Spese ascensore condominio

21 Agosto 2019 | Autore:
Spese ascensore condominio

In che modo gli abitanti di un edificio ripartiscono gli oneri e le decisioni da prendere in merito all’utilizzo delle parti in comune?

Le spese ascensore condominio sono, spesso, motivo di scontro tra gli abitanti dell’edificio. Non solo perché, di norma, in questo luogo si rinvengono sporcizia e danni causati dall’inciviltà di alcuni, ma anche, e soprattutto, per le questioni riguardanti la ripartizione dei costi di manutenzione e luce. Solitamente, i problemi vengono risolti all’origine dalle tabelle millesimali, le quali hanno la funzione di disciplinare la suddivisione delle spese tra i vari condomini. Ma quali sono le spese dell’ascensore in condominio? Quali sono i parametri che vengono presi in considerazione dal condominio, per ripartire in modo equo i costi dell’utilizzo dell’ascensore? In questo articolo, dopo aver analizzato le principali parti in comune del condominio e le caratteristiche principali delle tabelle millesimali, vedrai con quali meccanismi si ottiene il riparto delle spese dell’ascensore, per poi capire in che modo impugnare l’eventuale ripartizione illegittima.

Quali sono le parti in comune di un condominio?

All’interno di un edificio, è la legge [1] a stabilire quali parti sono di proprietà comune dei condomini delle singole unità immobiliari. Dovranno ritenersi tali:

  • tutte le parti dell’edificio necessarie all’uso comune, come il suolo su cui sorge l’edificio, le fondazioni, i pilastri, le travi portanti, i tetti, i sottotetti e i lastrici solari, i muri maestri, le scale, i portoni di ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili e le facciate;
  • le aree destinate a parcheggi;
  • la portineria, incluso l’alloggio del portiere;
  • la lavanderia e gli stenditoi;
  • le opere, le installazioni, i manufatti di qualunque genere destinati all’uso comune, come gli ascensori, i pozzi, le cisterne, gli impianti idrici e fognari;
  • i sistemi centralizzati di distribuzione e di trasmissione per il gas, per l’energia elettrica, per il riscaldamento ed il condizionamento dell’aria, per la ricezione radiotelevisiva, anche da satellite, o via cavo, e i relativi collegamenti fino al punto di diramazione ai locali di proprietà individuale dei singoli condomini.

Questa elencazione può essere derogata dalle parti interessate, o dal titolo di proprietà, che può prevedere un godimento solo periodico delle singole parti in comune.

Cosa sono le tabelle millesimali e a cosa servono?

Sono dei prospetti che servono ad indicare il valore di un’unità immobiliare all’interno di un edificio, così identificando il diritto di ogni singolo condomino sulle parti comuni del fabbricato.

Il valore di ogni singola unità immobiliare è espresso in millesimi, dove i mille millesimi equivarranno alla titolarità di tutti i condomini.

Le tabelle possono essere formate dall’unico originario proprietario, per poi essere accettate dagli iniziali acquirenti delle singole unità, oppure essere deliberate dall’assemblea di condominio, con la maggioranza degli intervenuti, che rappresenti la metà del valore dell’edificio.

La loro funzione è quella di mettere in pratica i criteri stabiliti dalla legge sulla ripartizione delle singole voci di spesa che si vogliono disciplinare: scale, ascensori e tutti quei servizi che, per loro natura, si prestano ad un maggiore o minore utilizzo dei condomini.

Infatti, a seconda dell’ubicazione dei singoli appartamenti, i proprietari – godendo delle parti in comune in modo differente – dovranno contribuire alle spese di manutenzione e conservazione in modo proporzionale, a seconda dell’uso che si presume ne facciano.

Ripartizione spese ascensore

Caso classico di bene in comune, soggetto ad un uso differente, è l’ascensore che servirà più all’abitante del quinto piano, rispetto al proprietario del piano terra. Per tale motivo, le tabelle millesimali riguardanti le spese di utilizzo e manutenzione dell’ascensore dovranno essere ripartite in modo tale che il condomino del quinto piano contribuirà con una spesa maggiore, rispetto al condomino del piano terra, visto che, per quest’ultimo, l’autoclave risulterà, praticamente, inutile.

