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Riscaldamento condominio

24 Agosto 2019 | Autore:
Riscaldamento condominio

Come si ripartiscono le spese del riscaldamento centralizzato in condominio e come ci si può staccare da esso

Il riscaldamento centralizzato è sicuramente uno degli argomenti che genera maggiori discussioni in condominio. Con grande frequenza infatti condomini ed amministratori si trovano alle prese con delicati problemi connessi alla ripartizione delle spese relative ai consumi di gasolio ed anche alla manutenzione, ordinaria e straordinaria, degli impianti di riscaldamento. E con l’approssimarsi della stagione invernale il riscaldamento diventa ancor di più argomento essenziale. Infatti la presenza in condominio di bambini ed anziani rende fondamentale, per la salute stessa di questi soggetti,  l’esistenza di impianti di riscaldamento efficienti e funzionali. Perciò prima ancora di discutere la suddivisione delle spese di riscaldamento, a volte il vero e più serio problema è se l’impianto funzioni in modo da assicurare la vivibilità degli ambienti specialmente ai piccoli, agli anziani e ai malati. Nell’articolo che segue analizzeremo due tra i problemi che il riscaldamento in condominio pone. Innanzitutto verificheremo quali siano le regole vigenti sulla ripartizione dei consumi connessi al riscaldamento centralizzato e sulla ripartizione delle spese di manutenzione degli impianti. Quindi ci soffermeremo sulle corrette modalità per procedere al cosiddetto distacco del singolo condomino dall’impianto centralizzato.

Come si ripartiscono le spese del riscaldamento centralizzato?

Iniziando dalle spese relative ai consumi ed alla manutenzione ordinaria dell’impianto di riscaldamento, occorre dire che:

  • nel caso in cui i condomini si siano dotati delle obbligatorie valvole termostatiche (che rendono possibile la termoregolazione degli ambienti e la contabilizzazione dei consumi) si dovranno distinguere: a) i costi fissi involontari (manutenzione ordinaria e pulizia dell’impianto, dispersioni, costi per il gestore), che saranno ripartiti tra tutti i condomini che usufruiscono dell’impianto sulla base dei rispettivi millesimi, e b) i costi variabili volontari (cioè i consumi effettivi di ogni singola unità immobiliare calcolati dagli appositi contabilizzatori) che saranno ripartiti o ricorrendo alle norme tecniche Uni 10200 e cioè proprio sulla base delle letture dei contabilizzatori, oppure, se le norme Uni 10200 non siano applicabili o se, in base a perizia tecnica, sono presenti rilevanti differenze tra i fabbisogni termici dei diversi appartamenti, suddividendo almeno il 70% dei costi in base ai consumi effettivamente registrati dai contabilizzatori e la restante parte in base ad altri criteri (millesimi o metri cubi o metri quadri riscaldati o altri criteri ancora);
  • nel caso in cui i condomini invece non si siano dotati delle obbligatorie valvole termostatiche (in alcuni casi la legge consente l’esenzione, ad esempio per gli edifici più vecchi), le spese relative ai consumi ed alla manutenzione ordinaria saranno ripartite in base all’uso effettivo che ciascun condomino fa dell’impianto ed in base ad uno dei diversi criteri utilizzati nella prassi (cioè i millesimi o la superficie irradiata in metri quadri o cubi).

Tra i criteri di suddivisione delle spese relative ai consumi ed alla manutenzione ordinaria dell’impianto di riscaldamento in assenza di valvole termostatiche ci sono il numero di elementi del radiatore o dei radiatori, la superficie irradiante, la cubatura degli ambienti.

Naturalmente alle spese relative ai consumi ed a quelle di manutenzione ordinaria dell’impianto di riscaldamento non partecipano quei condomini che se ne siano distaccati.

Per quanto riguarda invece le spese di manutenzione straordinaria e messa a norma dell’impianto di riscaldamento (sostituzioni di elementi, riparazioni di intere parti di esso), esse vanno suddivise in tutti i casi tra tutti i condomini (compresi coloro i quali si siano distaccati dall’impianto centralizzato) sulla base dei rispettivi millesimi.

Le spese di manutenzione straordinaria si dividono in base ai millesimi

Come ci si distacca dall’impianto centralizzato di riscaldamento?

Se uno o più condomini volesse distaccarsi dall’impianto centralizzato di riscaldamento potrebbe farlo?

La risposta è sì e con le modalità individuate dalla legge [1] che andiamo ora ad illustrare nel dettaglio.

Il distacco dall’impianto centralizzato di riscaldamento è consentito solo se:

  • non provochi notevoli squilibri di funzionamento
  • o aggravi di spesa per gli altri condomini.

Il suggerimento è allora quello di incaricare un perito, magari di comune accordo con l’amministratore condominiale, per accertare che a seguito del desiderato distacco non ci saranno squilibri nel funzionamento dell’impianto oppure aggravi di spesa per gli altri condomini.

Una volta accertato questo, il distacco sarà possibile ed al condomino distaccato potranno essere addebitate solo le spese per la manutenzione straordinaria dell’impianto e per la sua conservazione e messa a norma.

Il distacco dall’impianto centralizzato è consentito se non provoca squilibri di funzionamento a aggravi di spesa

note

[1] Art. 1118 cod. civ.


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