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Disdetta del contratto di locazione: ultime sentenze

22 Settembre 2022
Disdetta del contratto di locazione: ultime sentenze

Validità della disdetta del contratto di locazione; scadenza del contratto di locazione; contratto di locazione ad uso non abitativo; rinnovazione tacita del contratto di locazione; diniego di rinnovo del contratto da parte del locatore; facoltà di recesso del conduttore per gravi motivi; obbligo di pagamento del canone sino alla scadenza del periodo di preavviso.

È valida la disdetta del contratto di locazione formulata dal rappresentante del locatore? La percezione dei canoni da parte del locatore a seguito della disdetta contrattuale del conduttore può essere interpretata come volontà di rinnovazione del contratto? Scoprilo nelle ultime sentenze.

Locazione: quando la disdetta è efficace?

Per rendere efficace la cessazione del contratto di locazione, è sufficiente che la disdetta venga recapitata dall’agente postale all’indirizzo della parte conduttrice, poiché in tal modo si concreta la possibilità per il destinatario di venire a conoscenza della missiva.

In altri termini, con la ricezione della disdetta, mediante consegna, da parte dell’addetto al recapito, della lettera raccomandata a persona rinvenuta all’indirizzo esatto del destinatario o di persone aventi con lui una relazione tale da giustificare la presunzione di conoscenza dell’atto da parte del medesimo e con l’ulteriore adempimento di verificare che la persona che cura il ritiro del plico apponga la firma sull’avviso di ricevimento da restituire al mittente, deve presumersi che essa sia pervenuta nella sfera di conoscibilità del destinatario (nella specie, la disdetta era stata ricevuta dal portiere dello stabile, il quale aveva apposto la sottoscrizione sulla cartolina di ricevimento, provvedendo anche all’immissione della lettera raccomandata contenente la disdetta nella cassetta postale del conduttore).

Cassazione civile sez. III, 20/06/2022, n.19824

Motivo della disdetta

In tema di locazione di immobili adibiti ad uso abitativo, in caso diniego di rinnovo del contratto alla prima scadenza ai sensi dell’articolo 3 della legge 9 dicembre 1998, n. 431, l’indicazione del motivo sul quale si basa la disdetta è funzionale, in caso di controversia, sia ad un controllo “ex ante” che “ex post” della serietà nonché della realizzabilità dell’intenzione, ragion per cui risulta evidente che il controllo preventivo postula che i requisiti debbano sussistere al momento della notificazione della disdetta. In altri termini, la validità del diniego del rinnovo del contratto ai sensi della citata disposizione deve essere apprezzata al più tardi alla data di scadenza del termine per la comunicazione della disdetta da parte del locatore. Infatti, dalla disdetta o dalla mancata disdetta alla prima scadenza dipende l’effetto impeditivo della prosecuzione del rapporto ovvero la rinnovazione del contratto, il cui presupposto è pertanto in ogni caso legato ad una situazione definitivamente cristallizzatasi alla data di scadenza del termine per la comunicazione della disdetta da parte del locatore, costituendo principio generale che, salve espresse disposizioni derogatorie da parte del legislatore, le condizioni di efficacia e gli effetti di un atto sono disciplinati dalla legge in vigore al momento in cui esso è adottato, al pari degli effetti della sua mancanza.

Corte appello Torino sez. III, 14/06/2022, n.603

Aggiornamento canone di locazione immobile ad uso diverso da abitazione

In tema di aggiornamento del canone di locazione di immobile ad uso diverso da abitazione, non costituisce violazione della disciplina imperativa di cui all’articolo 32 della legge n. 392/1978 la stipulazione di un nuovo contratto di locazione, con relativo nuovo canone, avvenuta dopo la comunicazione di disdetta motivata da parte del locatore, per effetto della quale il primo contratto è definitivamente cessato, essendo la costituzione di nuova locazione necessaria per superare gli effetti della disdetta intimata.

