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Recedere contratto affitto prima di sei mesi

26 Luglio 2019 | Autore:
Recedere contratto affitto prima di sei mesi

Posso lasciare la casa in locazione senza preavviso? Devo pagare i canoni restanti? Che succede se l’accordo non è registrato?

Immagina di avere appena affittato una casa nella città in cui sei stato trasferito per lavoro. Dopo un paio di mesi, però, cambiano le esigenze della tua azienda e decide che devi tornare alla base. Ovviamente, devi lasciare la casa che hai preso. La domanda è: si può recedere dal contratto di affitto prima di sei mesi, cioè senza dare un preavviso di tale durata? E, in tal caso, devo pagare i canoni che restano o una penale?

Tutto dipende da due fattori: da com’è stato redatto il contratto e dal motivo per cui intendi lasciare l’immobile. Se ne potrebbe aggiungere un terzo elemento: il fatto di dare o meno il regolare preavviso. Dopodiché, molto dipende dalla volontà e dalla reazione del locatore, se vuole renderti le cose più facili o se, invece, vuole applicare alla lettera il contratto e la legge.

Recedere dal contratto di affitto prima di sei mesi, dunque, può essere fattibile ma non sempre conveniente. La Cassazione si è pronunciata diverse volte sull’obbligo di pagare i canoni che restano fino alla fine del contratto. In sostanza, il proprietario della casa potrebbe pretendere di incassare gli affitti mancanti se tu comunichi la tua intenzione di andartene via senza comunicare il preavviso di sei mesi.

Vediamo come funziona il recesso dal contratto di affitto prima di sei mesi.

Recesso anticipato dall’affitto: cosa dice la legge?

Considera che quando firmi un normale contratto di affitto, prendi un impegno con il proprietario dell’immobile. Il vincolo è quello di restare in quella casa per 4 anni più altri quattro in caso di rinnovo (per i contratti a canone libero) o di 3+2 (per quelli a canone concordato). Va da sé che il locatore conta sui canoni che incasserà per tutto quel tempo.

Ci sono dei casi in cui è possibile recedere dal contratto di affitto anche prima della scadenza e del rinnovo automatico quando:

  • il proprietario dell’immobile accetta la disdetta senza preavviso e rinuncia ai canoni restanti;
  • il contratto prevede una clausola di recesso;
  • per gravi motivi, sopravvenuti e imprevedibili rispetto alla stipula del contratto, che non dipendono dalla tua volontà e di natura oggettivamente impedita.

Nel momento in cui vuoi recedere dal contratto in anticipo, però, stai creando un danno economico al tuo padrone di casa, in quanto lui aveva messo in conto di avere ogni mese i soldi del canone per il periodo stabilito. Questo significa che se l’accordo prevede un preavviso di sei mesi e non lo rispetti, dovrai risarcire quel danno.

Recesso anticipato dall’affitto: bisogna pagare i canoni restanti?

Abbiamo appena spiegato che se il contratto di affitto prevede un preavviso di sei mesi e tu non lo rispetti, esclusi i casi sopra citati, devi risarcire il danno al proprietario dell’immobile.

La Cassazione, infatti, ha stabilito che, da una parte, se l’inquilino ha dato regolare preavviso deve pagare i canoni per tutta la durata del preavviso stesso [1]. Questo anche se il conduttore consegna l’appartamento prima dei sei mesi, al fine di tutelare gli interessi economici del locatore. A meno che quest’ultimo rinunci al preavviso e alle relative mensilità.

Dall’altra, la Suprema Corte ha sancito che quando l’inquilino non dà regolare preavviso deve pagare tutti i canoni che restano fino alla fine del contratto [2] oppure fino a quando qualcuno non prenderà il suo posto, anche se l’immobile è già stato restituito.

Recesso anticipato dall’affitto: quando non pagare il preavviso

C’è, però, la possibilità di non pagare i canoni quando si fa il recesso dal contratto di affitto prima di sei mesi? Tutto dipende dalle intenzioni e dalla volontà del proprietario. Lui, come abbiamo visto, ha il diritto di chiederti i canoni che coprono il periodo del preavviso. Ma ben potresti, ad esempio, trovargli un inquilino che subentri subito a te in modo da evitare che perda dei soldi. In quel caso, avresti la possibilità di recedere dal contratto prima di sei mesi senza pagare il preavviso.

Ci sono, però, altre situazioni che ti consentono di imboccare questa via di uscita. Per esempio, quando il contratto di affitto non è stato registrato, cioè quando la locazione è in nero. Il contratto di affitto, infatti, va sempre ed obbligatoriamente registrato, come ti abbiamo spiegato in questo articolo, in cui trovi anche la procedura da seguire. Nulla potrà pretendere chi non registra una locazione, anche se c’è un accordo scritto tra le parti: se quell’accordo non esiste agli occhi dell’Agenzia delle Entrate, non ha alcun valore legale. Pertanto, sei libero di andartene in qualsiasi momento con tanti saluti al proprietario.

Questo non succede, però, se il padrone di casa registra il contratto in ritardo. Per la Cassazione [3], le registrazioni tardive hanno, comunque, un valore legale, a meno che le parti abbiano raggiunto un accordo tra di loro per fare la locazione in nero e tu paghi un canone superiore a quello dichiarato nel contratto.

Ricorda, infine, che la registrazione all’Agenzia delle Entrate deve avvenire non solo quando il contratto ha inizio ma anche al momento della risoluzione.

È, inoltre, possibile il recesso anticipato senza pagare il preavviso quando l’immobile risulta completamente inservibile e ti vedi costretto a lasciarlo perché, ad esempio, gli impianti non sono a norma oppure ci sono delle infiltrazioni che ti obbligano a seminare la casa di secchi per raccogliere l’acqua.

Recesso anticipato dall’affitto: durante il preavviso posso usare la casa?

Così come il proprietario può pretendere che tu paghi i canoni restanti fino alla fine del preavviso in caso di recesso anticipato dal contratto di affitto, allo stesso modo deve lasciare a tua disposizione la casa fino alla fine di quel periodo. In sostanza: non è legale pagare un affitto senza poter utilizzare l’immobile.

Se ne deduce che anche se ti sei trasferito in un altro appartamento ed hai pagato le sei mensilità di preavviso al padrone di casa, in quei sei mesi puoi entrare ed uscire quando ti pare. Solo alla fine del periodo di preavviso dovrai consegnare le chiavi. Nel caso in cui il locatore trovi un altro inquilino prima che finisca il preavviso, sarà il nuovo conduttore a pagare quei canoni e non tu.


note

[1] Cass. ord. n. 11778/2017.

[2] Cass. ord. n. 9271/2017.

[3] Cass. sent. n. 23601/2017.


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