Ad ogni modo, per stabilire la modalità di ripartizione della spesa, la giurisprudenza prevede due casi: la ripartizione relativa ad un ascensore già esistente nel condominio, da quella di prima installazione.

In caso di prima installazione, le spese necessarie sono, infatti, sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione intervenuta tra i proprietari stessi [2]. Questa nuova installazione potrà essere deliberata dall’assemblea condominiale, oppure direttamente realizzata con il consenso di tutti i condomini, così l’impianto divenendo di proprietà comune.

Invece, le spese relative alla manutenzione e ricostruzione dell’ascensore già esistente andranno ripartite tra i proprietari delle unità immobiliari a cui servono. In questo modo, la spesa sarà ripartita tra essi, per metà in ragione del valore delle singole unità immobiliari e per l’altra metà esclusivamente in misura proporzionale all’altezza di ciascun piano dal suolo [3]. Al fine del concorso nella metà della spesa, che è ripartita in ragione del valore, si considereranno come piani anche le cantine, i palchi morti, le soffitte, o camere a tetto e i lastrici solari, qualora non siano di proprietà comune.

Al pari delle scale, l’impianto di ascensore, in quanto mezzo indispensabile per accedere al tetto e al terrazzo di copertura, riveste la qualità di parte comune anche relativamente ai condomini proprietari di negozi, poiché pure tali condomini ne fruiscono, quanto meno in ordine alla conservazione e manutenzione della copertura dell’edificio, con conseguente obbligo gravante anche su detti partecipanti di concorrere ai lavori di manutenzione straordinaria ed, eventualmente, di sostituzione dell’ascensore, in rapporto e in proporzione all’utilità che possono trarne [4].

Trattandosi, tuttavia, di un impianto suscettibile di utilizzazione separata, l’ascensore può, anche, essere installato a cura e spese di uno, o di taluni condomini soltanto, salvo il diritto degli altri di partecipare in qualunque tempo ai vantaggi della innovazione, contribuendo alle spese di esecuzione e di manutenzione dell’opera.

Come contestare le spese relative all’ascensore?

Se pensi che le tabelle adottate dal condominio, in tema di spese dell’autoclave, siano state adottate in violazione dei parametri stabiliti dalla legge, dovrai cercare di farle correggere dall’assemblea condominiale o, in alternativa, farle annullare da un giudice.

Per correggere la tabella adottata con delibera assembleare, occorrerà la maggioranza semplice, mentre se la stessa è stata costituita dall’originario proprietario dell’edificio, allora – per la rettifica – occorrerà l’unanimità dei condomini. Infatti, dovendo rispettare l’accordo privato del proprietario originario, la modifica non potrà non passare dal consenso di tutti i condomini.

Diversamente, dovrai ricorrere al tribunale competente, notificando l’atto giudiziario nei confronti di tutti gli altri condomini e indicando i parametri violati dalle tabelle, oltre al pregiudizio subito da quella violazione. Il giudice, prima di poter decidere, dovrà nominare un tecnico capace di verificare la correttezza della suddivisione delle tabelle e, in caso di esito positivo, potrà emettere sentenza di annullamento di quei parametri illegittimi.

Cosa fare se mancano le tabelle millesimali?

Come hai avuto modo di vedere, la ripartizione delle spese è disciplinata dalla legge e le tabelle servono solo a dare applicazione ai criteri dettati dalla legge. Per questo, in assenza di parametri deliberati dall’assemblea, sotto forma di tabelle millesimali, potrai, comunque, ripartire le spese dell’ascensore.

Basterà nominare un esperto che, con in mano i millesimi, potrà indicare in percentuale le spese che ogni singolo condomino dovrà sostenere per la manutenzione e conservazione di quella parte in comune. Una volta ricevuta la relazione, l’assemblea potrà adottare anche a maggioranza, e in via provvisoria, quella ripartizione tra le varie unità immobiliari.


note

[1] Art. 1117 cod. civ.

[2] Art. 1123 cod. civ.

[3] Art. 1124 cod. civ.

[4] Cass. civ., sez. VI, n. 23222/2018 del 27. 09.2018


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