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Affitto locale commerciale: il contratto

19 febbraio 2018 | Autore:


> Business Pubblicato il 19 febbraio 2018



Affitto di locale ad uso commerciale: come funziona e quanto dura la locazione? Tutte le regole e un modello di contratto di locazione

Chi intende affittare un locale commerciale si pone numerosi interrogativi. Affittare un locale commerciale, infatti, comporta delle differenze rispetto alla locazione di un immobile ad uso abitativo: la differenza più importante tra le due tipologie di contratto è quella della destinazione d’uso degli spazi oggetto di locazione che, in caso di affitto di locali commerciali, non potranno essere destinati ad uso abitativo, ma prettamente ad uso commerciale. Al di là della destinazione d’uso chi vuole affittare un locale commerciale deve verificare una serie di aspetti che vanno dalla sua durata, al suo contenuto, alle eventuali garanzie richieste dal proprietario. Ci si chiede, in particolare, quanto dura la locazione di immobili ad uso commerciale? Il contratto d’affitto a uso commerciale può essere transitorio? Quali garanzie vanno fornite al proprietario? A tanto cercheremo di rispondere nel presente articolo, offrendo anche un modello di contratto di locazione di locale ad uso commerciale. Tuttavia, prima di arrivare al dunque vediamo cos’è e come funziona la locazione di immobili ad uso commerciale.

Locazione commerciale: cos’è? 

La locazione commerciale [1] è il contratto con cui una parte (locatore) si obbliga a far godere all’altra (conduttore) un immobile urbano o parte di esso, con la previsione di destinarlo ad un uso diverso da quello di abitazione, caratterizzato da un’attività economica produttiva di reddito. Affinché si possa parlare di locazione di immobili ad uso commerciale, e dunque non abitativo, gli immobili devono essere destinati a:

  • attività industriali, commerciali o artigianali di interesse turistico, quali agenzie di viaggi e turismo, impianti sportivi e ricreativi, aziende di soggiorno e altri organismi di promozione turistica e simili;
  • esercizio abituale e professionale di qualsiasi attività di lavoro autonomo.

Affitto locale commerciale: gli adempimenti fiscali

Il contratto per affittare un locale commerciale deve essere registrato e perciò va pagata un’imposta per la registrazione pari all’1% del canone annuale se la locazione è effettuata da soggetti passivi Iva, mentre in tutti gli altri casi è pari al 2% del canone annuo. Inoltre, c’è da pagare un bollo da 16 euro ogni quattro facciate scritte del contratto e comunque ogni cento righe.  Le spese fiscali vanno divise a metà tra locatore e locatario. A carico del conduttore ci saranno le spese relative alle utenze (acqua, luce, gas) mentre il proprietario è tenuto a pagare le tasse come l’Imu o la Tari.

Affitto locale commerciale: quanto dura?

La durata minima dei contratti in questione non può essere inferiore a sei anni rinnovabile per altri sei (6 + 6), per le attività industriali, commerciali e artigianali di interesse turistico; non può essere, invece, inferiore a 9 anni rinnovabile per altri 9, nei contratti relativi ad immobili urbani adibiti ad attività alberghiere o all’esercizio di imprese assimilate (case di cura, stabilimenti di pubblici spettacoli, stabilimenti balneari, pensioni, trattorie, carrozze letto e simili). Nel caso in cui le parti stabiliscano una durata inferiore a quella prevista o non stabiliscano affatto la durata del contratto, si fanno valere i minimi appena citati. Nel caso di attività d’impresa stagionale, il locatore è obbligato a locare l’immobile per la stessa stagione dell’anno successivo allo stesso conduttore che gliene abbia fatto richiesta con lettera raccomandata prima della scadenza del contratto. L’obbligo del locatore ha la durata massima di 6 anni consecutivi o 9 anni se si tratta di utilizzazione alberghiera.

Affitto locale commerciale: può avere durata transitoria?

Una durata del contratto inferiore a quella prevista dalla legge è ammessa solo nel caso in cui si può dimostrare che l’attività sia di carattere transitorio o quando non si ha la certezza che questa continuerà nel tempo. Dunque, il contratto di locazione può essere stipulato per un periodo più breve, qualora l’attività esercitata – o da esercitare – nell’immobile abbia, per sua natura, carattere transitorio. Attenzione, però: come anticipato, se la locazione ha carattere stagionale, il locatore è obbligato ad affittare l’immobile, per la medesima stagione dell’anno successivo, allo stesso conduttore che gliene abbia fatta richiesta con lettera raccomandata prima della scadenza del contratto. 

