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Regolamento condominio: come richiedere la copia

28 Luglio 2019
Regolamento condominio: come richiedere la copia

Dove sono depositati i regolamenti di condominio? Come fare ad averne una copia?

Hai bisogno di fare alcuni lavori in casa. Prima di procedere, ti è stato suggerito di leggere attentamente il regolamento di condominio per verificare l’eventuale presenza di divieti e imposizioni, soprattutto in merito agli orari in cui è consentito fare rumore. Il problema è che, se anche hai mai avuto una copia del regolamento, non ricordi dove l’hai messa. Hai controllato tra le carte in archivio e non hai trovato nulla. Sei ai ferri corti con i vicini per cui non intendi chiedere il loro aiuto. Cosa puoi fare? Come richiedere copia del regolamento di condominio?

Niente paura. Si tratta di svolgere alcuni indagini alla portata di chiunque. Il regolamento infatti, se anche non è un atto pubblico, è comunque un documento ufficiale che non può essere sparito nel nulla. Del resto, le riunioni dell’assemblea devono rispettare una serie di regole sancite non solo dalla legge ma anche dal regolamento stesso. Ecco perché, da qualche parte, il regolamento che stai cercando c’è di sicuro.

Non ti demoralizzare dunque. Segui questi consigli che ti daremo su come richiedere copia del regolamento di condominio e vedrai che, in breve tempo, anche tu riuscirai a venire a capo della situazione. Ma procediamo con ordine.

È possibile che il mio condominio non abbia un regolamento?

Se, nel tuo palazzo, nessuno sa dove sta il regolamento potrebbe correre il caso che non sia mai stato redatto. È possibile un condominio senza regolamento? Anche se si tratta di una ipotesi rara, è giuridicamente possibile la costituzione di un condominio senza regolamento. Se, infatti, il condominio si forma automaticamente non appena, all’interno dello stesso edificio, ci sono almeno due proprietari (quindi, ad esempio, con il primo atto di vendita da parte della ditta costruttrice), il regolamento di condominio è obbligatorio solo se ci sono almeno 11 condomini. Fino a 10 condomini, si può fare a meno di stilare tale documento. Questo non toglie, però, che anche un condominio di tre persone possa darsi un proprio regolamento.

È possibile che nessuno abbia il regolamento?

In teoria, è possibile che nessun condomino si ritrovi una copia del regolamento di condominio, ma ciò non esclude che esso esista. Come vedremo a breve, infatti, il regolamento deve essere custodito gelosamente da alcuni soggetti che ne devono conservare sempre una copia. Questi soggetti non sono per forza i condomini. Quindi, se vuoi avere una copia del regolamento, ecco a chi ti devi rivolgere.

Come avere una copia del regolamento condominiale contrattuale

Ci sono due tipi di regolamento condominiale: uno viene detto contrattuale ed è quello approvato all’unanimità; l’altro viene detto assembleare ed è quello approvato a maggioranza in seno all’assemblea.

La differenza è fondamentale. Di solito, infatti, il regolamento contrattuale viene accettato da ogni singolo condomino nel momento in cui acquista l’appartamento dall’originario costruttore. Questi, infatti, fa accettare il regolamento insieme all’atto di vendita, proprio davanti al notaio incaricato del rogito. In questo modo, si forma necessariamente l’unanimità: ogni acquirente, infatti, firmando la compravendita del proprio appartamento, accetta contestualmente il regolamento di condominio.

Perché abbiamo voluto fare questa distinzione? La ragione è presto detta. Se il tuo condominio si è dato un regolamento contrattuale lo puoi di certo trovare allegato all’atto di acquisto che hai sottoscritto. Dunque, non devi far altro che scartabellare tra i documenti che ti ha dato il notaio e ricercare la compravendita; alla fine della stessa, probabilmente spillata all’ultima pagina, oltre alle planimetrie dell’immobile, troverai anche il regolamento di condominio.

Potresti, però, aver perso anche l’atto di vendita. In tal caso puoi fare richiesta al notaio che ti ha seguito la pratica di acquisto. E se non ricordi neanche il suo nome, puoi rivolgerti a un notaio qualsiasi il quale interrogherà l’archivio notarile.

In ultimo, potresti trovare il regolamento di condominio di natura contrattuale alla Conservatoria dei Registri Immobiliari ove dovrebbe essere trascritto. Per recuperare la copia del regolamento ti basterà fornire gli estremi del primo atto di acquisto cui era allegato il regolamento e che deve essere richiamato negli atti di compravendita successivi.

Se hai preso l’appartamento di seconda mano, devi recuperare il numero di repertorio dell’atto di vendita con cui l’originario costruttore dell’edificio ha ceduto l’appartamento a chi poi te lo ha venduto.

Come? Non ti ho ancora detto che esiste una via più semplice per avere una copia del tuo regolamento? Eccola: fai una richiesta all’amministratore di condominio. Tra le carte che questi conserva deve esserci necessariamente il regolamento, altrimenti le stesse assemblee non potrebbero funzionare atteso che il regolamento potrebbe dettare delle regole speciali.

Come avere una copia del regolamento condominiale assembleare

Il regolamento approvato in seno all’assemblea, a semplice maggioranza, non è depositato presso nessun notaio o registro pubblico. Per cui l’unica via che ti si apre è fare richiesta all’amministratore che dovrebbe averne una copia allegata al registro dei verbali di assemblea. L’amministratore ne è custode e diretto responsabile.

Hai diritto ad avere una copia gratuita del regolamento, salvo eventuale rimborso per le fotocopie.

Perché avere copia del regolamento di condominio?

Giusto per inciso: il regolamento di natura contrattuale ha una forza maggiore rispetto a quello assembleare, approvato a semplice maggioranza. La presenza, nel primo caso, dell’unanimità consente al regolamento di derogare alle disposizioni di legge in varie materie come, ad esempio, per quanto riguarda i quorum richiesti in assemblea per le votazioni. In più, un regolamento di natura contrattuale, proprio perché anche tu lo hai accettato, può vincolarti nell’uso del tuo appartamento o del cortile, ad esempio dettando determinati orari in cui non fare rumore o stabilendo regole per l’impiego del balcone (fiori, piante, ecc.).

Ecco perché è molto importante avere la disponibilità materiale del regolamento del proprio condominio.

C’è da dire che gran parte dei fabbricati, specie quelli di nuova costruzione, hanno adottato la tecnica del regolamento contrattuale proprio per evitare eventuali contestazioni da parte dei condomini e stabilire delle regole di convivenza più ferree a tutela della privacy, del decoro e della tranquillità dei condomini.



1 Commento

  1. Fabbricato costruito negli anni ’50, del regolamento nessuna traccia avendolo chiesto ai vari amministratori succeduti. All’Ufficio preposto hanno risposto che nulla esiste. Altre ricerche da fare? Grazie.

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