Diritto e Fisco | Articoli

Affitto parziale prima casa

23 Agosto 2019
Affitto parziale prima casa

La legge ti permette di fittare una parte dell’abitazione principale e di mantenere le agevolazioni previste per la stessa ma devi comunque rispettare tutte le altre regole previste per il contratto di fitto scelto.

La tua casa ha una o più stanze che non utilizzi e stai pensando di fittarle? Ti starai chiedendo allora se la legge ti consente di concludere un contratto di affitto parziale prima casa. Bene, la legge te lo permette e la tua può essere un’ottima idea per ricavare qualche soldo senza dover cercare un lavoro. Al tempo stesso, però, non sei convinto di procedere all’affitto parziale della prima casa perché temi che possano essere compromesse le agevolazioni previste per l’abitazione principale. Non devi preoccuparti per questo perché le agevolazioni previste sulla prima casa non verranno toccate, infatti, dal punto di vista fiscale l’unica cosa che dovrai tenere in considerazione saranno le tasse che dovrai pagare sui soldi che riceverai dal tuo coinquilino.

In questo articolo, affronteremo tali argomenti e vedremo le caratteristiche dei contratti di affitto che potrai utilizzare. Infine, daremo un’occhiata all’aspetto relativo alla tassazione e a quello legato alla residenza del tuo coinquilino.

La locazione e l’affitto

Nel linguaggio corrente, la locazione e l’affitto sono usati come sinonimi, ma devi sapere che nel linguaggio giuridico indicano due contratti diversi.

Il contratto di locazione ha come oggetto una cosa mobile o immobile utilizzata per fini non produttivi (ad esempio la locazione di una casa adibita a privata dimora).

Il contratto d’affitto, invece, ha come oggetto una cosa mobile o immobile di tipo produttivo (ad esempio un appezzamento di terra usato per coltivare).

Questa piccola precisazione ti può essere utile quando ti relazioni con la Pubblica amministrazione, ad esempio con l’Agenzia delle Entrate.

Per ulteriori approfondimenti sul contratto di locazione puoi consultare l’articolo sulla locazione.

Qual è la prima casa e qual è l’abitazione principale?

Per evitare di creare confusione, bisogna precisare un’altra cosa: il concetto di prima casa è diverso da quello di abitazione principale. Il primo si utilizza nel momento in cui acquisti la proprietà di un immobile per ricevere le agevolazioni fiscali. In particolare, per essere definito acquisto di prima casa e ricevere le relative agevolazioni fiscali è necessario che:

  • chi acquista sia una persona fisica e non una società;
  • la casa non rientri tra le categorie catastali A1 (abitazioni signorili), A8 (abitazioni in ville), A9 (castelli e palazzi di pregio artistico e storico);
  • la casa deve trovarsi nel comune dove l’acquirente ha la residenza o dove la trasferisca entro diciotto mesi dall’acquisto;
  • chi compra non deve avere (neanche in comunione) nel comune in cui effettuerà l’acquisto agevolato altri diritti di proprietà, d’uso, d’usufrutto, d’abitazione su case;
  • chi compra non deve aver già usufruito, su tutto il territorio nazionale e neanche pro quota o in comunione (ad esempio quella tra coniugi), delle agevolazioni per l’acquisto della prima casa.

Il diverso concetto di abitazione principale, invece, è utilizzato per avere accesso ad altre agevolazioni fiscali che riguardano principalmente l’utilizzo della casa e non il suo acquisto. La legge considera una casa come abitazione principale quando il nucleo famigliare del proprietario (o dell’inquilino dell’immobile) ha la residenza in tale abitazione e vi dimori abitualmente.

In sostanza, all’anagrafe deve risultare che il tuo nucleo famigliare abita in quella casa e inoltre deve effettivamente viverci, quindi non deve abitarci solo sulla carta.

I due concetti di prima casa e abitazione principale non è detto che coincidano, per esempio poniamo il caso che:

  • acquisti per la prima volta in vita tua una casa che non rientra nelle categorie A1, A8, A9;
  • la casa acquistata si trova nel comune dove hai la residenza e dove non hai altre proprietà;
  • fitti la casa acquistata perché abiti in un’altra casa che si trova nello stesso comune (ad esempio la casa di proprietà della tua compagna); in tal caso la casa acquistata sarà considerata come acquisto di prima casa ma non potrà essere considerata abitazione principale. In pratica, potrai usufruire delle agevolazioni fiscali per l’acquisto ma non di quelle previste per l’utilizzo.

