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Proposta di acquisto casa

26 Agosto 2019 | Autore: DAVIDE LUCIANI
Proposta di acquisto casa

Nelle compravendite immobiliari la proposta d’acquisto è il primo passo che porta al rogito notarile. Molto spesso, però, questa parte è sottovalutata e poco conosciuta. Ecco una piccola guida che ti aiuterà ad arrivare alla stipula di questo contratto.

Dopo tante visite a vuoto, hai finalmente trovato la casa dei tuoi sogni. Appena l’hai vista, te ne sei innamorato. Hai deciso che è lì che vuoi vivere. E’ il luogo dove desideri costruirti una famiglia e veder crescere i tuoi figli. Ora, però, messi da parte i sogni, è il momento di fare i conti con la realtà. Devi quindi mettere nero su bianco le tue intenzioni. In altre parole, devi fare una proposta di acquisto casa. Il problema è che non sai a cosa andrai incontro. Neanche le rassicurazioni dell’agente immobiliare sono servite. Ti trovi nel panico più totale. Desideri la casa, ma non vuoi rimanere imbrigliato in qualche cavillo burocratico. Se questa descrizione ti calza a pennello, sei nel posto giusto per risolvere i tuoi dubbi.

In questa guida, ti spiegherò tutto l’iter che devi compiere per ottenere l’immobile che desideri. Permettimi, però, di darti un consiglio. Prima di preoccuparti della parte burocratica, parla con un consulente finanziario. Tutte le agenzie immobiliari, al loro interno, posseggono una figura simile. Diversamente, se hai amici o conoscenti nel settore, puoi chiedere a loro.

Il consulente è una figura fondamentale in ambito immobiliare. Si tratta di un professionista che analizzerà tutta la tua situazione finanziaria e quella della tua famiglia. Il suo scopo è capire se sei in grado di ottenere un mutuo e consigliarti la banca a cui rivolgerti, la durata migliore del prestito e il tasso di interesse più idoneo. Inoltre, ti informerà anche sulle spese da sostenere in termini di imposte. Queste variano a seconda se la trattativa è condotta da un mediatore immobiliare o si tratta di una compravendita tra privati. Nel primo caso sarai soggetto a imposta di registro, catastale e ipotecaria, oltre che all’Iva. A queste andrà aggiunto, ovviamente, la percentuale dell’agente immobiliare. Nel secondo, non sarai soggetto all’Imposta valore aggiunto, ma pagherai tutte le altre. Chiariti gli aspetti economici, veniamo ora a quelli pratici. Iniziamo a spiegare cos’è la proposta d’acquisto.

Cos’è la proposta d’acquisto

La proposta d’acquisto è il primo passo da compiere quando si vuole comprare una casa. Gli altri due sono il contratto preliminare e il rogito notarile. La sua particolarità è quella di obbligare solo l’offerente. Cosa significa? Nel momento in cui metti nero su bianco le tue intenzioni con una proposta scritta, sei tenuto a rispettare ciò che hai firmato per un dato periodo di tempo. La tua proposta è, cioè, irrevocabile per un periodo che, di solito varia tra i sette e i quindici giorni.

Diversamente, la controparte non ha alcun obbligo nei tuoi confronti. La tua proposta può essere rifiutata senza ulteriore contrattazione, essere soggetta ad una controproposta o può essere accettata. Tutto, però, deve avvenire per iscritto. Il venditore, inoltre, è libero di valutare o accettare altre offerte.

Il contratto si dice, invece, concluso quando sei messo a conoscenza dell’accettazione scritta del venditore. Bada bene: se, dopo la sottoscrizione dell’accordo, tu rinunciassi all’acquisto, perderesti la caparra. Diversamente se fosse il venditore a tirarsi indietro, ti dovrebbe corrispondere il doppio di quanto versato.

Molti confondono la proposta con il preliminare. La differenza sostanziale è che quest’ultimo, per legge, obbliga entrambe le parti a concludere la compravendita e a stabilirne i termini e i tempi di realizzazione. In questa sede, infatti, vengono definiti tutte le clausole contrattuale che vincoleranno acquirente e venditore fino al rogito notarile.

Spesso il preliminare viene garantito con la trascrizione nei Registri Immobiliari. In questo modo, viene tutelato l’acquirente, dato che il proprietario potrebbe comunque vendere l’immobile a terzi. Se ciò avvenisse dovrebbe corrispondere solo un indennizzo al mancato acquirente, che, però perderebbe la casa. La trascrizione, invece, vale come una vera e propria prenotazione dell’acquisto dell’immobile.

Come compilare la proposta d’acquisto

La proposta d’acquisto solitamente viene compilata su un modulo prestampato depositata dall’agenzia immobiliare presso la Camera di Commercio dove ha la sede legale.

Quali sono i suoi elementi essenziali? Senza dubbio il prezzo che si desidera offrire e le modalità di pagamento. Solitamente, questi sono accompagnate da un assegno bancario che prende il nome di caparra confirmatoria. E’ una sorta di atto di buona volontà tramite cui tu dimostri le tue intenzioni di acquisto. Viene custodito dall’agente immobiliare che lo darà al venditore solo al momento in cui egli accetterà l’offerta. Se, non disponi dei soldi per coprire subito l’investimento che dovrai affrontare, puoi subordinare la proposta all’erogazione del mutuo da parte della banca. Questo tipo di clausola prende il nome di condizione sospensiva. Significa che, se per un qualche motivo non otterrai il mutuo, il contratto verrà risolto.