Cassazione civile sez. III, 17/05/2022, n.15840

Disdetta del contratto di locazione: efficacia

Le comunicazioni via Pec, a meno di particolari disposizioni normative di segno diverso, sono equiparate alle raccomandate con avviso di ricevimento. È dunque valida ed efficace la disdetta del contratto di locazione data per posta elettronica certificata. E ciò anche se il contratto faceva espresso riferimento alla raccomandata. Lo ha chiarito la Corte di cassazione, ordinanza n. 11808 depositata il 12 aprile, aggiungendo che trattandosi di un rapporto tra due imprese (una delle quali in fallimento) esse erano per legge tenute ad avere un indirizzo Pec.Locazioni, valida la disdetta via Pec tra imprese

Cassazione civile sez. I, 12/04/2022, n.11808

Valenza della disdetta intempestiva del contratto di locazione

La disdetta eventualmente inidonea ad impedire la rinnovazione contrattuale del contratto di locazione per la data indicata (perché intempestiva rispetto ad essa) è automaticamente valida per quella immediatamente successiva, salvo che dalla disdetta stessa o da un’opposta univoca volontà successiva dell’intimante non risulti una espressa indicazione in senso contrario.

Tribunale Roma sez. VI, 25/11/2021, n.18524

Pattuizione di un canone libero in deroga alla disciplina sull’equo canone

La pattuizione di un canone libero ex art. 11 del d.l. n. 333 del 1992 (conv., con. modif., dalla l. n. 359 del 1992), in deroga alla disciplina sull’equo canone di cui alla l. n. 392 del 1978, è valida soltanto se il locatore rinunci, contestualmente alla conclusione del contratto, alla facoltà di disdire la locazione alla sua prima scadenza, ma tale rinuncia non richiede l’adozione di formule sacramentali.

Cassazione civile sez. III, 12/11/2021, n.33883

Disdetta del contratto di locazione e presunzione di conoscenza

In caso di sfratto per finita locazione, la lettera raccomandata di disdetta soggiace al regime degli atti recettivi per cui, come tutti gli atti recettivi, si reputa conosciuta (e quindi acquista efficacia) ” nel momento in cui giungono all’indirizzo del destinatario ” (art. 1335 c.c.) sicché, affinché la disdetta comunicata a mezzo lettera raccomandata possa ritenersi conosciuta dal destinatario conduttore (con conseguente cessazione del contratto alla naturale scadenza), non occorre che il mittente provi la ricezione della raccomandata da parte dello stesso destinatario o di persona autorizzata a riceverla ai sensi del regolamento postale, ma è sufficiente che egli dimostri l’avvenuto recapito del plico all’indirizzo del destinatario.

Tribunale Roma sez. VI, 13/02/2020, n.3549

Il locatore deve motivare la disdetta della locazione commerciale

La legge n. 392 del 1978, art. 31, prevede che la disdetta data dal locatore alla prima scadenza di un contratto di locazione ad uso non abitativo deve essere adeguatamente motivata con riguardo alle ragioni eccezionali, giustificanti il sacrificio della stabilità dell’attività commerciale esercitata nell’immobile dal conduttore.

In altri termini, solo la ricorrenza di esigenze abitative proprie o dei familiari giustifica la cessazione della locazione alla prima scadenza, con un meccanismo normativo che, al fine di disincentivare l’abuso di disdetta alla prima scadenza, prevede la sanzione del ripristino del contratto o del risarcimento del danno.

Cassazione civile sez. III, 19/02/2019, n.4714

Disdetta formulata dal rappresentante del locatore

La disdetta del contratto di locazione formulata da chi si qualifichi come rappresentante del locatore può essere pacificamente ratificata e fatta propria con effetto ex tunc dal titolare del diritto.

Tribunale Roma sez. VI, 11/02/2019, n.3154

Chi è legittimato ad agire per intimare la disdetta del contratto di locazione?

In tema di contratti di locazione ad uso commerciale, ogni comproprietario è legittimato ad agire per intimare la disdetta del contratto di locazione, trattandosi di atto di ordinaria amministrazione per il quale deve presumersi sussistente il consenso degli altri comunisti, aventi ognuno pari poteri gestori, senza che sia necessaria la partecipazione di tutti e, quindi, l’integrazione del contraddittorio, giacché nelle vicende del rapporto di locazione l’eventuale pluralità di locatori integra una parte unica al cui interno i diversi interessi vengono regolati secondo i criteri che presiedono alla disciplina della comunione.

Tribunale Grosseto, 13/07/2018, n.681

Contratto di locazione concluso con la PA

In materia di contratti di locazione conclusi dalla P.A., la relativa stipulazione deve necessariamente avvenire in forma scritta a pena di nullità e, conseguentemente, deve escludersi la possibilità di una rinnovazione tacita per facta concludentia, posto che, altrimenti, si perverrebbe all’effetto di eludere il requisito formale suddetto.

