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Disdetta del contratto di locazione: ultime sentenze

8 Agosto 2019
Disdetta del contratto di locazione: ultime sentenze

Validità della disdetta del contratto di locazione; scadenza del contratto di locazione; contratto di locazione ad uso non abitativo; rinnovazione tacita del contratto di locazione; diniego di rinnovo del contratto da parte del locatore; facoltà di recesso del conduttore per gravi motivi; obbligo di pagamento del canone sino alla scadenza del periodo di preavviso.

E’ valida la disdetta del contratto di locazione formulata dal rappresentante del locatore? La percezione dei canoni da parte del locatore a seguito della disdetta contrattuale del conduttore può essere interpretata come volontà di rinnovazione del contratto? Scoprilo nelle ultime sentenze.

Contratto di locazione: rinnovazione tacita

La rinnovazione tacita del contratto di locazione richiede la continuazione della detenzione della res da parte del conduttore e la mancanza di una manifestazione di volontà contraria da parte del locatore. Ne deriva che, qualora il locatore abbia, invece, manifestato con la disdetta la volontà di porre termine al rapporto, la rinnovazione non può desumersi dalla permanenza del locatario nell’immobile locato dopo la scadenza o dal fatto che il locatore abbia continuato a percepire il canone senza proporre tempestivamente azione di rilascio, occorrendo invero un comportamento positivo tale da evidenziare una nuova volontà, contraria a quella precedentemente manifestata per la cessazione del rapporto.

Tra l’altro, la rinnovazione del contratto, a fronte della regolare disdetta, non può avvenire allorché una delle parti contrattuali sia una P.A., giacché, in tale ipotesi, la rinnovazione, così come la nascita del contratto, deve sempre avvenire per atto scritto sottoscritto dalle parti.

La volontà della P.A. di obbligarsi non può, infatti, desumersi per implicito da fatti o atti, dovendo essere manifestata nelle forme richieste dalla legge, tra le quali l’atto scritto ad substantiam, con la conseguenza che, nei confronti della stessa P.A., non è configurabile alcun rinnovo tacito del contratto di locazione, né rileva, per la formazione del contratto, un mero comportamento concludente, anche protrattosi per anni.

Tribunale Napoli sez. IX, 20/05/2019, n.5245

Locatore: deve motivare la disdetta della locazione commerciale

La legge n. 392 del 1978, art. 31, prevede che la disdetta data dal locatore alla prima scadenza di un contratto di locazione ad uso non abitativo deve essere adeguatamente motivata con riguardo alle ragioni eccezionali, giustificanti il sacrificio della stabilità dell’attività commerciale esercitata nell’immobile dal conduttore.

In altri termini, solo la ricorrenza di esigenze abitative proprie o dei familiari giustifica la cessazione della locazione alla prima scadenza, con un meccanismo normativo che, al fine di disincentivare l’abuso di disdetta alla prima scadenza, prevede la sanzione del ripristino del contratto o del risarcimento del danno.

Cassazione civile sez. III, 19/02/2019, n.4714

Disdetta del contratto di locazione

La disdetta del contratto di locazione formulata da chi si qualifichi come rappresentante del locatore può essere pacificamente ratificata e fatta propria con effetto ex tunc dal titolare del diritto.

Tribunale Roma sez. VI, 11/02/2019, n.3154

Il pagamento di indennità di avviamento

Il pagamento dell’indennità per la perdita dell’avviamento commerciale, in caso di locazione di immobile adibito ad uso diverso dall’abitativo, è condizione necessaria per l’esecuzione per consegna o rilascio, ma non costituisce condizione di procedibilità per l’azione di merito volta ad ottenere l’accertamento dell’avvenuta scadenza del contratto di locazione né tantomeno requisito di validità della disdetta.

Tribunale Livorno, 01/02/2019, n.7

Chi è legittimato ad agire per intimare la disdetta del contratto di locazione?

In tema di contratti di locazione ad uso commerciale, ogni comproprietario è legittimato ad agire per intimare la disdetta del contratto di locazione, trattandosi di atto di ordinaria amministrazione per il quale deve presumersi sussistente il consenso degli altri comunisti, aventi ognuno pari poteri gestori, senza che sia necessaria la partecipazione di tutti e, quindi, l’integrazione del contraddittorio, giacché nelle vicende del rapporto di locazione l’eventuale pluralità di locatori integra una parte unica al cui interno i diversi interessi vengono regolati secondo i criteri che presiedono alla disciplina della comunione.

