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Contratto di locazione stipulato prima del pignoramento

28 Luglio 2019
Contratto di locazione stipulato prima del pignoramento

Risoluzione contratto di locazione per immobile pignorato: che fine fa l’affitto se la casa viene ipotecata e pignorata dal creditore del locatore?

Hai preso una casa in affitto ma, dopo il primo rinnovo automatico del contratto, sei venuto a sapere che l’immobile è stato pignorato dal creditore del locatore. Lo hai scoperto perché ha bussato alla tua porta il custode giudiziario chiedendoti di fargli vedere l’appartamento. Lo stesso ti ha preannunciato la successiva visita di un tecnico, nominato dal tribunale, per periziare il valore dell’immobile. Chiaramente, le tue preoccupazioni sono andate, in quello stesso istante, al rischio di essere sfrattato per dar corso alla procedura esecutiva. Che succede – ti sei subito chiesto – al contratto di locazione stipulato prima del pignoramento? Si può continuare ad abitare l’immobile mentre il tribunale organizza le aste? E se il bene non dovesse essere assegnato ad alcun offerente, l’inquilino può sperare nel rinnovo dell’affitto per le successive annualità?

In un momento di forte crisi, in cui non sono poche le esecuzioni forzate attuate dalle banche mutuanti, non è raro assistere all’esproprio dei beni del debitore. A farne le spese sono proprio quegli immobili che, collocati in zone urbane, riescono ad attrarre le attenzioni di chi cerca casa a buon prezzo. Certo, comprare casa all’asta presenta sempre dei rischi ma, con le opportune cautele e verifiche preventive, è anche possibile fare ottimi affari.

Alla luce di ciò, l’inquilino che vive all’interno dell’immobile pignorato deve sapere a cosa va incontro nel momento in cui si attiva la macchina giudiziaria.

Di tanto si è occupata la Cassazione che, con una recente sentenza [1], ha spiegato qual è la sorte del contratto di locazione stipulato prima del pignoramento. Vediamo quali sono le istruzioni fornite, in merito, dai giudici.

Si può pignorare una casa in affitto?

L’esistenza di un contratto di affitto non è certo d’ostacolo, per il creditore, né all’iscrizione di un’ipoteca, né al successivo avvio del pignoramento. Si tratta, infatti, di due cose completamente diverse: da un lato c’è in gioco una procedura di recupero crediti che ha ad oggetto la proprietà del bene; dall’alto c’è un diritto personale di godimento, il contratto di locazione, che può ben coesistere eventualmente con una mutata proprietà dell’immobile.

Il punto da capire è se il contratto di affitto può essere opposto al successivo aggiudicatario o se, invece, quest’ultimo ha il potere di sfrattare il precedente inquilino. Qui di seguito, troverai la risposta.

Che fine fa l’affitto se la casa viene pignorata?

Il contratto di affitto ha una durata prefissata dalla legge. Prendiamo a riferimento i due più importanti tipi di contratto:

  • contratto a canone libero: ha una durata di 4 anni, ma il primo rinnovo, per altri 4 anni, è automatico e non può essere impedito (salvo casi eccezionali). Viene infatti chiamato “affitto 4+4”. Alla scadenza del secondo quadriennio (ossia dopo otto anni dall’inizio del contratto), le parti possono decidere di disdettare l’affitto (dando comunicazione all’altro firmatario con un preavviso di almeno sei mesi) oppure di proseguire il rapporto per altri 4 anni (in tal caso non è necessaria alcuna manifestazione di volontà: il contratto si rinnova infatti in automatico in assenza di disdetta). All’ulteriore scadenza, si applicano le stesse regole;
  • contratto a canone concordato: ha una durata di 3 anni, ma il primo rinnovo, per altri 2 anni, è automatico e non può essere impedito (salvo casi eccezionali). Viene, infatti, chiamato “affitto 3+2”. Alla scadenza del biennio di rinnovo automatico (ossia dopo cinque anni dall’inizio del contratto), le parti possono decidere di disdettare l’affitto (dando comunicazione all’altro firmatario con un preavviso di almeno sei mesi) oppure decidere di proseguire il rapporto per altri 2 anni (in tal caso non è necessaria alcuna manifestazione di volontà: il contratto si rinnova infatti in automatico in assenza di disdetta). Alla scadenza dei due anni, il contratto si rinnova per altri 2 anni e così via di volta in volta.

