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Pignoramento immobiliare: ultime sentenze

14 Maggio 2021
Pignoramento immobiliare: ultime sentenze

Notifica, effetti, nullità del pignoramento; immobile dato in locazione.

Il debitore deve eseguire l’ordine di demolizione in presenza di un pignoramento immobiliare trascritto? Dopo il pignoramento di un immobile già dato in locazione, il locatore perde la legittimazione a chiedere i canoni? Se manca l’attestazione di conformità sulle copie depositate con l’iscrizione a ruolo, il pignoramento è inefficace? Per scoprirlo, leggi le ultime sentenze.

Covid-19: sospensione delle procedure esecutive per pignoramento immobiliare

In tema di emergenza epidemiologica da COVID -19, D.L. 31/12/2020, n. 183, all’art. 13 ha sospeso, fino al 30 giugno 2021, ogni procedura esecutiva per il pignoramento immobiliare, di cui all’articolo 555 del codice di procedura civile, che abbia ad oggetto l’abitazione principale del debitore: tale disposizione assume evidente natura emergenziale ed ha indubbiamente carattere di norma eccezionale, derogando al regolare svolgimento del processo esecutivo con la sospensione temporanea del diritto del creditore di conseguire il soddisfacimento del proprio credito attraverso l’espropriazione forzata; nel caso di specie, l’ambito operativo della sospensione è indicato nei dettagli nella norma, che lo individua sia con riferimento alla tipologia di procedure (pignoramenti immobiliari) sia alla normativa di riferimento (art. 555 c.p.c.).

Tribunale Bergamo, 03/02/2021

Pignoramento immobiliare: i poteri del custode

Il custode ha l’amministrazione e la gestione dei beni pignorati o sequestrati (in forza dell’art. 65 c.p.c.); egli è dunque un ausiliario del giudice, dal quale direttamente ripete l’investitura e sotto la cui direzione e controllo svolge la propria attività, potendo compiere, in via autonoma, tutti gli atti di ordinaria amministrazione e, previa autorizzazione del giudice, quelli di straordinaria amministrazione. Va tuttavia precisato che nessuna norma attribuisce al custode la facoltà di agire in nome e per conto delle parti i cui beni sono sottoposti a sequestro e/o pignoramento, le quali, al contrario, mantengono la loro autonomia nell’ambito dei rapporti posti in essere precedentemente e successivamente al pignoramento o al sequestro.

Tribunale Ancona sez. I, 17/11/2020, n.1402

Pignoramento immobiliare: l’erronea indicazione dei dati catastali dell’immobile

In tema di pignoramento immobiliare, l’erronea indicazione dei dati catastali dell’immobile pignorato non dà luogo a nullità dell’atto nella misura in cui tale errore – nella specie limitato alla sola lettera identificativa del subalterno – non determina incertezza assoluta circa l’identificazione dell’oggetto della vendita forzata, essendo stato tempestivamente rilevato dal giudice dell’esecuzione o dai suoi ausiliari e corretto nella perizia di stima ovvero nell’avviso di vendita.

Cassazione civile sez. VI, 15/09/2020, n.19123

Notifica pignoramento immobiliare contro il terzo proprietario

La notifica di un pignoramento immobiliare contro il terzo proprietario, ai sensi degli artt. 602 ss. c.p.c., produce l’effetto di interrompere la prescrizione del credito azionato (art. 2943, comma 1, c.c.), e di sospenderne il decorso (art. 2945, comma 2, c.c.), anche nei confronti del debitore diretto, purché lo stesso venga sentito nei casi previsti dall’art. 604, comma 2, c.p.c. o il creditore gli abbia comunque dato notizia dell’esistenza del processo esecutivo e fermo restando che l’effetto sul decorso della prescrizione sarà solamente interruttivo ma non sospensivo nel caso di estinzione del procedimento ex art. 2945, comma 3, c.c.

Cassazione civile sez. III, 05/06/2020, n.10808

L’inefficacia del pignoramento immobiliare

Deve rilevarsi l’inefficacia del pignoramento immobiliare per decorso del termine di cui all’art. 557 c.p.c., nel caso in cui, nonostante la procedura esecutiva sia stata iscritta a ruolo dai debitori ai sensi dell’art. 159-ter disp. att. c.p.c., il creditore procedente non ha infatti depositato entro quindici giorni dalla riconsegna dell’atto di pignoramento da parte dell’ufficiale giudiziario le copie conformi degli atti previsti dall’art. 557 c.p.c.

Tribunale Busto Arsizio sez. II, 16/02/2020

Omesso deposito della nota di trascrizione del pignoramento immobiliare

L’omesso deposito della nota di trascrizione del pignoramento entro quindici giorni dalla consegna della stessa al creditore determina l’inefficacia del pignoramento con conseguente improcedibilità della procedura esecutiva (nella specie il creditore procedente aveva curato direttamente alla trascrizione del pignoramento, senza però depositare la nota di trascrizione nel termine di quindici giorni dal momento in cui gli è stata restituita dal conservatore dei registri immobiliari).

