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Centro estetico in condominio: si può vietare?

17 Agosto 2019 | Autore:
Centro estetico in condominio: si può vietare?

Il problema delle clausole sulle limitazioni d’uso troppo generiche e non trascritte contenute del regolamento. Che cos’è la servitù atipica.

Se una clausola del regolamento interno prevede delle limitazioni all’uso di una proprietà esclusiva, si può vietare un centro estetico in condominio? Una sentenza del Tribunale di Milano [1] ha affrontato la questione delle disposizioni generiche contenute nei regolamenti condominiali e se queste possono impedire l’apertura di un’attività come quella dell’estetista in una delle unità immobiliari dell’edificio.

La vicenda era nata per la richiesta di un condominio di far chiudere ad un inquilino il centro estetico che aveva aperto nella casa in cui abita in affitto.  Tale istanza era giustificata da una clausola secondo cui il caseggiato aveva destinazione «di civile ed onesta abitazione e di studi». Basta questo per vietare un centro estetico in un condominio?

Non è la prima volta che i giudici – compresi quelli della Cassazione – sono chiamati a pronunciarsi sulle dispute causate dalla destinazione d’uso degli immobili. Destinazione che, quando in un regolamento viene definita in modo troppo generico – come ritenuto dal tribunale meneghino in questo caso –, può dar luogo ad equivoci ed a controversie non facili da risolvere.

C’è, inoltre, il problema della trascrizione nei Pubblici registri immobiliari delle clausole del regolamento condominiale quando queste prevedono delle limitazioni ai diritti dei condòmini sull’utilizzo delle cose di proprietà esclusiva. Se tale trascrizione non è avvenuta, il centro estetico in condominio si può vietare? Vediamo, attraverso la sentenza del tribunale di Milano, se e fino a che punto è possibile.

Centro estetico: il regolamento lo può vietare?

Il regolamento che contiene una clausola generica ed equivoca sulla destinazione d’uso di un immobile non può vietare un centro estetico in un condominio. Specialmente se tale clausola sulle limitazioni all’uso della proprietà esclusiva non è stata accettata nell’atto di acquisto o di trascrizione o di espressa accettazione. Così ha stabilito il tribunale di Milano.

I giudici lombardi erano stati chiamati ad esaminare il caso di un condominio che aveva fatto causa al proprietario ed all’inquilino di una delle unità abitative dell’edificio chiedendo la chiusura del centro estetico avviato proprio dal conduttore. Il condominio si appellava alla clausola del regolamento secondo cui «gli appartamenti devono essere esclusivamente destinati ad uso abitazione o di studio professionali, compresi uffici di attività industriale o commerciale». Inoltre, il regolamento vietava di adibire l’immobile a laboratorio, scuola di canto, ballo o musica, clinica medica o a qualsiasi utilizzo incompatibile con la tranquillità dell’edificio. Infine, sul regolamento c’era scritto che lo stabile aveva destinazione «di civile ed onesta abitazione e di studi».

È sufficiente tutto ciò per vietare un centro estetico nel condominio? Secondo il tribunale milanese, no. In giudici, infatti, ritengono che la mancata trascrizione del divieto implichi l’inopponibilità all’acquirente di tale limitazione, poiché non basta rinviarlo genericamente al regolamento. Inoltre, l’attività di centro estetico non è contemplata tra quelle esplicitamente elencate e non la si può considerare contraria alla «civile ed onesta destinazione» del condominio.

Regolamento condominiale: la trascrizione delle limitazioni

Affinché abbiano efficacia, limiti e divieti di destinazione al godimento sulla proprietà esclusiva (come quelli che potrebbero vietare un centro estetico in condominio) devono essere espressi in maniera esplicita e chiara in modo da evitare qualsiasi tipo di dubbio o di controversia.

Non solo: se il regolamento prevede tali limiti, deve essere approvato da tutti i condòmini e trascritto nei Pubblici registri immobiliari (Pri), come previsto dal Codice civile [2]. Questa trascrizione consente di sapere se ci sono degli oneri reali sul godimento di un’unità immobiliare e rispetta, pertanto, l’obbligo di pubblicità sulle limitazioni ai diritti dei condòmini.

Che succede, però, se la trascrizione ai Pri non avviene? Succede che il regolamento resta, comunque, valido, ma non sarà possibile evitare che un successivo acquirente di un’unità immobiliare del condominio possa disporre della sua proprietà come gli sembri opportuno. Non sarà così, invece, per i vicini che hanno approvato il regolamento: la trascrizione non è valida per loro.

L’assemblea del condominio ha approvato negli anni ’70 un regolamento che contiene delle limitazioni d’uso delle unità immobiliari. Le clausole che impediscono di utilizzare l’appartamento come studio professionale, però, non sono state trascritte sui Pubblici registri immobiliari. Il signor Rossi, nel 2005, acquista un appartamento in quel condominio e decide di aprire lì un centro estetico. Non essendoci stata la trascrizione ed avendo comprato l’immobile dopo l’approvazione del regolamento, non gli può essere impedito di avviare la sua attività in quella casa.

Regolamento condominiale: le servitù atipiche

Altro aspetto che può risultare interessante per chi vuole sapere se si può vietare un centro estetico in condominio, è quello del tipo di servitù che interessa le clausole che limitano l’uso delle proprietà esclusive. La giurisprudenza le ha classificate tra le servitù atipiche, poiché non c’è il principio di dover agire (quello che in legalese viene chiamano agere necesse) per soddisfare un corrispondente interesse creditorio.