La Cassazione ha spiegato che, alla prima scadenza del contratto, anche in presenza di un eventuale pignoramento, l’affitto prosegue sempre. Ciò in quanto il primo rinnovo automatico è obbligatorio per legge e non costituisce un atto di volontà delle parti.

Mario ha preso in affitto una casa con un contratto 4+4. Dopo i primi due anni di affitto, l’immobile viene pignorato. Alla scadenza dei primi 4 anni (ossia dopo 2 anni dal pignoramento) Mario si pone il problema se dover abbandonare l’appartamento o meno. In verità Mario ha diritto a rimanere nell’immobile per altri 4 anni atteso che il primo rinnovo è automatico e obbligatorio per legge.

Viceversa, alle successive scadenze del contratto, l’affitto si interrompe in automatico. Solo l’autorizzazione del giudice ne può decretare la prosecuzione. Ciò è conseguenza di una norma del Codice di procedura civile [2] secondo cui il debitore pignorato non può dare in affitto la casa oggetto dell’esecuzione forzata se non c’è l’autorizzazione del giudice dell’esecuzione. Tale divieto vale anche per il custode giudiziario. Solo il consenso del giudice può, quindi, decretare la possibilità, per l’inquilino, di ottenere un ulteriore rinnovo per altri 4 o 2 anni (a seconda del tipo del contratto). In tale ipotesi, alla successiva scadenza, si riproporrà la medesima alternativa: solo se c’è il consenso del tribunale la locazione può proseguire.

Luca ha preso in affitto una casa che, dopo solo un anno, viene pignorata. Il suo contratto è di tipo 3+2. Dopo cinque anni, il giudice dell’esecuzione autorizza Luca a rimanere nell’immobile. Luca potrà restarvi per altri 2 anni. Ma alla scadenza dei due anni, il giudice non rinnova più l’autorizzazione. Luca pertanto è costretto ad andare via.

Se il giudice dovesse autorizzare la locazione dell’immobile, gli eventuali canoni non finirebbero al proprietario ma alla procedura che, eventualmente, li utilizza per soddisfare i creditori.

Se la casa è in comproprietà che succede?

Le cose non cambiano neanche se il debitore pignorato è solo un comproprietario di una semplice quota dell’immobile. Difatti, sostiene la Corte, il pignoramento di una quota di proprietà dell’immobile determina l’automatica cessazione di efficacia del contratto di locazione, solo dopo il primo rinnovo obbligatorio dell’affitto, laddove manchi l’autorizzazione del giudice dell’esecuzione.

In primis, la Corte ha chiarito che la rinnovazione tacita del contratto alla prima scadenza costituisce un effetto automatico derivante direttamente dalla legge e non da una manifestazione di volontà negoziale, con la conseguenza che, in caso di pignoramento dell’immobile, tale rinnovazione non necessita dell’autorizzazione del giudice dell’esecuzione.

Diversamente, la rinnovazione tacita del contratto alla seconda scadenza, a seguito del mancato esercizio, da parte del locatore, della facoltà di disdetta, non motivata, del rapporto, costituisce una libera manifestazione di volontà negoziale, con la conseguenza che, in caso di pignoramento dell’immobile locato eseguito in data antecedente la scadenza del termine per l’esercizio della menzionata facoltà da parte del locatore, la rinnovazione della locazione necessita dell’autorizzazione del giudice dell’esecuzione, prevista dal Codice di procedura civile.

Se affitto la casa evito il pignoramento?

Da quanto appena visto, è chiaro che il tentativo del proprietario dell’immobile di dare in affitto l’immobile stesso solo per evitarne il pignoramento è destinato a naufragare. La procedura, infatti, può essere avviata nonostante la locazione in corso, stipulata in precedenza. E, peraltro, l’eventuale canone finisce al creditore.

note

[1] Cass. sent. n. 19522/19 del 19.07.2019.

[2] Art. 560 cod. proc. civ.

