possono essere richieste anche al venditore.

Quali spese di compravendita paga il venditore?

Il venditore è tenuto a far fronte alle spese necessarie alla regolarizzazione del bene. Pensa, ad esempio, a un immobile che presenti un abuso edilizio e per il quale deve essere richiesta una sanatoria: il relativo costo compete a chi vende. È sempre quest’ultimo a dover sostenere i costi necessari a correggere gli errori contenuti nelle planimetrie catastali, a presentare volture catastali mancanti, eventuali trascrizioni tacite di eredità, ecc.

Chi paga l’agente immobiliare?

Le spese sostenute prima della vendita per le consulenze di eventuali professionisti [5] (si pensi a un avvocato che abbia redatto il contratto preliminare) e per l’agenzia immobiliare [6] sono a carico di ciascuna delle parti che si è avvalsa di tale opera. Così, ad esempio il mediatore che ha prestato servizio sia al venditore che all’acquirente deve essere pagato da entrambi, salvo diverso accordo.

note

[1] Art. 1475 cod. civ.

[2] Cass. sent. n. 14812/2014, n. 7004/2012, n. 8237/1990.

[3] Cass. sent. n. 3514/2015.

[4] L. n. 89/1913 art. 78, cosiddetto Ordinamento del notariato.

[5] Cass. sent. n. 8886/2014.

[6] Cass. sent. n. 14899/2011.


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