Affitto locali a uso commerciale: rinnovo e disdetta

Come per l’uso abitativo, anche nelle locazioni di immobili ad uso commerciale, se le parti non danno disdetta entro un certo tempo prima della scadenza, il contratto si intende rinnovato tacitamente per un altro periodo di uguale durata. Nei contratti con durata di sei anni, la disdetta va comunicata, almeno 12 mesi prima della scadenza, con lettera raccomandata. Nei contratti con durata di 9 anni, invece, la disdetta va comunicata almeno 18 mesi prima della scadenza, sempre con lettera raccomandata.

Tuttavia è prevista una limitazione a tale facoltà solo alla prima scadenza e nei confronti del locatore: il locatore alla prima scadenza non può recedere, se non per giusta, cosicché i contratti vengono ad avere una durata effettiva di dodici anni (6 + 6) o di diciotto anni (9 + 9).

Sono esempi di giusta causa:

  • adibire l’immobile ad abitazione propria o del coniuge o dei parenti entro il secondo grado in linea retta;
  • ristrutturare, demolire o ricostruire l’immobile.

Il locatore dovrà, dunque, indicare nella lettera raccomandata, da inviare almeno dodici o diciotto mesi prima della scadenza, uno dei suddetti motivi altrimenti, se così non fosse, il conduttore ha diritto di proseguire nel rapporto contrattuale; se invece, nonostante il rispetto di tutte queste disposizioni da parte del proprietario dell’immobile, il conduttore non volesse lasciare l’immobile è chiaro che a quel punto il locatore potrebbe convenire in giudizio il conduttore. Dopo la prima scadenza il locatore potrà esercitare liberamente la facoltà di disdetta, rimanendo solo obbligato alla comunicazione scritta con lettera raccomandata, almeno dodici o diciotto mesi prima. Le modalità formali previste per esercitare la facoltà di disdetta alle varie scadenze valgono, è chiaro, anche per il conduttore.

Affitto locale commerciale: recesso e risoluzione

Il conduttore, ha il diritto di recedere per:

  • recesso convenzionale: quando le parti prevedono contrattualmente che il conduttore possa recedere in qualsiasi momento dal contratto dandone avviso al locatore, con lettera raccomandata, almeno sei mesi prima della data in cui il recesso deve avere esecuzione;
  • recesso legale: che non è previsto dalle parti ma opera per legge. Ed infatti, qualora ricorrano gravi motivi, il conduttore può recedere dal contratto in qualsiasi momento con un preavviso di almeno sei mesi da comunicarsi con lettera raccomandata. Ciò significa che il diritto di recedere del conduttore è ammesso anche in mancanza di appositi accordi in tal senso e dunque è nulla anche qualsiasi pattuizione che escluda tale diritto.

Per quanto riguarda la risoluzione del contratto di locazione essa è ammessa per le stesse cause previste per la risoluzione in generale dal codice civile e cioè per inadempimento, impossibilità sopravvenuta o per eccessiva onerosità; costituisce in ogni caso inadempimento il fatto di adibire l’immobile ad un uso diverso da quello pattuito.

 Di seguito un modello di contratto di locazione di immobile ad uso commerciale da adattare a seconda dei singoli casi di specie.

CONTRATTO DI LOCAZIONE DI IMMOBILE AD USO COMMERCIALE

L’anno __________, il giorno ______ nel mese di _______ .

Con la presente scrittura privata, valevole ad ogni effetto di legge i signori ___________, nato a ___________ il __________ e residente in _________ alla via __________ n. _______ (c.f. _________) , di seguito “locatore”, ed il Signor ______________, nato a _________ il __________ e residente in ____________ alla via ________ n. _____ (c.f. __________), di seguito “conduttore”, convengono, stipulano e pattuiscono quanto segue.

ART. 1 – Consenso ed oggetto

Il locatore concede in locazione per uso commerciale, al conduttore, che accetta, il locale sito in Comune di _______ al piano ______ del fabbricato in via ________, composto da ________ e confinante con _______ con _____ e con ________, salvo altri; riportato nel Catasto dei fabbricati di detto Comune al foglio _____, particella ______, sub. ________, categoria _________, classe ________, consistenza __________, superficie catastale ___________ e con la r.c. pari ad € ________ (in lettere).

ART. 2 – Canone annuo

La locazione è conclusa per un canone annuo di € 36.000,00= (euro trentaseimila/00), da corrispondersi in dodici rate mensili di € 3.000,00=(tremila/00) con scadenza al giorno _______ di ciascun mese, la prima il ______ ad eccezione di quanto si dirà per l’anno corrente nel successivo articolo 4.

Il canone di locazione verrà aggiornato, su richiesta del locatore, a decorrere dal secondo anno, in base agli indici Istat, nella misura di ____________________________________.