Corte di Cassazione, sez. III Civile, sentenza 9 maggio – 19 luglio 2019, n. 19522

Presidente Amendola – Relatore Dell’Utri

Fatti di causa

1. Con sentenza resa in data 10/10/2016 la Corte d’appello di Milano, in accoglimento dell’impugnazione proposta da P.A. e in riforma della decisione di primo grado, ha rigettato la domanda avanzata da D.A.N.F. per l’accertamento della cessazione del contratto di locazione stipulato tra i comproprietari (il D.A. per la quota del 50%, e M.M. e Mo.Ma. per le quote del 25% ciascuno), quali locatori, e P.A. , quale conduttore.

2. A fondamento della decisione assunta, la corte d’appello ha evidenziato come il contratto in esame fosse stato concluso tra le parti in data 1/6/2003, con previsione di rinnovo quadriennale automatico in assenza di tempestiva disdetta.

3. Nel corso del rapporto, più volte rinnovatosi, le quote di comproprietà spettanti a M.M. e Mo.Ma. erano state sottoposte a pignoramento e, conseguentemente, il D.A. aveva agito in giudizio al fine di far rilevare l’intervenuta automatica cessazione del rapporto per la successiva scadenza del 31/5/2015, non essendo intervenuta l’autorizzazione del giudice dell’esecuzione per la rinnovazione della locazione, ai sensi dell’art. 560 c.p.c..

4. Peraltro, il D.A. aveva altresì provveduto a manifestare tempestivamente la propria volontà di negare l’automatico rinnovo del contratto alla scadenza del 31/5/2015.

5. Ciò posto, la corte d’appello, avendo rilevato la documentata dimostrazione del dissenso dei comproprietari, M.M. e Mo.Ma. , rispetto alla volontà del D.A. di provocare la cessazione del rapporto, ha ritenuto che fosse stata superata la presunzione di consenso di tutti i comproprietari all’attività gestoria singolarmente assunta dall’originario attore, da ciò derivando l’accertamento del difetto di legittimazione attiva di quest’ultimo all’esercizio dell’azione proposta nei confronti del P. , in assenza dell’autorizzazione del giudice prevista dall’art. 1105 c.c., per il caso di dissenso tra i comunisti in ordine alla gestione della cosa comune.

6. Avverso la sentenza d’appello, D.A.N.F. propone ricorso per cassazione sulla base di tre motivi d’impugnazione.

7. P.A. resiste con controricorso.

8. Avviato il ricorso alla decisione della Sesta Sezione Civile di questa Corte, il Collegio, con ordinanza interlocutoria del 12/3/2018, n. 6005, ritenutane l’opportunità, ha disposto il rinvio della causa a nuovo ruolo, affinché ne fosse promossa la discussione in pubblica udienza.

9. All’odierna udienza, a seguito della discussione delle parti, la causa è stata trattenuta in decisione.

Ragioni della decisione

1. Con il primo motivo, il ricorrente censura la sentenza impugnata per omesso esame e vizio di motivazione (in relazione all’art. 360 c.p.c., n. 5), per avere la corte territoriale omesso di rilevare e, conseguentemente, di assumere alcuna decisione in ordine all’eccezione relativa all’inammissibilità dell’appello proposto dal P. per difetto dei requisiti di forma e di contenuto imposti dagli artt. 342 e 348-bis c.p.c..

2. Il motivo è inammissibile.

3. Al riguardo, osserva il Collegio come, secondo il consolidato insegnamento della giurisprudenza di questa Corte, l’omessa pronuncia su alcuni dei motivi di appello, e, in genere, su una domanda, eccezione o istanza ritualmente introdotta in giudizio, integra una violazione dell’art. 112 c.p.c., che deve essere fatta valere esclusivamente ai sensi dell’art. 360 c.p.c., comma 1, n. 4, che consente alla parte di chiedere – e al giudice di legittimità di effettuare – l’esame degli atti del giudizio di merito, mentre è inammissibile ove il vizio sia dedotto come violazione dell’art. 360 c.p.c., comma 1, nn. 3 e 5 (v. Sez. L, Sentenza n. 22759 del 27/10/2014, Rv. 633205-01; v. altresì Sez. L, Sentenza n. 2687 del 11/02/2015, Rv. 634284-01).

