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Conviene comprare casa per affittarla?

23 Luglio 2019
Conviene comprare casa per affittarla?

Acquisto immobile a uso investimento: la possibilità di mettere a reddito un appartamento è assai ridotta.

Se con gli attuali tassi bassi dei mutui è di certo più conveniente comprare casa che non prenderla in affitto (sempre che si disponga di un piccolo capitale da versare come anticipo al venditore), il discorso è diverso e molto più complesso per la seconda casa. Acquistare un immobile da destinare a uso investimento è innanzitutto più costoso perché, all’atto del rogito, non si scontano i benefici fiscali (il cosiddetto bonus prima casa). Né è prevista la detrazione sugli interessi dovuti alla banca. Pesa poi la tassazione che, per gli immobili diversi dalla «abitazione principale», è particolarmente pesante (al momento bisogna pagare Imu e Tasi). Quanto di queste spese vengono assorbite da un eventuale affitto? È possibile sperare in un – sia pur modesto – utile? Conviene comprare casa per affittarla? Ecco alcuni chiarimenti che potrebbero aiutarti a prendere la decisione migliore in rapporto alle tue possibilità.

La casa è un investimento?

La casa non è più un investimento come un tempo. Lo era quando la nostra inflazione fluttuava ancora con facilità e il valore del denaro poteva essere svalutato in pochi mesi. Così, chi possedeva dei risparmi trovava nel mattone la fonte più sicura di tutela. Da quando però è arrivata la moneta unica europea le cose sono cambiate: con l’arrivo dell’euro non solo sono impraticabili le politiche di svalutazione del denaro nazionale, ma l’inflazione è costantemente sotto controllo. La stabilità economica rende anche più al sicuro i nostri conti in banca ed è difficile che i risparmi possano volatilizzarsi in poco tempo.

Anzi, proprio i recenti sviluppi del mercato immobiliare hanno dimostrato, a chi ha venduto casa in questi anni, quanto sia sceso il valore del mattone. Ciò dimostra quanto sia cambiata la nostra società: non essendo più la casa il tradizionale bene-rifugio, al calo della domanda è corrisposto anche un tracollo dei prezzi.

Anche se il valore della casa è oggi principalmente legato all’uso che ne fa il proprietario e la propria famiglia, essa resta pur sempre il principale sistema di immobilizzazione della ricchezza individuale. Tant’è che solo il 30% degli italiani vive in affitto.

Sebbene abbia ormai poco senso parlare di “investimento” in senso stretto, in che termini il rendimento di un affitto copre la spesa sostenuta per l’acquisto della seconda casa?

Quanto costa comprare la seconda casa?

Sulla seconda casa, il peso maggiore è costituito dal fisco. Per chi compra da privato, l’imposta di registro – che sulla prima casa è ferma al 2% – è pari al 9% del valore catastale dell’immobile. Se si compra da una società, si versa invece l’Iva che è pari al 10% (e non al 4% come per la prima casa). Se poi si tratta di immobile di lusso l’Iva sale al 22%.

C’è poi il notaio da pagare: la parcella è di circa 3mila euro.

Quanto costa mantenere la seconda casa?

Il carico del Fisco non si ferma all’acquisto. Sulla seconda casa, pesano l’Imu e la Tasi. È vero che una recente sentenza della Cassazione ha stabilito che, in caso di affitto, si possono scaricare le tasse annuali sull’acquirente, ma questo andrà a incidere sull’entità del canone di affitto che, per essere competitivo, dovrà necessariamente scendere.

Senza contare che, spesso, proprio in virtù dell’uso continuo fatto da un inquilino, l’appartamento necessita di manutenzione e di ristrutturazione. In quest’ottica bisogna poter mettere da parte almeno 5mila euro alla scadenza di un contratto di affitto per ripristinare l’appartamento e renderlo appetibile a un successivo inquilino.

Conviene acquistare casa per metterla a reddito? 

Affittare una casa non è così semplice come sembra, specie in un momento di mercato stagnante come quello attuale dove l’offerta è particolarmente agguerrita. Chi non riesce con le inserzioni su internet deve affidarsi a una agenzia e pagare la relativa provvigione (di solito due o tre mensilità). C’è poi la tassazione che può essere ridotta optando per la cedolare secca (un regime di tassazione piatto e fisso, a prescindere dal reddito del locatore); ma questo comporta una riduzione del canone di affitto che deve tenersi per forza entro i limiti fissati per i contratti “a canone concordato”.

C’è poi da considerare il “rischio legale” di una morosità e un eventuale sfatto: non tutti gli inquilini sono ligi al dovere e spesso è necessario ricorrere alle vie giudiziali. Un procedimento di sfratto non costa meno di 2mila euro. Si tenga peraltro conto che, anche a seguito delle recenti modifiche legislative, il locatore è tenuto a versare le tasse sui canoni non percepiti fino al giorno di notifica della intimazione di sfratto (prima l’obbligo permaneva sino alla data di pubblicazione dell’ordinanza di sfratto).

La redditività è più alta se si opta per l’affitto breve, ma questo ha successo solo nelle città turistiche; inoltre dietro ai b&b o agli affittacamere c’è sempre un vero e proprio lavoro di gestione dell’abitazione, dall’arrivo alla partenza dei clienti.

Conti alla mano

Secondo quanto riferisce Il Sole 24 Ore, dopo aver pagato Imu seconda casa, cedolare secca, accantonamento per manutenzioni, degli incassi ottenuti dall’affitto resta solo il 50-60%: una somma insufficiente a pagare la rata del mutuo, che attualmente, per 200mila euro, si aggira sui 950 euro per mutui a 20 anni e sui 1.750 euro a 10 anni.

«Per un mutuo decennale di 200mila euro necessario a comprare un piccolo appartamento a Milano – prosegue il quotidiano – nel complesso le spese viaggiano su 105mila euro in 10 anni: 3mila per il notaio, 25mila di imposte d’acquisto, 2mila annui di Imu, 1.200 di spese, 1.500 di carico fiscale e poco più di 3mila euro di cedolare secca al 21% sull’affitto. L’affitto che si può ricavare è di 1.200 euro al mese, quindi in 10 anni circa 144mila euro a fronte di spese, comprese tasse, di oltre 365mila euro. L’immobile rivalutato dopo 10 anni potrebbe valere intorno ai 305mila euro».



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