Tribunale Grosseto, 13/07/2018, n.681

Contratto di locazione concluso con la PA

In materia di contratti di locazione conclusi dalla P.A., la relativa stipulazione deve necessariamente avvenire in forma scritta a pena di nullità e, conseguentemente, deve escludersi la possibilità di una rinnovazione tacita per facta concludentia, posto che, altrimenti, si perverrebbe all’effetto di eludere il requisito formale suddetto.

Tuttavia, quando la rinnovazione dell’originario contratto di locazione immobiliare stipulato in forma scritta sia prevista da apposita clausola contrattuale per un tempo predeterminato e sia subordinata al mancato invio di una disdetta del contratto entro un termine dalle parti prestabilito, la rinnovazione tacita per l’omesso invio di tale disdetta deve reputarsi ammissibile, in quanto la previsione della clausola, da un lato, non elude la necessità della forma scritta, e, dall’altro, attesa la predeterminazione della durata del periodo di rinnovazione, consente agli organi della P.A., deputati alla valutazione degli impegni di spesa e dei vincoli di bilancio correlati all’eventuale rinnovazione, di considerare l’opportunità, o meno, di avvalersi della disdetta.

Tribunale Reggio Calabria sez. I, 05/06/2018, n.605

Disdetta contrattuale del conduttore e volontà di rinnovare il contratto

In materia di locazione, in presenza di una comunicazione di disdetta del contratto inoltrata dal locatore al conduttore, deve escludersi la rinnovazione del negozio nell’ipotesi in cui il locatore non abbia agito in giudizio per il rilascio dell’immobile e abbia continuato a percepire i canoni di locazione.

In tal caso, invero, manca una volontà contraria a quella manifestata per mezzo della disdetta, in quanto la rinnovazione tacita del contratto di locazione, ai sensi dell’articolo 1597 del Cc, postula la continuazione della detenzione della cosa da parte del conduttore e la mancanza di una manifestazione di volontà contraria da parte del locatore. Pertanto, in tale ipotesi, la permanenza del conduttore nell’immobile successivamente alla scadenza del contratto costituisce occupazione di fatto.

Tribunale Pordenone, 15/03/2018, n.238

Disdetta del contratto di locazione e indennità per la perdita dell’avviamento commerciale

L’indennità per la perdita di avviamento commerciale compete al conduttore per il solo fatto che il locatore, comunicando formale disdetta del contratto, abbia assunto l’iniziativa di non proseguire la locazione e tale indennità deve essere quantificata nella misura pari a 18 mensilità dell’ultimo canone corrisposto al netto dell’aliquota Iva.

Tribunale Roma sez. VI, 23/10/2017, n.22188

Locazione e facoltà di recesso

Tra due o più contratti di locazione, aventi ad oggetto immobili posti nello stesso stabile, anche se aventi decorrenza e durata differente può essere istituito il c.d. collegamento negoziale mediante il quale determinati elementi e circostanze siano interdipendenti l’una dall’altra e siano idonee a produrre effetti e conseguenze nella sfera dell’altro contratto.

Va inoltre sottolineato come la portata della facoltà di recesso dal terzo contratto, accordata al conduttore, ancorata al recesso dal primo, possa, in via di interpretazione, essere estesa anche all’ipotesi della disdetta del contratto per finita locazione.

Tuttavia, affinché possano legittimamente prodursi gli effetti del recesso, è necessario che vi sia effettiva contestualità tra il recesso e la previa disdetta. In caso contrario il recesso non può considerarsi legittimamente esercitato e, quindi, il contratto continua a produrre i suoi effetti.

Corte appello Milano sez. III, 28/07/2017, n.2393

Locazione immobiliare ad uso diverso da abitazione: recesso

In materia di locazione immobiliare ad uso diverso da abitazione, intervenuta la disdetta del contratto da parte del locatore, ove il conduttore, per parte propria, si avvalga della facoltà di recesso per gravi motivi, è comunque tenuto al pagamento del canone fino alla scadenza del termine semestrale di preavviso, indipendentemente dal fatto che il rilascio sia avvenuto in data anteriore.

Cassazione civile sez. VI, 24/05/2017, n.13092


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