4. Nel caso di specie, deve ritenersi che il ricorrente sia incorso nell’inammissibilità descritta, avendo lo stesso denunciato l’omessa pronuncia sull’eccezione relativa all’inammissibilità dell’appello proposto dal P. per difetto dei requisiti di forma e di contenuto imposti dagli artt. 342 e 348-bis c.p.c., nella prospettiva del vizio di cui all’art. 360 c.p.c., n. 5 e non già in quella riferita all’error in procedendo consistito nella violazione dell’art. 112 c.p.c..

5. Con il secondo motivo, il ricorrente censura la sentenza impugnata per omesso esame del fatto decisivo controverso costituito dall’applicazione e dall’interpretazione degli artt. 560 e 632 c.p.c., nonché per vizio di motivazione e violazione di norme di diritto (in relazione all’art. 360 c.p.c., nn. 3 e 5), per avere la corte territoriale totalmente omesso di affrontare il tema concernente il rilievo, ai fini della rinnovazione del contratto di locazione, della mancata autorizzazione del giudice dell’esecuzione in ordine alla possibilità di detta rinnovazione, in tal modo trascurando di rilevare come i comproprietari M.M. e Mo.Ma. , siccome titolari di quote sottoposte a pignoramento, non possedessero alcuna legittimazione al libero esercizio dei diritti connessi al proprio titolo dominicale, sì che l’unico legittimato a disporre della facoltà di provvedere alla cessazione o alla rinnovazione del contratto di locazione era il solo D.A. , dovendo ritenersi del tutto ininfluente il dissenso manifestato dai M. alla volontà del D.A. di provocare la cessazione del contratto, in mancanza di alcuna autorizzazione sul punto del giudice dell’esecuzione, ai sensi dell’art. 560 c.p.c..

Peraltro, nessun rilievo avrebbe potuto attribuirsi all’intervenuta estinzione della procedura esecutiva, atteso che l’effetto risolutorio del contratto di locazione si era ormai già prodotto, senza che alcun evento successivo (fatta eccezione per l’espressa volontà delle parti interessate, nella specie mancata) avrebbe potuto modificarlo o revocarlo.

6. Con il terzo motivo, il ricorrente censura la sentenza impugnata per violazione dell’art. 1105 c.c., per mancata correlazione con l’art. 560 c.p.c. e per omessa applicazione dell’art. 1109 c.c. (in relazione all’art. 360 c.p.c., n. 3), per avere la corte territoriale erroneamente omesso di rilevare come il disposto dell’art. 1105 c.c. (nella parte in cui subordina l’amministrazione della cosa comune alla volontà dei comunisti, salvo l’intervento del giudice in caso di impossibilità di funzionamento dei criteri maggioritari) non possa prescindere dall’applicazione dell’art. 560 c.p.c., ossia dall’intervenuta destituzione del comunista le cui quote siano state sottoposta a pignoramento dal potere di esercitare le facoltà di gestione della cosa comune allo stesso spettanti.

Sotto altro profilo, il ricorrente evidenzia come erroneamente il giudice d’appello avesse omesso di rilevare il mancato intervento in giudizio dei M. e la relativa mancata impugnazione della decisione di primo grado, da ciò derivando la contestabilità della legittimazione del P. a promuovere validamente il giudizio d’appello (o a rilevare il difetto di legittimazione passiva del D.A. ), una volta che i partecipanti alla comunione, dissenzienti rispetto alla deliberazione di gestione della cosa comune, avevano omesso di impugnarla, ai sensi dell’art. 1109 c.c..

7. Entrambi i motivi – congiuntamente esaminabili per ragioni di connessione – sono fondati nei termini che seguono.

8. Varrà preliminarmente considerare, al riguardo, come, secondo la giurisprudenza delle Sezioni Unite di questa Corte, in tema di locazione di immobili urbani adibiti ad uso non abitativo, la rinnovazione tacita del contratto alla prima scadenza, per il mancato esercizio, da parte del locatore, della facoltà di diniego di rinnovazione, ai sensi della L. 27 luglio 1978, n. 392, artt. 28 e 29, costituisce un effetto automatico derivante direttamente dalla legge e non da una manifestazione di volontà negoziale, con la conseguenza che, in caso di pignoramento dell’immobile, tale rinnovazione non necessita dell’autorizzazione del giudice dell’esecuzione, prevista dell’art. 560 c.p.c., comma 2 (Sez. U, Sentenza n. 11830 del 16/05/2013, Rv. 626185-01).