Le parti stabiliscono che l’importo relativo a ciascuna rata dovrà corrispondersi a mezzo di __________(ad esempio: “bonifico bancario disposto sul c/c n. ___________ acceso presso la Banca _________ codice IBAN _________ intestato a __________, per l’importo corrispondente a ciascuna rata mensile, entro e non oltre il giorno ___ di ogni mese, per consentire al locatore di avere “valuta” e “disponibilità” corrente in relazione alle pratiche bancarie”).

ART. 3 – Consegna dell’immobile

Il conduttore viene immesso nella materiale disponibilità dell’immobile a far data dal ___________, ad ogni effetto utile ed oneroso.

Il conduttore riconosce di aver avuto in consegna l’immobile nello stato di fatto e di diritto in cui si trova e che dichiara di ben conoscere ed accettare, in buono stato ed idoneo all’uso convenuto, con tutti i vetri, serramenti, chiavi, impianti e infissi.

Lo stesso si obbliga a conservare il tutto con la diligenza del buon padre di famiglia, riconsegnandolo al locatore in detto stato al termine del contratto.

ART. 4 – Durata

La locazione è conclusa per la durata di 6 anni (sei anni), a partire dal giorno ________ e fino al __________. Alla scadenza del termine di durata, il presente contratto si intenderà tacitamente prorogato per un periodo di ulteriori 6 anni (sei anni) se, nel termine di dodici mesi prima della scadenza del termine sopra pattuito, non venga data dall’una all’altra parte disdetta mediante invio di lettera raccomandata con ricevuta di ritorno. Alla prima scadenza, il locatore potrà esercitare il diniego di rinnovo del contratto, esclusivamente nelle ipotesi previste dall’art. 29 Legge 392/78, comunicando tale intenzione, con specifica indicazione del motivo, con lettera raccomandata AR, almeno sei mesi prima della scadenza.

Allo stesso modo il conduttore, qualora ricorrano gravi motivi, potrà recedere in qualsiasi momento dal contratto con preavviso di almeno sei mesi da comunicarsi con le medesime modalità.

ART. 5 – Obblighi del conduttore

Il locale è concesso esclusivamente per l’attività di __________________________________ ed è, dunque, fatto espresso divieto al conduttore di mutare la destinazione d’uso dell’immobile, senza preventiva autorizzazione scritta del locatore. Ai fini di quanto previsto negli art. 34,35,37 e seguenti della legge 392/1978, il conduttore dichiara che l’immobile verrà utilizzato per attività che comporta/non comporta contatti diretti con il pubblico.

Il conduttore dovrà rimborsare al locatore le spese relative al funzionamento e all’ordinaria manutenzione, alla fornitura dell’acqua, dell’energia elettrica, del riscaldamento (e degli impianti di condizionamento dell’aria), dello spurgo, nonché alla fornitura degli altri servizi comuni.

Il conduttore dovrà consentire il compimento delle riparazioni ordinarie e straordinarie di cui possa aver bisogno l’immobile senza indennità alcuna e non potrà compiere innovazioni nell’immobile senza il preventivo consenso del locatore ottenuto per iscritto. Il conduttore permarrà nei suoi diritti in caso di alienazione dell’immobile a terzi, subentrando, qualsiasi acquirente, nel contratto di locazione, ai sensi dell’art. 1599 cod. civ. .

È vietata la sublocazione totale o parziale e la cessione del presente contratto sotto qualsiasi forma senza il preventivo consenso del locatore, fatti salvi i casi previsti dalla legge ed in particolare dall’art. 36 Legge 392/78.

ART. 6 – Obblighi del locatore

Il locatore dovrà compiere tutte le riparazioni necessarie a mantenere il locale in buono stato d’uso, escluse però quelle opere di piccola manutenzione ordinaria che sono a carico del conduttore.

ART. 7- Esonero da responsabilità

Il conduttore esonera espressamente il locatore da ogni responsabilità per danni diretti ed indiretti che possano derivare da fatti od omissioni di altri inquilini dello stabile o di terzi. Il locatore è altresì esonerato da qualsiasi responsabilità in caso di interruzione dei servizi per cause indipendenti dalla sua volontà.

ART. 8 – Responsabilità del conduttore

Il conduttore assume a proprio totale rischio tutte le conseguenze derivanti dalla attività svolta nei locali suddetti, rendendone comunque indenne da ogni responsabilità il locatore. Il conduttore è diretto responsabile non solo dei danni, ma anche delle molestie, a qualsiasi titolo, causa od evento, possano essere arrecati a condomini e vicini.

