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Donazione immobili tra parenti

25 Luglio 2019
Donazione immobili tra parenti

Come fare un passaggio di proprietà tra padre e figli o tra familiari: la donazione diretta e indiretta. I rischi collegati all’eredità e i rimedi.

La donazione di immobili tra parenti è un atto molto frequente. Di solito serve ad anticipare il naturale passaggio di proprietà dei beni alla morte del titolare. Il quale, lasciando così tutto “predisposto” per quando non ci sarà più, evita che il testamento possa essere motivo di litigio tra gli eredi. Tuttavia, non è così che si scongiurano le cause tra familiari. Ben altre sono le precauzioni che bisogna approntare, almeno dal punto di vista giuridico, per rendere la donazione non contestabile.

In questo articolo ti forniremo una serie di chiarimenti che potrai utilizzare nel momento in cui dovessi decidere di fare una donazione di immobili tra parenti. Prendi appunti perché non è mai troppo presto per pensare alla propria successione. Anche perché, prima vi provvedi, prima si stabiliranno i rapporti tra gli eredi e più improbabile sarà il rischio di azioni legali tra di loro.

Come si fa una donazione di immobile tra parenti?

Le donazioni di immobili tra parenti seguono le regole generali previste dal codice civile.

Ci sono due modi per regalare la casa a un familiare. Il primo è quello della donazione diretta, il secondo è la cosiddetta “donazione indiretta”, più semplice e informale.

La donazione diretta di immobili tra parenti

Nella donazione diretta il proprietario del bene decide di intestare la sua proprietà a un altro soggetto.

Mario ha una casa destinata ad uso investimento. La figlia Carolina si sta per sposare e, prima del fatidico sì, il padre decide di intestarle l’immobile affinché ne faccia la propria abitazione familiare.

La donazione fatta in favore di un figlio ha anche un altro vantaggio: non entra nella comunione legale dei beni. Per cui, se anche quest’ultimo dovesse sposarsi o lo fosse già, il bene resterà nella esclusiva proprietà del donatario (il figlio).

Fare una donazione diretta tra familiari è molto facile. Basta prendere un appuntamento dal notaio, procurandosi l’atto di provenienza del bene (ad esempio l’atto di acquisto, la successione ereditaria o la donazione) e presentarsi – donatario e donante – con i rispettivi documenti di identità. Se il donatario è in regime di comunione dei beni sarà necessario che si presenti anche il coniuge.

C’è bisogno anche di due testimoni ma di solito sono messi a disposizione dallo studio notarile.

Se il donatario non ha altre case intestate nello stesso Comune può ottenere la riduzione dell’imposta di registro (dal 9 al 4%) a titolo di “bonus prima casa”. Dovrà però trasferire la residenza nel Comune ove si trova l’immobile oggetto di donazione.

Non si pagano imposte di donazione se il bene ha un valore superiore a un milione.

La donazione indiretta tra parenti

Se la donazione diretta ha ad oggetto un immobile già di proprietà del donante, con la donazione indiretta quest’ultimo si prefigge di dare al donatario il denaro necessario a comprarlo da terzi.

Luca ha una figlia, Roberta, che vorrebbe andare a vivere da sola. Il padre ha messo da parte dei soldi che vorrebbe regalarle e ora è il momento migliore: le serviranno a comprare la sua prima casa dove abitare. Così Luca fa un bonifico sul conto di Roberta con la seguente causale «Donazione per acquisto prima casa». Roberta verserà i soldi al venditore della sua futura casa.

Andrea ha un nipote a cui vuole lasciare una casa, ma non avendone di sua proprietà ha deciso di acquistarne una nuova. Così contatta una ditta costruttrice e, dopo aver trattato sul prezzo, versa il corrispettivo chiedendo di intestare la casa al proprio nipote.

Fare una donazione indiretta tra parenti non richiede il notaio né il pagamento delle imposte di donazione. Secondo infatti le sezioni unite della Cassazione è sufficiente specificare, nel successivo atto di acquisto della casa, che il denaro è stato ricevuto per donazione indicando il nome del donante.

