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Una casa con usufrutto fa reddito?

28 Luglio 2019
Una casa con usufrutto fa reddito?

Nuda proprietà: rischi fiscali e controlli dell’Agenzia delle Entrate per chi possiede un immobile ma l’usufrutto è di un’altra persona. 

Tuo padre vuol lasciarti la sua casa: è anziano e intende sistemare le sue proprietà prima di morire in modo da stare sicuro che tra te e i tuoi fratelli non sorgano litigi. Il suo obiettivo è però di continuare a vivere all’interno dell’immobile fino a quando resterà in vita; così ha pensato bene di cederti solo la nuda proprietà sull’abitazione per riservarsi l’usufrutto.

Quali implicazioni, da un punto di vista fiscale, potrà avere questa scelta? Il problema si pone perché sei ancora senza reddito e l’Agenzia delle Entrate potrebbe chiedersi come fai a mantenere un immobile se non hai entrate. Certo, potresti sempre dire che ti aiutano i tuoi genitori, ma dovresti dimostrarlo. Ecco perché hai presentato il problema al tuo fiscalista e gli hai chiesto: una casa con usufrutto fa reddito?

Devo farti i miei complimenti: hai avuto un apprezzabile intuito a prefigurarti un problema a cui, spesso, neanche gli operatori del diritto pensano. In un guizzo di intuito, hai anticipato le problematiche che possono sorgere quando un contribuente è intestatario di beni di lusso – come case e auto – ma il suo reddito è inferiore rispetto alle spese necessarie per mantenere il bene stesso. Difatti, l’Agenzia delle Entrate ha uno strumento sofisticato – tristemente noto con il nome di redditometro – in grado di misurare il volute di uscite con le entrate dichiarate: se le prime superano di oltre il 20% le seconde, al contribuente viene spedito un invito a fornire chiarimenti. E se le giustificazioni non risultano convincenti, scatta l’accertamento e il recupero dell’imposta evasa.

Una recente sentenza della Cassazione [1] si è occupata proprio di questo tema: ha cioè chiarito se la proprietà di una casa con usufrutto fa reddito. In termini ancora più pratici è stato chiesto ai giudici quali sono i rischi di carattere fiscale collegati alla nuda proprietà di un immobile e se questa può generare un controllo da parte dell’ufficio delle imposte. Ecco qual è stata la risposta.

Rischi e controlli fiscali su chi ha casa di proprietà

Tutte le volte in cui un contribuente risulta intestatario di un immobile – sia che gli provenga da un atto di acquisto che da una donazione o una successione – il Fisco si mette in moto. Perché mai? Oltre all’eventuale prezzo necessario a pagare il venditore, la proprietà di una casa comporta sempre delle spese di gestione ordinaria (tasse, condominio, manutenzione) e straordinaria. Se però il nuovo titolare risulta nullatenente o comunque con un reddito talmente basso da non poter pagare tali voci, allora è verosimile che ci sia “qualcosa sotto”. Che cosa? Per l’Agenzia delle Entrate si può già presumere che si tratti di nero: evasione fiscale. Ma ciò nonostante dà una chance al contribuente per difendersi: gli manda un questionario o una richiesta di chiarimenti con cui gli chiede di spiegare come si procura – o si è procurato – il denaro per far fronte a tali oneri.

Mario compra una casa in parte con i propri soldi, in parte con quelli che il padre gli ha versato sul conto. Mario fa un lavoro part-time e guadagna solo 400 euro al mese. Il condominio dove vivrà Mario impone un mensile di 150 euro per le spese ordinarie. A cui si aggiungono le utenze, le tasse sulla casa e tutti costi collegati alla gestione dell’immobile. Solo per far fronte a tali oneri se ne va quasi tutto lo stipendio di Marco. Per l’Agenzia delle Entrate, dunque, Marco deve avere necessariamente altre entrate, non ufficiali, da cui attingere per pagare tutte queste spese. Così l’ufficio delle imposte invia a Marco una lettera con cui gli chiede di chiarire quali sono queste entrate che, evidentemente, non appaiono sulla sua dichiarazione dei redditi.

La difesa preventiva, nell’ambito di ciò che viene detto “contraddittorio preventivo” dinanzi all’ufficio è importantissima: tutto ciò infatti che non viene esibito in questa fase non può poi essere prodotto in un eventuale contenzioso contro il fisco in tribunale. Ed allora il proprietario dell’immobile oggetto di accertamento è bene che fornisca prove scritte con date certe che attestino la provenienza del reddito extra con cui mantiene tutte le spese collegate al bene di lusso.

Casa con usufrutto: fa reddito?

In generale, qualsiasi acquisto può “far reddito” se la spesa sostenuta per esso o per la successiva gestione del bene supera il 20% del reddito dichiarato. Nel caso di una nuda proprietà è vero che l’immobile viene di fatto goduto dall’usufruttuario, che provvede a versare le spese di condominio, le utenze e la manutenzione ordinaria, ma è anche vero che le imposte e la manutenzione straordinaria ricadono sul nudo proprietario. Ragion per cui, sottolinea la Cassazione nella sentenza in commento, chi riceve la proprietà di una casa con un usufrutto può ugualmente subire un controllo da parte dell’Agenzia delle Entrate.

Secondo i giudici supremi, è legittimo l’accertamento fiscale con redditometro a carico di chi dichiara poco ma ha anche la sola nuda proprietà di una grande abitazione. Tuttavia, l’imponibile deve scendere se la casa è condivisa con dei parenti, in questo caso i suoceri, che contribuiscono alle spese di gestione.

Come difendersi?

Come difendersi da un accertamento fatto tramite redditometro? Non è una cosa agevole. Evidentemente l’Agenzia sospetta che il contribuente abbia dei redditi non dichiarati poiché di questi non vi è traccia nella dichiarazione dei redditi. Il soggetto difficilmente potrebbe negare di aver stretto tanto la cinta da rientrare nei costi. L’unica via che si apre è ammettere il possesso di redditi ulteriori, ma dimostrare che questi siano esenti o già tassati alla fonte per cui non dovevano essere riportati nella dichiarazione dei redditi. Esempi tipici sono i risarcimenti del danno, le vincite, la vendita di beni usati (che non va dichiarata).


note

[1] Cass. sent. n. 20338 del 26.07.2019.


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