Tribunale Salerno sez. III, 12/12/2019

Pignoramento della nuda proprietà degli immobili e dell’usufrutto sul bene pignorato

In materia di esecuzione forzata, il decreto di trasferimento di cui all’art. 586 c.p.c., ancorché abbia avuto ad oggetto un bene in tutto o in parte diverso da quello pignorato, non è inesistente, ma solo affetto da invalidità, da far valere con il rimedio dell’opposizione agli atti esecutivi nei termini di cui all’art. 617 c.p.c.

(In applicazione del predetto principio, la S.C. ha confermato la sentenza di merito che aveva ritenuto sottoposti a pignoramento non soltanto la nuda proprietà degli immobili, ma anche l’usufrutto vantanto sul bene pignorato da una parte alla quale l’atto era stato notificato, ritenendo che ogni questione relativa al dedotto vizio relativo alla mancata indicazione nell’atto di pignoramento di tale diritto, fosse ormai preclusa non essendo stata fatta valere con l’opposizione agli atti esecutivi).

Cassazione civile sez. II, 15/10/2018, n.25687

Domanda di risoluzione del contratto preliminare di compravendita immobiliare

Va accolta la domanda di risoluzione del contratto preliminare di compravendita immobiliare per grave inadempimento del promittente venditore che si era obbligato a liberare l’immobile dalle trascrizioni pregiudizievoli prima della stipula del contratto definitivo e non solo non vi ha provveduto (l’immobile non liberato) ma l’immobile è stato assoggettato anche a pignoramento.

La circostanza che la venditrice non fosse morosa sui finanziamenti per cui erano state iscritte le ipoteche e che avrebbe potuto estinguere la propria posizione debitoria con il saldo prezzo che l’attrice avrebbe dovuto pagare al rogito, non valgono ad escludere l’inadempimento grave del promissario venditore rispetto all’obbligazione, che è stata assunta espressamente dalla stessa nel contratto preliminare, di liberare l’immobile dai gravami prima del rogito.

Tribunale Milano sez. IV, 24/07/2018, n.8267

Pignoramento immobiliare trascritto e ordine di demolizione

La sussistenza di un pignoramento immobiliare trascritto non osta a che il debitore, di norma anche custode ex lege, si attivi per adempiere ad un ordine di demolizione, non essendo tale attività annoverabile tra gli “atti di disposizione” quanto, piuttosto, una attività dovuta ascrivibile alla diligente custodia.

T.A.R. Torino, (Piemonte) sez. II, 27/06/2018, n.791

Locazione registrata e trascritta prima del pignoramento

Il contratto di locazione ultranovennale, registrato e trascritto prima del pignoramento, ma successivo all’iscrizione dell’ipoteca sugli stessi beni oggetto di esecuzione, è opponibile ex art. 2923, comma 1, c.c. al creditore ipotecario nonché ad eventuali acquirenti dell’immobile.

Tribunale Salerno sez. III, 14/06/2018

Pignoramento anteriore alla trascrizione della domanda giudiziale

Il curatore del fallimento del promittente venditore può esercitare la facoltà di scelta ex art. 72 l.fall. allorché, pur essendo stata la sentenza di fallimento trascritta dopo la trascrizione della domanda ex art. 2932 c.c., quest’ultima sia stata preceduta dalla trascrizione del pignoramento sull’immobile, in quanto le azioni esecutive individuali pendenti al momento della sentenza dichiarativa di fallimento sono assorbite dalla procedura concorsuale, ma gli effetti anche sostanziali degli atti già compiuti che non siano incompatibili con il sistema dell’esecuzione fallimentare, tra i quali anche il vincolo d’indisponibilità dei beni derivante dal pignoramento, restano salvi in favore della massa dei creditori.

Cassazione civile sez. VI, 10/05/2018, n.11365

Pignoramento di un immobile già dato in locazione

Dopo il pignoramento di un immobile che era stato già dato in locazione, il locatore-proprietario perde la legittimazione sostanziale sia a richiedere al conduttore il pagamento dei canoni, sia ad accettarli, spettando tale legittimazione in via esclusiva al custode, fino al decreto di trasferimento del bene.

Cassazione civile sez. VI, 28/03/2018, n.7748

Pignoramento dei beni immobili nei confronti del trustee

In tema di trust, l’art. 2 della Convenzione dell’Aja del 1.7.1985, ratificata in Italia con legge 16 ottobre 1989 n. 364, esclude qualsiasi entificazione del trust, definito come il vincolo impresso dal disponente a un insieme di rapporti giuridici, in forza del quale determinati beni o diritti vengono sottoposti al controllo di un trustee, al fine di beneficiare taluni soggetti ovvero al fine di perseguire un determinato scopo.

Pertanto, l’unico soggetto di riferimento nei rapporti con i terzi è il trustee, il quale non agisce come legale rappresentante del trust, bensì come soggetto che dispone del diritto. Ne consegue che il pignoramento di beni immobili va eseguito nei confronti del “trustee”, che gode di una proprietà limitata nel suo esercizio in funzione della realizzazione del programma stabilito dal disponente nell’atto istitutivo a vantaggio del o dei beneficiari.

