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Terrazze in condominio

17 Agosto 2019 | Autore:
Terrazze in condominio

A chi appartengono le terrazze a livello condominiali e come si ripartiscono le spese per la loro manutenzione.

La vita condominiale presenta una infinità di sfaccettature. Vivere a stretto contatto con diverse persone è senza dubbio positivo sotto molti aspetti, ma può anche essere allo stesso tempo causa di molteplici problemi. Se da un lato vivere in condominio può costituire un vantaggio perché si possono intrecciare relazioni amichevoli e perché la sicurezza del proprio appartamento risulta maggiormente tutelata, dall’altro lato può significare rogne e discussioni a non finire. Fra i motivi che causano con più frequenza liti e problemi ci sono senza dubbio le terrazze, soprattutto quelle cosiddette a livello.

La ragione per cui le terrazze in condominio sono all’origine di molti conflitti è che non è sempre chiaro ai condomini a chi esse appartengano (cioè chi ne sia il proprietario) e come debbano essere ripartite le spese per la loro manutenzione sia ordinaria che straordinaria. In molti casi, sarebbe sufficiente, per dirimere i contrasti, affidarsi ad un bravo amministratore, ma non sempre gli amministratori sono all’altezza del compito.

Nell’articolo che segue tenteremo, pertanto, di fare luce su questi aspetti chiarendo, alla luce della normativa vigente, in che modo si possa accertare la proprietà delle terrazze a livello e poi determinare il corretto criterio di suddivisione delle spese necessarie alla relativa manutenzione.

A chi appartengono le terrazze a livello?

Il primo quesito a cui occorre rispondere è quello sulla proprietà delle terrazze a livello.

Chi è il proprietario della terrazza a livello? Per rispondere a questo interrogativo bisogna, innanzitutto, stabilire cosa sia una terrazza a livello.

La giurisprudenza ha chiarito [1] in modo puntuale che per terrazza a livello si deve intendere, in un edificio condominiale, una superficie scoperta situata sopra alcuni vani e, allo stesso tempo, sullo stesso piano di altri vani dei quali costituisce una parte integrante sia dal punto di vista strutturale che da quello funzionale.

In altri termini, la terrazza a livello, per il modo in cui è stata realizzata, è quella superficie scoperta destinata non solo a coprire una parte dell’edificio (cioè i vani costruiti sotto di essa), ma anche e soprattutto a dare un’ulteriore comodità all’appartamento a cui è collegata strutturalmente e di cui costituisce una proiezione all’aperto ed un accessorio.

Se, dunque, lo stato dei luoghi è simile a quello appena descritto, la terrazza a livello appartiene ed è di proprietà del proprietario dell’appartamento al quale essa è contigua ed al quale è collegata, salvo che dal titolo non risulti il contrario.

Cosa significa salvo che dal titolo non risulti il contrario?

Significa che la terrazza a livello non sarà di proprietà del condomino proprietario dell’appartamento ad essa collegato solo se dall’atto di acquisto o dal regolamento di condominio risultasse che essa è di proprietà condominiale o di proprietà esclusiva di un altro condomino (diverso dal proprietario dell’appartamento contiguo).

La terrazza a livello inserita nel regolamento condominiale tra le parti comuni sarà da considerare di proprietà dei condomini in base alla tabella millesimale generale

La terrazza a livello è una superficie scoperta

Come si suddividono le spese di manutenzione della terrazza a livello?

Dopo aver chiarito quale sia il criterio per individuare a chi appartenga in proprietà la terrazza a livello, passiamo ad analizzare il problema relativo alla suddivisione delle relative spese.

La legge [2] stabilisce che le spese di ricostruzione, riparazione e di manutenzione ordinaria e straordinaria di una terrazza a livello vanno suddivise nel seguente modo:

  • per un terzo a carico di chi sia il proprietario del terrazzo a livello (o ne abbia comunque l’uso esclusivo);
  • per due terzi a carico di coloro i quali sono proprietari degli immobili ai quali la terrazza a livello funge da copertura.

Occorre precisare, per completezza, che:

  • se il terrazzo a livello copre soltanto in parte le unità abitative sottostanti, i proprietari di queste ultime saranno chiamati a contribuire alle spese relative al terrazzo solo in proporzione a quella parte del loro appartamento effettivamente coperta dal terrazzo a livello;
  • alle decisioni relative alle spese partecipano solo i condomini a cui il terrazzo a livello serve da copertura oltre, naturalmente, al proprietario del terrazzo stesso;
  • se le spese di ricostruzione o manutenzione del terrazzo a livello sono conseguenza di un fatto di cui sia esclusivo responsabile soltanto il proprietario del terrazzo stesso, esse dovranno essere integralmente sopportate soltanto da lui.

Se il proprietario del terrazzo lascia il rubinetto d’acqua aperto e questo fatto genera un danno sul terrazzo, la spesa relativa sarà a totale suo carico

Le spese di manutenzione del terrazzo a livello sono a carico del proprietario di esso e dei proprietari degli appartamenti coperti dal terrazzo

note

[1] Cass., sent. n. 8394/1990.

[2] Art. 1126 cod. civ.


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