Quindi, il bonifico a favore di un’altra persona è libero anche se avviene a titolo di donazione.

I rischi della donazione di immobili tra parenti

La regola vuole che la donazione tra parenti sia un atto facilmente impugnabile nel caso in cui abbia sottratto, agli eredi legittimari (figli, ascendenti e coniuge) una parte della quota di eredità a loro spettante per legge (la cosiddetta quota indisponibile). Con la conseguenza che, entro 10 anni dalla successione, i suddetti eredi legittimari potranno impugnare la donazione stessa anche se avvenuta molti anni prima. E non solo: se il donatario ha già ceduto l’immobile a terzi e non sono decorsi più di 20 anni dalla donazione, il nuovo acquirente dovrà restituire il bene ai legittimi eredi.

Questa conseguenza legale porta le banche a rifiutare prestiti per l’acquisto di immobili provenienti da una donazione: il rischio che i legittimari possano impugnare l’atto costringendo il compratore a restituirlo, priverebbe la banca delle proprie garanzie. Con la conseguenza che, chi riceve una casa in donazione difficilmente riesce poi a venderla se non dopo almeno 10 anni dall’apertura della successione.

Luigi ha ottenuto dal padre una casa in donazione. Il padre è deceduto cinque anni fa. Luigi decide di vendere la casa a Marco. Marco si reca in banca per ottenere un prestito, ma il direttore glielo nega poiché l’immobile proviene da una donazione e i fratelli di Luigi potrebbero ancora impugnare l’atto costringendolo a restituire loro il bene.

Precauzioni da adottare in caso di donazione immobile tra parenti

Esistono due rimedi per evitare le contestazioni degli eredi legittimari. La prima è quella di ripartire la propria eredità in modo da non disconoscere a questi ultimi le loro quote di legittima. A tal fine non si considerano però solo i beni lasciati con il testamento ma anche quelli ricevuti in donazione quando ancora il de cuius era in vita. Se un padre ha, di fatto, ripartito il proprio patrimonio tra i suoi due figli in modo tale da garantire a ciascuno di questi il rispetto della quota minima fissata dalla legge, potrà lasciare, nel testamento, i residui beni a chi vuole.

Rocco ha due figli, Marianna e Ludovica. Marianna si sposa e il padre le regala 50mila euro per il ricevimento e le prime spese per la casa. Ludovica invece è single e il padre le intesta una piccola casa di campagna. Alla propria morte, Rocco lascia solo un garage a un fratello. La successione è legittima perché le due figlie sono state già sufficientemente accontentate in precedenza.

Il secondo modo per evitare contestazioni dei parenti è far firmare agli eredi legittimari una rinuncia a impugnare la donazione. In questo modo si evita che questi, un domani, possano agire con l’azione di lesione della quota di legittima.

Quando la vendita simula una donazione

Potrebbe infine succedere che un parente intesti una casa a un altro parente, simulando una vendita quando, in realtà, l’intenzione delle parti è quella di nascondere una donazione. Ciò viene fatto per evitare che gli eredi legittimari possano sollevare contestazioni. Ma per questi ultimi è sempre possibile dimostrare la simulazione e potranno farlo, in qualsiasi momento, con ogni mezzo di prova (anche semplici indizi). Ad esempio, si può verificare se il prezzo di vendita è conforme a quello di mercato o se il passaggio di denaro dal venditore all’acquirente è avvenuto realmente. Sul punto ti invito a leggere Finta compravendita tra parenti, Vendita immobile a un solo figlio e L’erede e la prova della simulazione.


2 Commenti

  1. La mia domanda é precisa: può essere usucapito e poi donato ad un parente strettissimo un immobile di una srl dove colui che ha usucapito e donato era socio della srl?

  2. Eravamo 6 fratelli e sorelle due sorelle sono decedute (ma ci sono i loro eredi)un fratello occupa la casa dei nostri genitori da 22 anni e non ha intenzione di vendere o pagare l’affitto e tanto meno di riscattare la casa cosa possiamo fare ? Io sono stanca di pagare l’IMU di una casa che non uso
    Grazie

    fratelli

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