Tuttavia, quando la rinnovazione dell’originario contratto di locazione immobiliare stipulato in forma scritta sia prevista da apposita clausola contrattuale per un tempo predeterminato e sia subordinata al mancato invio di una disdetta del contratto entro un termine dalle parti prestabilito, la rinnovazione tacita per l’omesso invio di tale disdetta deve reputarsi ammissibile, in quanto la previsione della clausola, da un lato, non elude la necessità della forma scritta, e, dall’altro, attesa la predeterminazione della durata del periodo di rinnovazione, consente agli organi della P.A., deputati alla valutazione degli impegni di spesa e dei vincoli di bilancio correlati all’eventuale rinnovazione, di considerare l’opportunità, o meno, di avvalersi della disdetta.

Tribunale Reggio Calabria sez. I, 05/06/2018, n.605

Disdetta contrattuale del conduttore e volontà di rinnovare il contratto

In materia di locazione, in presenza di una comunicazione di disdetta del contratto inoltrata dal locatore al conduttore, deve escludersi la rinnovazione del negozio nell’ipotesi in cui il locatore non abbia agito in giudizio per il rilascio dell’immobile e abbia continuato a percepire i canoni di locazione.

In tal caso, invero, manca una volontà contraria a quella manifestata per mezzo della disdetta, in quanto la rinnovazione tacita del contratto di locazione, ai sensi dell’articolo 1597 del Cc, postula la continuazione della detenzione della cosa da parte del conduttore e la mancanza di una manifestazione di volontà contraria da parte del locatore. Pertanto, in tale ipotesi, la permanenza del conduttore nell’immobile successivamente alla scadenza del contratto costituisce occupazione di fatto.

Tribunale Pordenone, 15/03/2018, n.238

Disdetta del contratto di locazione e indennità per la perdita dell’avviamento commerciale

L’indennità per la perdita di avviamento commerciale compete al conduttore per il solo fatto che il locatore, comunicando formale disdetta del contratto, abbia assunto l’iniziativa di non proseguire la locazione e tale indennità deve essere quantificata nella misura pari a 18 mensilità dell’ultimo canone corrisposto al netto dell’aliquota Iva.

Tribunale Roma sez. VI, 23/10/2017, n.22188

Locazione e facoltà di recesso

Tra due o più contratti di locazione, aventi ad oggetto immobili posti nello stesso stabile, anche se aventi decorrenza e durata differente può essere istituito il c.d. collegamento negoziale mediante il quale determinati elementi e circostanze siano interdipendenti l’una dall’altra e siano idonee a produrre effetti e conseguenze nella sfera dell’altro contratto.

Va inoltre sottolineato come la portata della facoltà di recesso dal terzo contratto, accordata al conduttore, ancorata al recesso dal primo, possa, in via di interpretazione, essere estesa anche all’ipotesi della disdetta del contratto per finita locazione.

Tuttavia, affinché possano legittimamente prodursi gli effetti del recesso, è necessario che vi sia effettiva contestualità tra il recesso e la previa disdetta. In caso contrario il recesso non può considerarsi legittimamente esercitato e, quindi, il contratto continua a produrre i suoi effetti.

Corte appello Milano sez. III, 28/07/2017, n.2393

Locazione immobiliare ad uso diverso da abitazione: disdetta

In materia di locazione immobiliare ad uso diverso da abitazione, intervenuta la disdetta del contratto da parte del locatore, ove il conduttore, per parte propria, si avvalga della facoltà di recesso per gravi motivi, è comunque tenuto al pagamento del canone fino alla scadenza del termine semestrale di preavviso, indipendentemente dal fatto che il rilascio sia avvenuto in data anteriore.

Cassazione civile sez. VI, 24/05/2017, n.13092



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1 Commento

  1. L’avveramento della condizione di procedibilità riferito alla domanda giudiziale di risoluzione del contratto di locazione deve essere inteso in maniera dinamica e costituzionalmente orientata, sì dà contemperare le esigenze deflattive con il diritto a un giusto e rapido processo, dovendo il giudice apprezzare se alle parti sia stata concessa l’opportunità di svolgere dinanzi al mediatore ogni aspetto relativo alla materia del contendere che giunge al suo esame, con adeguate garanzie volte a permetterne la partecipazione personale, onde potere consentire al mediatore di sondarne la volontà conciliativa.

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