Le agevolazioni fiscali prima casa e abitazione principale

Le varie agevolazioni fiscali concesse per l’acquisto della prima casa (per esempio: sull’imposta di registro, sull’iva, sul mutuo, sul valore catastale) non saranno toccate se decidi di locare una parte della casa acquistata con tali agevolazioni. Sul tema delle agevolazioni puoi leggere i nostri articoli l’agevolazione fiscale sulla prima casa e l’agevolazione fiscale sulla prima casa: la residenza.

Inoltre ,la locazione di una parte della casa usata come abitazione principale non intacca neanche le agevolazioni (per esempio: sull’Imu, sugli interessi passivi del mutuo, sulle altre imposte locali, sui contratti di acqua, luce e gas) previste per l’abitazione principale. Per un approfondimento sui principali sgravi fiscali concessi sull’abitazione principale puoi leggere i nostri articoli sull’agevolazione Imu prima casa e sull’agevolazione Tasi prima casa.

In sostanza, il solo fatto di locare una parte della casa dove vivi non ti fa perdere i vantaggi che hai ottenuto per il suo acquisto come prima casa né tantomeno quelli che hai per l’utilizzo della stessa come abitazione principale.

Che tipo di contratto posso fare?

La prima casa puoi locarla parzialmente con un qualsiasi tipo di contratto previsto per le locazioni abitative. La legge, infatti, non pone dei vincoli specifici che riguardano locazione parziale dell’abitazione principale. In pratica devi rispettare le consuete regole previste per i vari tipi di contratto di locazione. In ogni caso devi scrivere nel contratto le parti comuni e le parti che fitti in modo esclusivo al tuo coinquilino. Nel contratto ti conviene anche stabilire le regole per una pacifica convivenza (ad esempio: le regole per la pulizia, l’eventuale divieto di fumo, le regole per l’utilizzo degli spazi comuni).

I contratti che puoi usare sono:

  • il contratto transitorio [1];
  • il contratto turistico [2];
  • il contratto 4+4 [3];
  • il contratto 3+2 [4].

Il contratto transitorio può essere di due tipi: quello per particolari esigenze delle parti [5] e quello per gli studenti universitari [6]. Questi contratti devono essere obbligatoriamente stipulati con i moduli previsti dalla legge.

Il contratto per particolari esigenze [7] delle parti puoi stipularlo solo per esigenze di tipo lavorativo, formativo o per altre esigenze individuate dagli accordi esistenti tra le organizzazioni della proprietà edilizia e dei conduttori maggiormente rappresentative a livello locale. Questo contratto non ha una durata [8] minima ma ha una durata massima che è di diciotto mesi.

Il canone di locazione puoi stabilirlo liberamente solo in due ipotesi: se il contratto dura al massimo trenta giorni oppure se la casa si trova in un comune con massimo 10mila abitanti. Nelle altre ipotesi, invece, il canone devi determinarlo seguendo i parametri stabiliti dalla legge [9]. Nel contratto, devi indicare la particolare esigenza che giustifica il contratto transitorio e, se è il contratto dura più di trenta giorni, tale esigenza devi provarla con della documentazione che va allegata al contratto (ad esempio contratto di lavoro, attestato di frequenza di un corso di specializzazione).

La legge, in caso di mancato rispetto delle condizioni descritte in precedenza, consente all’inquilino di trasformare questo contratto transitorio in un contratto 4 + 4. Infine, la divisione delle spese tra inquilino e proprietario è stabilita dalla legge in modo abbastanza preciso [10].

Il contratto per gli studenti universitari [11] puoi stipularlo solo nei Comuni in cui è presente un’università (anche se si tratta di sede distaccata o di singoli corsi) o nei Comuni vicini. Il tuo coinquilino, inoltre, deve essere iscritto ad un corso di laurea o post laurea (ad esempio dottorato, specializzazione, master) e deve avere la residenza in un comune diverso da quello in cui è presente l’università che frequenta. Questo contratto ha una durata che va da un minimo di sei mesi ad un massimo di tre anni.

