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Pignoramento immobiliare: ultime sentenze

18 Luglio 2019
Pignoramento immobiliare: ultime sentenze

Esecuzione immobiliare; efficacia e inefficacia del pignoramento; effetti del pignoramento; opposizione agli atti esecutivi; immobile assoggettato al pignoramento; trascrizione del pignoramento sull’immobile; usufrutto vantato sul bene pignorato; pignoramento immobiliare viziato; notifica del pignoramento; nullità del pignoramento; pignoramento di un immobile dato in locazione.

Il debitore deve eseguire l’ordine di demolizione in presenza di un pignoramento immobiliare trascritto? Dopo il pignoramento di un immobile già dato in locazione, il locatore perde la legittimazione a chiedere i canoni? Se manca l’attestazione di conformità sulle copie depositate con l’iscrizione a ruolo, il pignoramento è inefficace? Per scoprirlo, leggi le ultime sentenze.

Pignoramento di beni immobili

In tema di trust, l’art. 2 della Convenzione dell’Aja del 1.7.1985, ratificata in Italia con legge 16 ottobre 1989 n. 364, esclude qualsiasi entificazione del trust, definito come il vincolo impresso dal disponente a un insieme di rapporti giuridici, in forza del quale determinati beni o diritti vengono sottoposti al controllo di un trustee, al fine di beneficiare taluni soggetti ovvero al fine di perseguire un determinato scopo.

Pertanto, l’unico soggetto di riferimento nei rapporti con i terzi è il trustee, il quale non agisce come legale rappresentante del trust, bensì come soggetto che dispone del diritto. Ne consegue che il pignoramento di beni immobili va eseguito nei confronti del “trustee”, che gode di una proprietà limitata nel suo esercizio in funzione della realizzazione del programma stabilito dal disponente nell’atto istitutivo a vantaggio del o dei beneficiari.

Tribunale Roma sez. IV, 22/01/2018

Pignoramento immobiliare: nullità per invalidità formale dell’atto

La deduzione della nullità del pignoramento immobiliare per mancata o incompleta identificazione del bene staggito, concernendo la validità formale dell’atto e non già il diritto del creditore di procedere ad esecuzione forzata, configura motivo di opposizione agli atti esecutivi ed è pertanto soggetto alla relativa disciplina, fatta eccezione per la preclusione derivante dalla decorrenza del termine di cui all’art. 617 c.p.c., trattandosi di una nullità che non ammette sanatoria, in quanto impedisce al processo esecutivo di pervenire al suo scopo con l’espropriazione del bene.

Cassazione civile sez. VI, 15/09/2017, n.21379

Quando decorre il termine di efficacia del pignoramento?

Il termine di efficacia del pignoramento immobiliare decorre dal perfezionamento della sua notifica, senza che possa operare il principio della scissione degli effetti della notificazione per il notificante e per il destinatario dell’atto, applicabile solo quando dall’intempestivo esito del procedimento notificatorio, per la parte di questo sottratta alla disponibilità del notificante, potrebbero derivare conseguenze negative per quest’ultimo, e non, invece, quando un termine debba decorrere o un altro adempimento debba essere compiuto dal tempo dell’avvenuta notifica, in tal caso dovendosi considerare per entrambe le parti l’epoca di perfezionamento della notificazione dell’atto nei confronti del destinatario.

Cassazione civile sez. III, 28/07/2017, n.18758

Momento perfezionativo del pignoramento

Il termine di efficacia del pignoramento immobiliare decorre dalla data di notificazione dell’atto, sicché è da tale momento che va calcolato il termine di cui all’art. 497 c.p.c. per la presentazione dell’istanza di vendita, essendo la ratio della norma quella di limitare nel tempo il vincolo sui beni oggetto di pignoramento.

Pertanto, anche ragioni sistematiche inducono a ritenere che il termine in questione debba decorrere dalla data di imposizione di quel vincolo (i.e. dalla data della notificazione e contestuale ingiunzione dell’atto di pignoramento), piuttosto che dalla data della trascrizione.

Tribunale Monza sez. III, 21/05/2017

Notificazione del pignoramento

Per effetto della notificazione del pignoramento si verifica un’interversione del possesso, per cui, da quel momento, il debitore perde il possesso privatistico del bene e diviene titolare di un possesso iuris publici che deve esercitare secondo le finalità e nei limiti suoi propri, perdendo il diritto di goderne liberamente e, dunque, di compiere sul bene, interamente pignorato, ogni atto di disposizione, potendo soltanto amministrare e conservare il bene quale ausiliario del giudice, con la diligenza del buon padre di famiglia, previa autorizzazione del giudice dell’esecuzione (art. 560 c.p.c.).