Significa che i limiti devono rispettare le regole della servitù atipica, il che comporta, oltre all’obbligo di trascrizione del regolamento che abbiamo appena visto, anche quello di indicare le clausole riferite alle limitazioni d’uso.

Un’impresa costruisce e vende un edificio condominiale. Per farlo, elabora un regolamento. Nel momento in cui c’è la trascrizione del primo atto di vendita di un’unità immobiliare, deve trascrivere anche l’eventuale clausola che contiene una limitazione o un divieto contro il compratore del palazzo e a favore di tutte le altre unità immobiliari. Per le vendite che arriveranno dopo, bisognerà richiamare ogni volta il regolamento e trascrivere il diritto di servitù contro il compratore ed a favore degli altri condòmini. Se la trascrizione non viene fatta, non ci sarà modo di sapere con assoluta certezza che la limitazione è nota.

Regolamento condominiale: come vietare il centro estetico?

Se proprio un condominio si mette nella testa che si deve vietare un centro estetico nell’edificio, deve fare il regolamento in modo che non lasci spazio ad alcun dubbio. Occorre, dunque, elencare le attività vietate in maniera precisa e non genericamente. Quindi, oltre ad indicare che la destinazione d’uso non può essere una scuola di musica o di ballo, una clinica o un laboratorio, bisogna inserire l’attività di centro estetico.

La seconda cosa che si deve precisare all’interno del regolamento è la natura del pregiudizio o dei pregiudizi o degli inconvenienti che si vogliono evitare con l’avvio di una determinata attività.

Se questo non avviene – come nel caso della sentenza in commento – non sarà possibile vietare un centro estetico in condominio. In primo luogo, perché tale attività non era inserita nell’elenco di quelle espressamente vietate dal regolamento. In secondo luogo, perché una clausola così generica come quella che stabilisce una destinazione «civile e onesta» non può impedire che ci sia un centro estetico: perché dovrebbe essere poco civile ed onesto lo svolgimento di tale attività?


note

[1] Trib. Milano sent. n. 1345/2019 dell’08.02.2019.

[2] Art. 2643 cod. civ.


3 Commenti

  1. Cosa può fare l’estetista? Vorrei iscrivermi ad una scuola per imparare a fare l’estetista e vorrei capire cosa potrò fare dopo aver finito gli anni necessari per ottenere le licenze

    1. L’attività di estetista comprende tutte le prestazioni ed i trattamenti eseguiti sulla superficie del corpo umano il cui scopo esclusivo o prevalente sia quello di mantenerlo in perfette condizioni, di migliorarne e proteggerne l’aspetto estetico, modificandolo attraverso l’eliminazione o l’attenuazione degli inestetismi presenti.Tale attività può essere svolta con l’attuazione di tecniche manuali, con l’utilizzazione degli apparecchi elettromeccanici per uso estetico, di cui all’elenco allegato alla presente legge, e con l’applicazione dei prodotti cosmetici.Sono escluse dall’attività di estetista le prestazioni dirette in linea specifica ed esclusiva a finalità di carattere terapeutico.L’attività di estetista può essere svolta anche unitamente all’attività di barbiere o di parrucchiere, in forma di imprese esercitate nella medesima sede.

    2. Ecco l’elenco degli apparecchi per uso estetico:
      vaporizzatore con vapore normale e ionizzato non surriscaldato;
      stimolatori ad ultrasuoni e stimolatori a micro correnti;
      disincrostante per pulizia con intensita’ non superiore a 4 mA;
      apparecchio per l’aspirazione dei comedoni con cannule e con azione combinata per la levigatura della pelle con polvere minerale o fluidi o materiali equivalenti;
      doccia filiforme ad atomizzatore con pressione non superiore a 80 kPa;
      apparecchi per massaggi meccanici al solo livello cutaneo, per massaggi elettrici con oscillazione orizzontale o rotazione;
      rulli elettrici e manuali;
      vibratori elettrici oscillanti;
      apparecchi per massaggi meccanici o elettrici picchiettanti;
      solarium per l’abbronzatura con lampade UV-A o con applicazioni combinate o indipendenti di raggi ultravioletti (UV) ed infrarossi (IR);
      apparecchi per massaggio ad aria o idrico con aria a pressione non superiore a 80 kPa;
      scaldacera per ceretta;
      attrezzi per ginnastica estetica;
      attrezzature per manicure e pedicure;
      apparecchi per il trattamento di calore totale o parziale tramite radiofrequenza restiva o capacitiva;
      apparecchio per massaggio aspirante con coppe di varie misure e applicazioni in movimento, fisse e ritmate e con aspirazione non superiore a 80 kPa;
      apparecchi per ionoforesi estetica sulla placca di 1 mA ogni 10 centimetri quadrati;
      depilatori elettrici ad ago, a pinza o accessorio equipollente o ad impulsi luminosi per foto depilazione;
      apparecchi per massaggi subacquei;
      apparecchi per presso – massaggio;
      elettrostimolatore ad impulsi;
      apparecchi per massaggio ad aria compressa con pressione superiore a 80 kPa;
      soft laser per trattamento rilassante, tonificante della cute o fotostimolante delle aree riflessogene dei piedi e delle mani;
      laser estetico defocalizzato per la depilazione;
      saune e bagno di vapore.

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