ART. 9 – Deposito cauzionale

A garanzia di tutte le obbligazioni assunte col presente contratto, il conduttore versa al locatore, che con la firma della presente scrittura ne rilascia ampia e liberatoria quietanza, la somma di ______ (euro ______/00) pari a tre mensilità a titolo di deposito cauzionale, non imputabile in conto canoni e produttiva di interessi legali che saranno corrisposti alla scadenza del contratto. Tale importo viene corrisposto mediante ______ (ad esempio: assegno circolare n. _________ tratto sulla Banca _______ – filiale di _____ – all’ordine di______, per l’importo di € ______ (euro ______/00) e munito della clausola “non trasferibile;  o  assegno bancario n. _________ tratto sulla Banca _______ – filiale di _____ – all’ordine di ________, per l’importo di € _____(euro /00) e munito della clausola “non trasferibile”).

Detto deposito cauzionale verrà restituito entro 30 giorni dal termine della locazione, previa verifica dello stato dei locali e dell’osservanza delle obbligazioni contrattuali.

ART. 10 – Fideiussione

Ad ulteriore garanzia di tutte le obbligazioni che assume col presente contratto, il conduttore si impegna a far rilasciare a favore del locatore idonea fideiussione bancaria per mezzo della Banca _________, munita di clausola “a prima richiesta”, per un importo di € ________=(euro ______/00). Tale fideiussione dovrà considerarsi irrevocabilmente concessa con espressa rinuncia al beneficio d’escussione previsto dall’art. 1944 cod. civ. e, dunque, l’istituto di credito si impegnerà sin d’ora a versare quanto richiesto a semplice richiesta scritta del garantito da manifestarsi a mezzo raccomandata A/R.

La fideiussione sarà prestata e sarà valida per tutta la durata del contratto di locazione, ivi comprese le proroghe. La Banca assuntrice solleverà il locatore dall’obbligo di agire nei termini di cui all’art. 1957 cod. civ. e, pertanto, egli potrà rivalersi nei confronti del garante anche quando non abbia proposto alcuna istanza o non l’abbia coltivata.

In deroga al principio contenuto nell’art. 1939 cod. civ. la fideiussione dovrà ritenersi valida ed efficace anche nel caso in cui l’obbligazione principale sia dichiarata invalida.

ART. 11 – Clausola risolutiva espressa

Il mancato adempimento dei patti stabiliti agli articoli 2 (puntuale pagamento dei canoni), 5 (divieto del cambio di destinazione; divieto di eseguire lavori o innovazioni senza consenso scritto; divieto di cessione e sublocazione) e 10 (fideiussione bancaria), comporterà la risoluzione immediata del contratto senza bisogno di costituzione in mora e con obbligo di risarcimento del danno.

Questo diritto potrà essere esercitato mediante l’invio di lettera raccomandata a.r. al conduttore con la quale il locatore dichiara che intende avvalersi di detta clausola.

ART. 12 – Imposta di bollo ed imposta di registro

Le spese sono:

  • a carico del conduttore l’imposta di bollo per il presente contratto, nonché l’imposta di bollo per le quietanze, se dovute;
  • a carico del locatore e del conduttore in parti uguali l’imposta di registro.

ART. 13 – Clausola di risoluzione delle controversie

Per tutte le controversie derivanti dal presente contratto o connesse allo stesso, escluse quelle che comportano l’avvio dei procedimenti per convalida di licenza o sfratto, che dovessero insorgere fra le parti, queste si obbligano a ricorrere al procedimento di mediazione disciplinato dal regolamento del Servizio di conciliazione della Camera di Commercio di _______________, iscritto nel Registro degli Organismi di Conciliazione tenuto dal Ministero della Giustizia.

Per quanto non espressamente previsto nel presente contratto le parti fanno riferimento alla normativa vigente in materia.

Letto, approvato e sottoscritto.

Luogo, data _________,

Il Locatore                                                                                                     Il Conduttore

 __________________________                                                         ___________________________

Ai sensi e per gli effetti degli artt. 1341 le parti, previa lettura delle clausole contenute nel presente contratto, dichiarano di approvare espressamente l’art. 5 (divieto di cambio di destinazione; divieto di innovazioni ed eventuale acquisizione delle migliorie alla proprietà; divieto di cessione del contratto e di sublocazione anche parziale), l’art. 7 (esonero di responsabilità), l’art. 8 (responsabilità del conduttore), l’art. 9 (deposito cauzionale), l’art. 10 (fideiussione) e l’art. 13 (risoluzione espressa).

Il Locatore                                                                                                     Il Conduttore

___________________________                                                        ___________________________

note

[1] L. n. 392/1978.

Autore immagine: Pixabay.com

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