In coerenza a tale premessa, si è quindi ritenuto (sempre in tema di locazione di immobili urbani adibiti ad uso non abitativo) che la rinnovazione tacita del contratto alla seconda scadenza contrattuale, a seguito del mancato esercizio, da parte del locatore, della facoltà di disdetta (non motivata) del rapporto ai sensi della L. 27 luglio 1978, n. 392, art. 28, comma 1, costituisce una libera manifestazione di volontà negoziale, con la conseguenza che, in caso di pignoramento dell’immobile locato eseguito in data antecedente la scadenza del termine per l’esercizio della menzionata facoltà da parte del locatore, la rinnovazione della locazione necessita dell’autorizzazione del giudice dell’esecuzione prevista dall’art. 560 c.p.c., comma 2 (Sez. 3, Sentenza n. 11168 del 29/05/2015, Rv. 635497-01).

9. In forza di tali premesse, è agevole concludere che, nel caso di specie, in corrispondenza del terzo rinnovo della locazione – e quindi in situazione di libera disponibilità del termine di scadenza contrattuale -, sopravvenuto il pignoramento delle quote di proprietà dei M. , il mancato intervento di alcuna autorizzazione del giudice dell’esecuzione, ai sensi dell’art. 560 c.p.c., deve ritenersi tale da aver determinato l’automatica cessazione di efficacia del contratto, poiché la comune volontà dei comproprietari locatori, in ipotesi diretta a consentirne l’eventuale rinnovazione, si sarebbe dovuta necessariamente formare (vieppiù a fronte del dissenso alla rinnovazione dell’unico comunista in bonis) previa autorizzazione del giudice dell’esecuzione.

10. In tal senso, nessun rilievo può essere ascritto al mero dissenso manifestato stragiudizialmente dai M. in ordine alla gestione della cosa comune operata dal D.A. , atteso che l’unica modalità possibile per l’(eventuale) impedimento della definitiva scadenza della locazione (voluta dal D.A. ) sarebbe stata quella di adire, previa autorizzazione del giudice dell’esecuzione ex art. 560 c.p.c., il giudice della comunione (ex art. 1105 c.c.) allo scopo di provocare un’eventuale (ma solo possibile) decisione diversa da quella in concreto fatta propria dal D.A. .

11. Allo stesso modo, nessun rilievo può essere attribuito (al prospettato fine di far rivivere, a seguito dell’intercorsa estinzione della procedura esecutiva, il contratto di locazione nelle more definitivamente cessato) alla previsione dell’art. 632 c.p.c. (che sancisce l’inefficacia degli atti compiuti, là dove l’estinzione del processo esecutivo si verifichi prima dell’aggiudicazione o dell’assegnazione dei beni staggiti), non essendo stato nella specie propriamente compiuto alcun atto della procedura in ipotesi destinato a determinare la cessazione dell’efficacia del contratto di locazione (e di cui predicare l’eventuale inefficacia ai sensi dell’art. 632 c.p.c.) e dovendo in ogni caso ritenersi (in forza di un elementare principio di certezza delle situazioni giuridiche sostanziali) che l’estinzione del procedimento esecutivo non valga a comportare l’inefficacia degli atti ritualmente posti in essere nel corso del processo esecutivo, là dove dal relativo compimento sia eventualmente derivata la legittima attribuzione di diritti in favore di terzi.

12. Sulla base delle argomentazioni che precedono, rilevata la fondatezza del secondo e del terzo motivo del ricorso, e dichiarata l’inammissibilità del primo, dev’essere disposta la cassazione della sentenza impugnata in relazione ai motivi accolti, con il conseguente rinvio alla Corte d’appello di Milano, in diversa composizione, cui è altresì rimesso di provvedere alla regolazione delle spese del presente giudizio di legittimità.

P.Q.M.

Accoglie il secondo e il terzo motivo; dichiara inammissibile il primo; cassa la sentenza impugnata in relazione ai motivi accolti e rinvia alla Corte d’appello di Milano, in diversa composizione, cui è altresì rimesso di provvedere alla regolazione delle spese del presente giudizio di legittimità.


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