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Condominio: ripartizione spese solai e cantine

17 Agosto 2019
Condominio: ripartizione spese solai e cantine

Sono proprietario da venti anni di un negozio in un vecchio stabile. Da quando sono in questo stabile, un certo numero di solai non ha apparentemente proprietario, tanto è vero che un condomino si è accaparrato il solaio adiacente al suo e nessuno ha mai protestato. Però qualcuno deve pagare i millesimi che i suddetti solai di nessuno generano, così dopo varie vicissitudini il penultimo amministratore fa la somma del debito che i suddetti solai hanno accumulato negli anni e lo suddivide tra i vari condomini secondo i millesimi di ciascuno. Devo pagare parte di quel debito, dal momento che io non metto piede né dalla parte dei solai, né da quella delle cantine?

La necessità di contribuire alle spese per quei beni, senza apparente proprietario, passa dall’identificabilità degli stessi quali parti comuni a tutti i condomini, o private, perché destinate solo alla fruizione di alcuni di essi.

In tema di condominio, la natura dei solai e delle cantine può ritenersi comune tra i condomini se determinata dai titoli (atti di compravendita originari, o regolamento condominiale) e, solo in difetto di questi ultimi, se essi risultino in concreto, per le loro caratteristiche strutturali e funzionali, oggettivamente destinati, anche solo potenzialmente, all’uso comune o all’esercizio di un servizio di interesse comune.

Pertanto, l’attribuzione della proprietà comune sancita dall’art. 1117 del codice civile trova fondamento nel collegamento funzionale fra il solaio e la cantina in questione e le unità immobiliari appartenenti ai singoli proprietari, giacché presupposto della comunione è che tali beni, per caratteri materiali e funzionali, siano necessari per l’esistenza e l’uso delle singole proprietà, ovvero siano oggettivamente destinati in modo stabile al servizio e al godimento collettivo (Cassazione civile, sez. II, 29/11/2004, n. 22408).

Tralasciando il solaio usufruito dal condomino come privata estensione della propria unità immobiliare, se l’amministratore ha inteso considerare gli altri solai/cantine come parte comune dell’edificio, allora nessun condomino potrà sottrarsi agli oneri da essi derivanti.

Secondo una sentenza della Cassazione, un po’ datata nel tempo, “i sottotetti, le soffitte, le cantine, i solai vuoti e gli analoghi spazi non praticabili destinati ad isolare il corpo di fabbrica dalla sua copertura costituiscono una pertinenza dell’intero edificio condominiale e non danno luogo a loro volta ad un piano a sé stante, essendo destinati ad una funzione accessoria, quali depositi, stenditoi e camere d’aria a protezione degli alloggi sottostanti dal caldo, dal freddo e dall’umidità” (Cassazione civile, sez. II, 10/06/1997, n. 5164).

Secondo le precitate pronunce, l’amministratore potrebbe avere ragione a considerarli parti comuni, almeno in via astratta.

Per evitare questo salasso, Lei dovrebbe provare che i solai e le cantine in questione non siano destinati, anche solo potenzialmente, all’uso comune, o all’esercizio di un servizio di interesse comune.

Facendo un esempio, se Lei ha la possibilità astratta di recarsi in queste parti, di accedere e, quindi, di ottenere, al pari degli altri condomini, un’utilità, allora non potrà esimersi dal pagamento delle spese accumulate, al pari degli altri proprietari delle singole unità immobiliari presenti nell’edificio.

Viceversa, se – come nel caso del solaio occupato dal singolo condomino – questa possibilità manca, allora Le consiglio di intercedere con l’amministratore, per rappresentare le Sue ragioni, anche alla luce della giurisprudenza citata. In mancanza di collaborazione sul punto, non Le resterebbe che impugnare la delibera che ripartirà gli oneri condominiali relativi a quelle parti in comune contestate.

Articolo tratto da una consulenza dell’avv. Salvatore Cirilla



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