Di conseguenza, a far data dalla data di trascrizione del pignoramento immobiliare, la disponibilità del bene da parte del debitore -custode non integra gli estremi del possesso ad usucapionem.

Corte appello Catanzaro sez. III, 19/04/2017, n.753

Pignoramento immobiliare e trust

Poiché legittimamente il giudice dell’esecuzione verifica anche di ufficio l’esistenza del soggetto nei cui confronti è intentata la procedura esecutiva, va disposta la chiusura anticipata di una procedura seguita al pignoramento di beni immobili eseguito nei confronti di un trust in persona del trustee, anziché nei confronti di quest’ultimo, visto che il trust non è un ente dotato di personalità giuridica, né di soggettività, per quanto limitata od ai soli fini della trascrizione, ma un mero insieme di beni e rapporti destinati ad un fine determinato e formalmente intestati al trustee, che rimane l’unico soggetto di riferimento nei rapporti con i terzi non quale legale rappresentante, ma come colui che dispone del diritto; e neppure ostando a tale conclusione la nota di trascrizione del negozio di dotazione del trust, che non fonderebbe una valida continuità di trascrizioni con un soggetto inesistente.

Cassazione civile sez. III, 27/01/2017, n.2043

Pignoramento: quando è inefficace?  

La mancata apposizione delle attestazioni di conformità sugli atti depositati all’atto dell’iscrizione a ruolo dell’espropriazione produce l’inefficacia del pignoramento rilevabile d’ufficio ed insanabile, non trattandosi di ipotesi di nullità bensì di una fattispecie di inosservanza di termine perentorio (nella fattispecie la corte ha rigettato l’appello avverso la sentenza che aveva respinto il reclamo contro l’ordinanza di estinzione pronunciata dal giudice dell’esecuzione a seguito della mancata apposizione delle attestazioni di conformità sulle copie di titolo esecutivo, atto di precetto e pignoramento immobiliare, sebbene le stesse fossero state firmate digitalmente).

Corte appello Milano sez. III, 13/01/2017

Opponibilità della confisca al terzo acquirente e trascrizione del sequestro

Posto che la funzione del sequestro penale è quella di sottrarre all’indagato la disponibilità del bene, funzione non ostacolata dalla commerciabilità dello stesso a seguito di vendita all’incanto, l’acquisto in favore dello Stato, in caso di confisca, avviene a titolo derivativo e non originario, dal che si deduce la salvezza dei diritti reali di terzi acquistati in epoca anteriore al sequestro.

In mancanza di un’espressa scelta legislativa il conflitto tra pretesa statuale e terzi dev’essere risolto in base al principio dell’ordo temporalis delle formalità pubblicitarie; va comunque verificata la buona fede del terzo creditore.

Sulla base di tanto ai sensi dell’art. 2915 c.c., l’opponibilità del vincolo penale al terzo acquirente in sede esecutiva dipende dalla trascrizione del sequestro (ex art. 104 disp. att. c.p.p.), che deve essere antecedente a quella del pignoramento immobiliare, venendo così a rappresentare il presupposto per la confisca anche successivamente all’acquisto. Diversamente, se la trascrizione del sequestro è successiva, il bene deve ritenersi appartenente al terzo “pleno iure” con conseguente impossibilità della confisca posteriore all’acquisto.

Tribunale Matera, 27/03/2019

Esecuzione forzata e decreto di trasferimento

In materia di esecuzione forzata, il decreto di trasferimento di cui all’art. 586 c.p.c., ancorché abbia avuto ad oggetto un bene in tutto o in parte diverso da quello pignorato, non è inesistente, ma solo affetto da invalidità, da far valere con il rimedio dell’opposizione agli atti esecutivi nei termini di cui all’art. 617 c.p.c.

(In applicazione del predetto principio, la S.C. ha confermato la sentenza di merito che aveva ritenuto sottoposti a pignoramento non soltanto la nuda proprietà degli immobili, ma anche l’usufrutto vantanto sul bene pignorato da una parte alla quale l’atto era stato notificato, ritenendo che ogni questione relativa al dedotto vizio relativo alla mancata indicazione nell’atto di pignoramento di tale diritto, fosse ormai preclusa non essendo stata fatta valere con l’opposizione agli atti esecutivi).

Cassazione civile sez. II, 15/10/2018, n.25687

Sequestro penale

Al terzo avente diritto non può essere opposta la generica conoscibilità del sequestro penale vertente sul bene poi oggetto di definitiva confisca, purché risulti a suo favore precedentemente trascritto nei registri immobiliari il diritto reale di garanzia/pignoramento immobiliare, ai sensi dell’art. 2915 c.c.