Tribunale Roma sez. IV, 22/01/2018

Pignoramento immobiliare: nullità per invalidità formale dell’atto

La deduzione della nullità del pignoramento immobiliare per mancata o incompleta identificazione del bene staggito, concernendo la validità formale dell’atto e non già il diritto del creditore di procedere ad esecuzione forzata, configura motivo di opposizione agli atti esecutivi ed è pertanto soggetto alla relativa disciplina, fatta eccezione per la preclusione derivante dalla decorrenza del termine di cui all’art. 617 c.p.c., trattandosi di una nullità che non ammette sanatoria, in quanto impedisce al processo esecutivo di pervenire al suo scopo con l’espropriazione del bene.

Cassazione civile sez. VI, 15/09/2017, n.21379

Quando decorre il termine di efficacia del pignoramento?

Il termine di efficacia del pignoramento immobiliare decorre dal perfezionamento della sua notifica, senza che possa operare il principio della scissione degli effetti della notificazione per il notificante e per il destinatario dell’atto, applicabile solo quando dall’intempestivo esito del procedimento notificatorio, per la parte di questo sottratta alla disponibilità del notificante, potrebbero derivare conseguenze negative per quest’ultimo, e non, invece, quando un termine debba decorrere o un altro adempimento debba essere compiuto dal tempo dell’avvenuta notifica, in tal caso dovendosi considerare per entrambe le parti l’epoca di perfezionamento della notificazione dell’atto nei confronti del destinatario.

Cassazione civile sez. III, 28/07/2017, n.18758

Momento perfezionativo del pignoramento

Il termine di efficacia del pignoramento immobiliare decorre dalla data di notificazione dell’atto, sicché è da tale momento che va calcolato il termine di cui all’art. 497 c.p.c. per la presentazione dell’istanza di vendita, essendo la ratio della norma quella di limitare nel tempo il vincolo sui beni oggetto di pignoramento.

Pertanto, anche ragioni sistematiche inducono a ritenere che il termine in questione debba decorrere dalla data di imposizione di quel vincolo (i.e. dalla data della notificazione e contestuale ingiunzione dell’atto di pignoramento), piuttosto che dalla data della trascrizione.

Tribunale Monza sez. III, 21/05/2017

Notificazione del pignoramento

Per effetto della notificazione del pignoramento si verifica un’interversione del possesso, per cui, da quel momento, il debitore perde il possesso privatistico del bene e diviene titolare di un possesso iuris publici che deve esercitare secondo le finalità e nei limiti suoi propri, perdendo il diritto di goderne liberamente e, dunque, di compiere sul bene, interamente pignorato, ogni atto di disposizione, potendo soltanto amministrare e conservare il bene quale ausiliario del giudice, con la diligenza del buon padre di famiglia, previa autorizzazione del giudice dell’esecuzione (art. 560 c.p.c.).

Di conseguenza, a far data dalla data di trascrizione del pignoramento immobiliare, la disponibilità del bene da parte del debitore -custode non integra gli estremi del possesso ad usucapionem.

Corte appello Catanzaro sez. III, 19/04/2017, n.753

Pignoramento immobiliare e trust

Poiché legittimamente il giudice dell’esecuzione verifica anche di ufficio l’esistenza del soggetto nei cui confronti è intentata la procedura esecutiva, va disposta la chiusura anticipata di una procedura seguita al pignoramento di beni immobili eseguito nei confronti di un trust in persona del trustee, anziché nei confronti di quest’ultimo, visto che il trust non è un ente dotato di personalità giuridica, né di soggettività, per quanto limitata od ai soli fini della trascrizione, ma un mero insieme di beni e rapporti destinati ad un fine determinato e formalmente intestati al trustee, che rimane l’unico soggetto di riferimento nei rapporti con i terzi non quale legale rappresentante, ma come colui che dispone del diritto; e neppure ostando a tale conclusione la nota di trascrizione del negozio di dotazione del trust, che non fonderebbe una valida continuità di trascrizioni con un soggetto inesistente.

Cassazione civile sez. III, 27/01/2017, n.2043

Pignoramento: quando è inefficace?  

La mancata apposizione delle attestazioni di conformità sugli atti depositati all’atto dell’iscrizione a ruolo dell’espropriazione produce l’inefficacia del pignoramento rilevabile d’ufficio ed insanabile, non trattandosi di ipotesi di nullità bensì di una fattispecie di inosservanza di termine perentorio (nella fattispecie la corte ha rigettato l’appello avverso la sentenza che aveva respinto il reclamo contro l’ordinanza di estinzione pronunciata dal giudice dell’esecuzione a seguito della mancata apposizione delle attestazioni di conformità sulle copie di titolo esecutivo, atto di precetto e pignoramento immobiliare, sebbene le stesse fossero state firmate digitalmente).

Corte appello Milano sez. III, 13/01/2017



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