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Supercondominio

17 Agosto 2019 | Autore:
Supercondominio

Cos’è il supercondominio e quali regole occorre rispettare per l’assemblea.

Il supercondominio è caratterizzato da un’organizzazione condominiale più complessa del condominio ordinario, derivante dal fatto che sono presenti una pluralità di edifici e una serie di aree, impianti e servizi comuni che necessitano di una regolamentazione ulteriore rispetto a quella prevista per i singoli condomini.

Non sempre è facile comprendere se si è di fronte ad un condominio o ad un super condominio e la giurisprudenza ha fornito nel tempo alcuni importanti chiarimenti interpretativi. La distinzione è rilevante per ragioni pratico-organizzative, fermo restando che al supercondominio si applicano le norme di legge previste per il condominio (salvo alcune eccezioni).

Vediamo cos’è il supercondominio e quali regole si applicano.

Cos’è il supercondominio?

Secondo la Cassazione [1], per supercondominio si intende una pluralità di edifici, costituiti o meno in distinti condomini, ma compresi in una più ampia organizzazione condominiale, legati tra loro dall’esistenza di alcune cose, impianti e servizi comuni (quali il viale d’accesso, le zone verdi, l’impianto di illuminazione, la guardiola del portiere, il servizio di portierato, eccetera) in rapporto di accessorietà con fabbricati.

Dunque, non è necessario che ci siano più condomini, ma è sufficiente che vi siano più edifici legati da impianti e servizi comuni.

Come si costituisce il supercondominio?

Per la costituzione di un supercondominio, non è necessaria né la manifestazione di volontà dell’originario costruttore, né quella di tutti i proprietari delle unità immobiliari di ciascun condominio, essendo sufficiente che i singoli edifici, abbiano, materialmente, in comune alcuni impianti o servizi (quali, ad esempio, il viale d’ingresso, l’impianto centrale per il riscaldamento, i locali per la portineria, l’alloggio del portiere). Tali parti comuni risultano collegati da un vincolo di accessorietà necessaria a ciascuno degli stabili.

In tale ipotesi, ciascuno dei condomini dei singoli fabbricati ha la titolarità “pro quota” su tali parti comuni e l’obbligo di corrispondere gli oneri condominiali relativi alla loro manutenzione.

Dunque, anche il supercondominio (come il condominio), nasce automaticamente, se il titolo non dispone altrimenti, senza bisogno di apposite manifestazioni di volontà o altre esternazioni e tanto meno d’approvazioni assembleari [2].

La costituzione è automatica ogniqualvolta i singoli edifici, costituiti in altrettanti condomini abbiano in comune alcune cose, impianti e servizi legati, attraverso la relazione di accessorio e principale, con gli edifici medesimi e per ciò appartenenti, “pro quota”, ai proprietari delle singole unità immobiliari comprese nei diversi fabbricati.

Supercondominio: quali regole

La legge [3] prevede espressamente che al supercondominio si applicano le norme sul condominio, con le seguenti precisazioni:

  • si applicano al supercondominio le disposizioni dettate in tema di convocazione, costituzione e formazione e calcolo della maggioranze, fermo restando che all’assemblea del supercondominio hanno diritto di partecipare tutti i singoli condomini sempre che l’eventuale regolamento non disponga diversamente. Inoltre è previsto [4] che, quando i partecipanti sono complessivamente più di sessanta, ciascun condominio deve designare il proprio rappresentante all’assemblea per la gestione ordinaria delle parti comuni a più condominii e per la nomina dell’amministratore. In mancanza, ciascun partecipante può chiedere che l’autorità giudiziaria nomini il rappresentante del proprio condominio. Qualora alcuni dei condominii interessati non abbiano nominato il proprio rappresentante, l’autorità giudiziaria provvede alla nomina su ricorso anche di uno solo dei rappresentanti già nominati, previa diffida a provvedervi entro un congruo termine;
  • l’amministratore del super condominio non deve necessariamente coincidere con l’amministratore dei singoli condomini e deve occuparsi della gestione delle parti comuni agli edifici. Egli deve essere nominato dall’assemblea del supercondominio alla quale partecipano, come sopra accennato, i singoli condomini o, se questi sono più di sessanta, i loro rappresentanti;
  • le delibere dell’assemblea generale del supercondominio hanno efficacia diretta ed immediata nei confronti dei singoli condomini degli edifici che ne fanno parte, senza necessità di passare attraverso le delibere di ciascuna assemblea condominiale;
  • devono esistere due tabelle millesimali: la prima riguarda i millesimi supercondominiali, e stabilisce la spartizione della spesa non tra i singoli condomini, ma tra gli edifici che costituiscono il complesso.

note

[1] Cass. sent. n. 19939/2012.

[2] Cass. sent. n. 4340/2013.

[3] Art. 1117 bis cod. civ.

[4] Art. 67 disp. att. cod. civ.


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