La durata stabilita, se non c’è disdetta [12] da parte dell’inquilino, viene rinnovata automaticamente solo per la prima scadenza. Il canone di locazione non puoi determinarlo liberamente ma va definito in base a dei parametri stabiliti negli accordi locali [13] e, anche in questo caso, la divisione delle spese tra inquilino e proprietario è stabilita dalla legge [14].

Il contratto turistico di locazione, che va fatto per iscritto, è disciplinato dalle norme del codice civile sulla locazione [15] e puoi utilizzarlo solo quando il tuo coinquilino utilizza l’abitazione per una finalità turistica. Tale contratto, che non ha una durata minima [16], non deve per forza essere stipulato con i modelli contrattuali previsti per i contratti transitori ma devi scrivere nel contratto che la locazione ha una finalità turistica.

Inoltre, questo tipo di contratto termina automaticamente nella data stabilita, infatti, non c’è bisogno della disdetta [17] e l’ammontare del canone puoi determinarlo liberamente. Infine, se il coinquilino è un cittadino extracomunitario, devi comunicare la sua presenza all’Autorità di pubblica sicurezza (Questura o in mancanza al Sindaco), invece, se il coinquilino è un cittadino appartenente all’Unione Europea devi comunicare la sua presenza solo se il contratto supera i trenta giorni.

Gli altri due tipi [18] di contratto che puoi usare per la tua locazione parziale sono il contratto 4+4 e quello 3+2 (detto a canone concordato).

Il primo tipo di contratto ha una durata obbligatoria non inferiore a quattro anni e si rinnova automaticamente per altri quattro anni. Dopo i primi quattro anni, però, puoi evitare il rinnovo automatico con l’invio della disdetta almeno sei mesi prima della scadenza dei quattro anni. Questa disdetta, tuttavia, può essere inviata solo per i motivi previsti dalla legge [19] (ad esempio vendita dell’immobile, ristrutturazione dello stabile, demolizione, utilizzazione dell’immobile per sé o per i propri familiari).

L’inquilino, invece, se ha dei gravi motivi (ad esempio: licenziamento, motivi di salute, assistenza di un famigliare) può sciogliere il contratto in qualsiasi momento ma deve comunque comunicare la disdetta almeno sei mesi prima del trasferimento.

Alla scadenza degli otto anni e in assenza di disdetta, il contratto è rinnovato alle stesse condizioni. Con questo contratto puoi determinare liberamente il canone di locazione.

Il secondo tipo di contratto, che deve essere sottoscritto per forza con il modulo [20] previsto dalla legge, ha una durata obbligatoria non inferiore a tre anni e – in assenza di disdetta – si rinnova automaticamente per altri due anni. Il meccanismo della disdetta e del rinnovo è come quello del contratto precedente [21] ma cambiano due cose:

  • il termine delle scadenze, tre anni per la prima e due anni per la seconda;
  • il fatto che, dal 30 giugno 2019, alla scadenza dei cinque anni e in caso di mancata disdetta il contratto si rinnoverà per solo due anni alle stesse condizioni [22].

In questo tipo di contratto, il canone non puoi determinarlo liberamente ma va determinato seguendo le indicazioni contenute negli accordi adottati dalle associazioni dei proprietari, degli inquilini e delle amministrazioni locali e nazionali [23]. La modalità di divisione delle spese tra proprietario e inquilino è contenuta in una tabella che va adottata in maniera obbligatoria [24].

Sono obbligato a registrare il contratto?

Il contratto di locazione, anche se si tratta di locazione parziale, va sempre registrato altrimenti è nullo, cioè è come se non fosse mai esistito. In un caso, tuttavia, non sei obbligato alla registrazione del contratto: quando ha una durata inferiore a trenta giorni. Informazioni utili sulla registrazione del contratto di locazione le trovi nell’articolo su come registrare un contratto d’affitto.

Quali tasse devo pagare?

Le tasse che dovrai pagare se decidi di locare parzialmente la tua prima casa sono essenzialmente di due tipologie: quelle che riguardano la registrazione del contratto e quelle che hanno a che fare con il reddito prodotto dai canoni di locazione che ricevi dal tuo inquilino.

Tali oneri fiscali, però, cambiano a seconda del regime fiscale che scegli per il tuo contratto di locazione parziale.

Per tutti i tipi di contratti che abbiamo visto in precedenza, infatti, puoi scegliere il regime ordinario o la cedolare secca senza alcun vincolo di legge.

