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Pignoramento della casa: quando è nulla la vendita?

21 Agosto 2019 | Autore:
Pignoramento della casa: quando è nulla la vendita?

La pubblicazione dell’avviso di asta su un sito non autorizzato può dichiarare illegittima l’operazione? Ecco il parere della Cassazione.

Così come non tutte le ciambelle vengono con il buco, nemmeno tutti i pignoramenti possono dare il risultato desiderato. Soprattutto se la vendita dell’immobile ottenuto da un’esecuzione forzata non segue l’iter previsto dalla legge. Facile domandarsi, a questo punto: dopo il pignoramento della casa, quando è nulla la vendita?

È tutta una questione di corretta pubblicità. Se in vista di vendere una casa pignorata l’operazione viene resa nota nel posto sbagliato, l’eventuale acquisto viene annullato. Così ha deciso la Cassazione con una recente sentenza [1].

In pratica, se il professionista addetto all’esecuzione forzata pubblicizza la vendita su un sito diverso da quelli indicati dal ministero della Giustizia, è come se l’operazione non fosse stata resa nota. Il che, a questo punto, interessa anche l’aggiudicazione del bene ed il suo trasferimento.

Ecco, allora, quando è nulla la vendita di una casa pignorata.

Pignoramento della casa: quando avviene?

Giova premettere che, secondo la legge [2], è vietato il pignoramento della prima casa quando questa rappresenta l’unico immobile di proprietà del debitore e questi vi ha la residenza anagrafica e la dimora abituale, purché non si tratti di una casa di lusso. A queste condizioni, l’Agenzia delle Entrate Riscossione non può metterci le mani. Ma altri soggetti sì.

Se il debito, infatti, non è stato contratto con il Fisco ma con un privato, come ad esempio una banca o qualcuno contro cui è stata persa una causa, la prima casa è pignorabile.

L’esecuzione forzata, comunque, avviene quando è stato contratto un debito che, successivamente, non è stato saldato. Non solo pignoramento, però, se il debito è superiore ai 20mila euro, è possibile iscrivere l’ipoteca sulla prima casa, come forma di garanzia per il creditore.

Quando la casa pignorata finisce all’asta e il debitore non lascia libero l’immobile entro il termine stabilito, il nuovo proprietario può ricorrere all’ufficiale giudiziario affinché notifichi con il dovuto avviso il giorno e l’ora in cui i locali dovranno restare liberi, anche se nel nucleo familiare ci sono di minori e dei soggetti disabili conviventi. Se alla scadenza indicata la casa sarà ancora occupata, l’ufficiale giudiziario procederà allo sfratto esecutivo anche con l’aiuto della forza pubblica, se necessario.

Pignoramento della casa: come avviene la vendita pubblica?

Secondo il Codice di procedura civile [3], quando la legge stabilisce che venga data pubblica notizia di un atto esecutivo, come la vendita di una casa pignorata, appunto, attraverso un avviso che contiene tutti i dati dell’operazione di possibile interesse pubblico, tale annuncio deve essere inserito sul sito del ministero della Giustizia, nella sezione «portale delle vendite pubbliche».

Se i beni espropriati superano il valore di 25mila euro, l’avviso, insieme alla copia dell’ordinanza del giudice e alla relazione di stima, deve essere inserito in appositi siti Internet almeno 45 giorni prima del termine per la presentazione delle offerte o della data in cui si terrà la vendita all’asta.

Su richiesta del creditore, il giudice può decidere che l’avviso venga inserito una o più volte, sempre entro lo stesso termine, sui quotidiani locali o che sia divulgato con le forme della pubblicità commerciale, cioè come avviso a pagamento.

Pignoramento della casa: l’avviso può annullare la vendita?

Proprio quest’ultimo aspetto e quello che si trova alla base della sentenza della Cassazione in commento: dopo il pignoramento di una casa, quando è nulla la vendita all’asta a causa dell’avviso pubblico? Secondo la Suprema Corte, quando c’è un vizio di forma consistente nella pubblicazione dell’annuncio di vendita su siti non indicati dal ministero della Giustizia.

Nel caso in questione, il professionista delegato ad individuare il canale web in cui inserire la pubblicità avrebbe fatto ricorso a dei siti non indicati dal ministero. Da qui, il pronunciamento della Cassazione, secondo cui il professionista avrebbe violato sia la delega ricevuta sia la disposizione di legge in essa contenuta che imponeva di inserire l’annuncio nei canali espressamente segnalati.

Quali sono le conseguenze di questo errore? La vendita all’asta può essere dichiarata nulla? Sì, secondo la Corte. Infatti, l’omissione della pubblicità obbligatoria comporta la nullità dell’aggiudicazione e del decreto di trasferimento della casa pignorata. Viene in questo modo interpretato l’articolo del Codice civile [4] secondo cui le condizioni di vendita che sono state fissate dal giudice dell’esecuzione devono essere rigorosamente rispettate a garanzia dell’uguaglianza e parità di condizioni tra tutti i potenziali partecipanti alla vendita all’asta e dell’affidamento a ciascuno di loro riposto nella trasparenza e nella complessiva legalità della procedura. Significa che violare tali condizioni di vendita, comprese le eventuali modalità di pubblicità ulteriori rispetto a quelle minime, comporta l’illegittimità dell’aggiudicazione, che può essere fatta valere anche dallo stesso debitore.

Vuol dire che se la tua casa pignorata viene messa all’asta e l’annuncio della vendita non è stato pubblicato in modo corretto, puoi chiedere la nullità dell’operazione in quanto illegittima.


note

[1] Cass. sent. n. 18344/2019 del 09.07.2019.

[2] Legge n. 69/2013 del 21.06.2013 nota come Decreto del Fare.

[3] Art. 490 cod. proc. civ.

[4] Art. 2929 cod. civ.


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