Cassazione penale sez. III, 03/10/2018, n.51043

Domanda di risoluzione del contratto preliminare di compravendita immobiliare

Va accolta la domanda di risoluzione del contratto preliminare di compravendita immobiliare per grave inadempimento del promittente venditore che si era obbligato a liberare l’immobile dalle trascrizioni pregiudizievoli prima della stipula del contratto definitivo e non solo non vi ha provveduto (l’immobile non liberato) ma l’immobile è stato assoggettato anche a pignoramento.

La circostanza che la venditrice non fosse morosa sui finanziamenti per cui erano state iscritte le ipoteche e che avrebbe potuto estinguere la propria posizione debitoria con il saldo prezzo che l’attrice avrebbe dovuto pagare al rogito, non valgono ad escludere l’inadempimento grave del promissario venditore rispetto all’obbligazione, che è stata assunta espressamente dalla stessa nel contratto preliminare, di liberare l’immobile dai gravami prima del rogito.

Tribunale Milano sez. IV, 24/07/2018, n.8267

Beni trasferiti a conclusione di un’espropriazione immobiliare

In materia di esecuzione forzata, i beni trasferiti a conclusione di un’espropriazione immobiliare sono quelli di cui alle indicazioni del decreto di trasferimento emesso ex art. 586 c.p.c., cui vanno aggiunti quei beni ai quali gli effetti del pignoramento si estendono automaticamente, ai sensi dell’art. 2912 c.c., come accessori, pertinenze, frutti, miglioramenti ed addizioni, e quei beni che, pur non espressamente menzionati nel predetto decreto, siano uniti fisicamente alla cosa principale, sì da costituirne parte integrante, come le accessioni propriamente dette; sicché, il trasferimento di un terreno all’esito di procedura esecutiva comporta, in difetto di espressa previsione contraria, il trasferimento del fabbricato insistente su di esso, ancorché abusivo.

(Nella specie, la S.C. ha confermato la sentenza impugnata che aveva rigettato la domanda di convalida di sfratto, risoluzione del contratto di locazione, rilascio dell’immobile e pagamento dei canoni, proposta dall’esecutato nei confronti dell’avente causa dell’aggiudicatario del terreno in forza di procedura esecutiva, in quanto l’acquisto del terreno aveva comportato, per accessione, anche il trasferimento del capannone abusivo non sanabile su di esso costruito, non rilevando l’omessa menzione del’immobile tanto nel bando di vendita quanto nel decreto di trasferimento del terreno).

Cassazione civile sez. III, 28/06/2018, n.17041

Demolizione e pignoramento immobiliare trascritto

La sussistenza di un pignoramento immobiliare trascritto non osta a che il debitore, di norma anche custode ex lege, si attivi per adempiere ad un ordine di demolizione, non essendo tale attività annoverabile tra gli “atti di disposizione” quanto, piuttosto, una attività dovuta ascrivibile alla diligente custodia.

T.A.R. Torino, (Piemonte) sez. II, 27/06/2018, n.791

Locazione registrata e trascritta prima del pignoramento

Il contratto di locazione ultranovennale, registrato e trascritto prima del pignoramento, ma successivo all’iscrizione dell’ipoteca sugli stessi beni oggetto di esecuzione, è opponibile ex art. 2923, comma 1, c.c. al creditore ipotecario nonché ad eventuali acquirenti dell’immobile.

Tribunale Salerno sez. III, 14/06/2018

Pignoramento anteriore alla trascrizione della domanda giudiziale

Il curatore del fallimento del promittente venditore può esercitare la facoltà di scelta ex art. 72 l.fall. allorché, pur essendo stata la sentenza di fallimento trascritta dopo la trascrizione della domanda ex art. 2932 c.c., quest’ultima sia stata preceduta dalla trascrizione del pignoramento sull’immobile, in quanto le azioni esecutive individuali pendenti al momento della sentenza dichiarativa di fallimento sono assorbite dalla procedura concorsuale, ma gli effetti anche sostanziali degli atti già compiuti che non siano incompatibili con il sistema dell’esecuzione fallimentare, tra i quali anche il vincolo d’indisponibilità dei beni derivante dal pignoramento, restano salvi in favore della massa dei creditori.

Cassazione civile sez. VI, 10/05/2018, n.11365

Pignoramento di un immobile già dato in locazione

Dopo il pignoramento di un immobile che era stato già dato in locazione, il locatore-proprietario perde la legittimazione sostanziale sia a richiedere al conduttore il pagamento dei canoni, sia ad accettarli, spettando tale legittimazione in via esclusiva al custode, fino al decreto di trasferimento del bene.

Cassazione civile sez. VI, 28/03/2018, n.7748


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