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Ripartizione spese condominiali tra comproprietari

21 Luglio 2019
Ripartizione spese condominiali tra comproprietari

Appartamento in comproprietà tra più persone: come si dividono le spese condominiali? 

Tu e tuo fratello siete comproprietari di un appartamento che avete ereditato da vostro padre. Da quando si è aperta la successione, non avete mai provveduto a dividere l’immobile, in attesa di trovare qualcuno che potesse comprarlo e spartirvi il ricavato della vendita. Nel frattempo sono maturati gli oneri condominiali. Sino ad oggi, avete ripartito le spese per metà: tu raccoglievi la tua e la sua quota per poi consegnarla all’amministratore. Ma, di recente, tuo fratello ha smesso di pagare. A questo punto, vuoi sapere come comportarti: ti conviene continuare a pagare il tuo 50%, lasciando la morosità in capo a tuo fratello e tutte le conseguenze che per lui deriveranno da ciò oppure anticipare anche la quota sua per evitare problemi ed un eventuale decreto ingiuntivo del condominio? In altri termini, come avviene la ripartizione spese condominiali tra comproprietari?

Il tuo dubbio, in termini molto pratici, è il seguente: se paghi solo la tua quota, l’amministratore può farti causa perché non ha ricevuto l’intera somma dovuta (per quanto imputabile a tuo fratello)? Oppure sei al sicuro da eventuali azioni giudiziarie, dovendo il condominio rivalersi contro tuo fratello per la sua metà?

Si tratta di un dubbio particolarmente delicato: comprenderai bene, infatti, che molti appartamenti in condominio sono in comproprietà ed è frequente, ad esempio, trovare situazioni in cui i titolari dello stesso immobile sono marito e moglie, fratelli, figli e genitori, soci in affari, eccetera. Ecco, nel caso di appartamenti in comproprietà come si dividono le spese condominiali tra i vari titolari? Un eventuale decreto ingiuntivo contro chi potrebbe essere indirizzato?

La questione è stata decisa, di recente, dalla giurisprudenza che si è rifatta all’orientamento della Cassazione [1]. Ecco dunque qual è la soluzione corretta.

Ripartizione spese condominiali: la regola tra i comproprietari dell’appartamento

Il problema della ripartizione spese condominiali tra comproprietari va affrontato su due livelli: il primo è quello dei rapporto tra i contitolari, il secondo è quello tra questi ultimi e il condominio. Come vedremo a breve, vengono applicate due regole diverse.

I comproprietari di un appartamento, nei loro rapporti interni, sono tenuti a contribuire alle spese condominiali ciascuno in rapporto alla rispettiva quota di proprietà.

Mario e Giovanni sono contitolari di un immobile. Il primo possiede il 40%, il secondo invece il 60%. Mario dovrà quindi pagare solo il 40% delle spese condominiali mentre Giovanni il 60%. Così, se Mario dovesse pagare l’intera somma all’amministratore, potrà chiedere il rimborso a Giovanni della sua quota. E viceversa.

Si parla, quindi, di una responsabilità «pro quota», legata cioè alla quota di proprietà.

Questa regola, però, come detto, funziona solo nei rapporti interni tra le parti, ma non nei confronti del condominio. Vediamo perché.

Ripartizione spese condominiali: la regola nei confronti del condominio

Nei confronti del condominio, i comproprietari sono invece entrambi «responsabili in solido». In termini pratici, significa che l’amministrare, se non ottiene il pagamento o se ne ottiene uno ridotto, può presentare il conto a entrambi i comproprietari, a prescindere dal fatto che uno dei due abbia già corrisposto la sua quota.

Luca e Mariella sono in comproprietà in una casa ereditata dal padre. Luca paga sempre il suo 50% di spese condominiali all’amministratore. Mariella invece non lo fa mai, perché non ha reddito. L’amministratore incarica un avvocato di notificare un decreto ingiuntivo di tutti gli arretrati sia a Luca che a Mariella. Vedendo poi che Mariella è nullatenente, l’avvocato pignora lo stipendio di Luca. Lo può fare benché questi abbia onorato la sua parte di debito: egli infatti, nei confronti del condominio, è responsabile anche per la quota dell’altro contitolare.

La regola della responsabilità solidale è facilmente spiegabile con le seguenti parole: il creditore può pretendere l’intero pagamento da ciascuno dei debitori, a prescindere dalla quota da questi vantata. Sarà diritto di quest’ultimo, eventualmente costretto a pagare tutto il debito, a rivalersi nei confronti del condebitore per la relativa quota. In pratica, se il condominio dovesse agire nei confronti di uno dei due comproprietari e questi dovesse essere costretto a saldare tutto il debito, potrebbe rivolgersi successivamente all’altro contitolare per chiedergli la restituzione della sua parte.

Insomma, il debito nei confronti del condominio grava su tutti i comproprietari e finché la morosità non viene interamente estinta, ciascuno di essi rischia un decreto ingiuntivo ed il conseguente pignoramento. Non importa se chi subisce l’esecuzione forzata aveva versato la sua quota: egli si libera solo se tutte le spese condominiali sono state regolarmente saldate.

Del resto, non è una novità che, nei confronti del condominio, i comproprietari dello stesso appartamento sono considerati come un unico soggetto: basti pensare alla regola sancita dal codice civile [2] secondo cui, in assemblea di condominio, i comproprietari dell’immobile hanno diritto a un solo voto. Ed è sempre il codice civile [3] a stabilire che le spese condominiali vanno parametrate al valore dell’intera unità immobiliare, considerata nel suo insieme e non come la risultante delle varie quote di comproprietà.

Abuso del diritto del condominio

Anche se il condominio può agire singolarmente nei confronti di ciascun condebitore, si potrebbe ritenere che la richiesta di due diversi decreti ingiuntivi per moltiplicare le spese da addebitare sulla controparte è un abuso del diritto, passibile di contestazione. Ma il debito resterebbe sempre in piedi. Tutt’al più, si potrebbero eliminare le spese processuali.


note

[1] Cass. sent. n. 21907/2011 del 21.10.2011; Trib. Grosseto, sent. n. 565/2018; Trib. Nuovo sent. n. 369/2019.

[2] Art. 67 disp. att. cod. civ.

[3] Art. 68 disp. att. cod. civ.


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