Se scegli il regime ordinario i soldi che riceverai dal tuo inquilino andranno a sommarsi al tuo reddito e saranno tassati secondo i relativi scaglioni Irpef, inoltre dovrai pagare le spese di bollo, registrazione e cancellazione del contratto (queste ultime tre di solito sono divise a metà con l’inquilino e in pochi casi superano di molto i cento euro a testa).

Se scegli la cedolare secca, invece, dovrai pagare solo una percentuale fissa che varia dal 21% a 10% sul totale annuo dei canoni ricevuti dal tuo coinquilino, quindi niente spese relative alla registrazione, al bollo e alla cancellazione del contratto.

Per capire se ti conviene scegliere la cedolare secca o il regime ordinario consulta questo articolo sull’argomento: Calcolo tasse affitto con cedolare secca.

Il mio coinquilino può trasferire la residenza?

Il tuo coinquilino, tranne che per i contratti per studenti universitari, può trasferire la sua residenza nella casa che gli hai locato parzialmente. In tal caso, però, bisogna informare l’ufficio anagrafe che, pur vivendo sotto lo stesso tetto, tu e il tuo coinquilino formate due nuclei famigliari diversi.

note

[1] Art. 5 L. n. 431 del 9.12.1998; Decreto Ministeriale del ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti del 16.01.2017.

[2] Art. 53 D. L. del 23.05.2011 n. 79; art. 1 co. 2 lett. C) L. n. 431 del 9.12.1998.

[3] Art. 2 co. 1 L. n. 431 del 9.12.1998.

[4] Art 2 co. 3 e 5 L. n. 431 del 9.12.1998.

[5] Il modulo è contenuto nell’allegato B del Decreto Ministeriale del ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti del 16.01.2017.

[6] Il modulo è contenuto nell’allegato C del Decreto Ministeriale del ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti del 16.01.2017.

[7] Art. 2 Decreto Ministeriale del ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti del 16.01.2017.

[8] Il contratto termina automaticamente ovvero senza necessità di disdetta.

[9] Art. 2 co. 2 del Decreto Ministeriale del ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti del 16.01.2017.

[10] Per la divisione delle spese tra inquilino e proprietario puoi vedere l’art. 4 e l’allegato D del Decreto Ministeriale del ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti del 16.01.2017.

[11] Art. 3 del Decreto Ministeriale del ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti del 16.01.2017.

[12] La disdetta deve essere fatta almeno un mese e non oltre tre mesi prima della scadenza del contratto.

[13] Art. 3 co. 2 Decreto Ministeriale del ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti del 16.01.2017.

[14] Per la divisione delle spese tra inquilino e proprietario puoi vedere l’art. 4 e l’allegato D del decreto ministeriale del Ministero delle infrastrutture e dei trasporti del 16/01/2017.

[15] Artt. 1571 e ss. cod. civ.

[16] Quella massima, invece, si ricava dal codice civile ed è trenta anni.

[17] Ma occorre precisare che l’art. 1597 cod. civ. stabilisce che la locazione s’intende rinnovata se, scaduto il termine di essa, all’inquilino si consente di restare nella casa locata.

[18] Questi due tipi di contratto non puoi usarli per le locazioni delle case: di pregio storico artistico, delle categorie A/1, A/8 e A9 e locate per finalità turistiche.

[19] Art. 3 co. 1 L. n. 431 del 9.12.1998.

[20] Il modulo è contenuto nell’allegato A del decreto ministeriale del Ministero delle infrastrutture e dei trasporti del 16/01/2017.

[21] Art. 3 L. n. 431 del 9.12.1998.

[22] A norma dell’art. 19 bis del D. L. n. 34 del 30.04.2019, convertito, con modificazioni, dalla L. n. 58 del 28.06.2019.

[23] Art. 1 Decreto Ministeriale del ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti del 16.01.2017.

[24] Tabella contenuta nell’allegato D del Decreto Ministeriale del ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti del 16.01.2017.


Lascia un commento

Usa il form per discutere sul tema (max 1000 caratteri). Per richiedere una consulenza vai all’apposito modulo.

 


NEWSLETTER

Iscriviti per rimanere sempre informato e aggiornato.

CERCA CODICI ANNOTATI

CERCA SENTENZA

Canale video Questa è La Legge

Segui il nostro direttore su Youtube