Altro elemento essenziale è il termine, ovvero la data entro e non oltre la quale la proposta dovrà essere accettata. Si tratta di un avvenimento futuro e certo entro il quale la proposta dovrà produrre gli effetti. Di norma, si fissa tra i sette e i quindici giorni, ma questo non esclude altre date. Nel momento in cui tale termine scadesse, tu saresti libero da ogni vincolo.

Il contratto deve poi contenere i tuoi dati anagrafici e quelli del venditore, oltre ai dati catastali dell’immobile. La parte più importante per i tuoi interessi è, però, quella relativa alla casa. Bisogna dunque specificare i suoi dati catastali (foglio, particella e subalterno) ed eventuali pertinenze, ma anche la sua composizione. E’ necessario trascrivere l’indirizzo dell’immobile, il piano (se ubicato in un palazzo) in cui si trova, e i vani da cui è composto. Non dimenticarti poi di chiedere delucidazioni riguardo alle spese condominiali e a eventuali lavori di manutenzione straordinaria. Fai scrivere tutto omde evitare spiacevoli sorprese.

Ti consiglio, poi di non soprassedere sulla documentazione dell’appartamento. Molti, infatti, si limitano a spuntare una casella con su scritto «con riguardo alla conformità dell’immobile alle norme edilizie ed urbanistiche il proprietario dichiara che è conforme alle normative vigenti». La stessa formula è usata per dichiarare la conformità degli impianti. Per appurare se queste informazioni sono giuste ti consiglio di controllare bene le carte che ti verranno consegnate e di cui parleremo a breve.

Quali documenti controllare prima di fare una proposta

Prima di preparare la proposta di acquisto devi controllare attentamente i documenti perchè le dichiarazioni di conformità dovranno essere trascritte nel contratto. Si tratta di affermazioni che vengono attribuite al venditore, quindi, nel caso in cui fossero fallaci, sarebbe lui a risponderne. Tu, però, rischieresti di comprare un immobile non a norma con tutto ciò che questo comporta. Un eventuale causa non farebbe che sfinirti. Quindi, previeni prima di curare.

Per poter controllare che la casa sia a norma, il proprietario o l’agenzia immobiliare devono fornirti quattro documenti fondamentali: la visura catastale, l’agibilità della casa, la planimetria e l’APE.
La visura catastale, meglio se storica, evidenzia la cronologia di acquisto della casa e il suo accatastamento. E’ il modo più rapido per avere informazioni sulle caratteristiche tecniche e fiscali di un bene immobile.

L’agibilità è un documento, rilasciato dal comune che attesta la sussistenza, in un immobile, delle condizioni di salubrità ed igiene. In pratica è un certificato in cui si dichiara che la casa è conforme al progetto approvato all’epoca della costruzione e che gli impianti sono a norma rispetto a quanto dichiarato dalle ditte esecutrici.

La planimetria è la riproduzione in scala e in piano della casa e della sua superficie. Il suo scopo è quello di dare una rappresentazione dell’immobile. Quando acquisti casa devi sempre controllare che la planimetria sia conforme allo stato di fatto dell’appartamento. Ciò significa che non devono essere stati commessi abusi o variazioni non accatastate. Se ne esistono, il venditore si deve impegnare a sanarli prima del rogito.

Il Termine APE, infine sta per Attestato di Prestazione Energetica. Si tratta del documento che certifica il «consumo energetico» della casa su una scala da A (la migliore) a G (la più bassa). Deve essere redatto da un tecnico specializzato e ha durata decennale.

Come ti ho già spiegato, ciò che è dichiarato in questi quattro documenti, verrà scritto nella proposta d’acquisto. Quindi, fai tutti i controlli necessari per assicurarti la buona riuscita della compravendita.

Qual è il valore legale della proposta

Una sentenza della Cassazione [1], datata 6 marzo 2015, ha dato legittimità legale alla proposta d’acquisto. Tutto nasce dal ricorso di una coppia di coniugi venditori che chiesero l’esecuzione di una proposta d’acquisto nei confronti di due acquirenti. Questi, dopo aver sottoscritto l’accordo per la compravendita di una porzione di fabbricato, si tirarono indietro. Sostenevano di non dover nulla perchè l’accordo stipulato aveva unicamente forma di patto privato, quindi senza alcuna validità legale.

La Cassazione dette loro torto, dopo che le prime due sentenze erano state favorevoli. Come rilevarono i giudici, la proposta era ammissibile come un «preliminare del preliminare». Di cosa si tratta? In altri termini, attraverso di esso le parti possono stabilire i punti salienti dell’impegno obbligatorio per poi puntualizzare nel dettaglio tutti gli elementi del futuro acquisto da realizzare attraverso il preliminare.

La formula del «preliminare del preliminare» è possibile, quindi, se tra i due accordi emerge una volontà da ambo le parti di formare un secondo accordo dai contenuti negoziali differenti. Quindi, per rispondere al quesito del paragrafo, in questo caso la proposta ha valore legale.

Ora sai tutto ciò che è necessario sulla proposta d’acquisto e le sue procedure. Non ti rimane che mettere in pratica i consigli. Se ora ti sembra tutto estremamente complicato, sappi che è solo la tensione per ciò che stai affrontando. Ti basterà pensare che quello che fai è per ottenere la casa che desideri e tutto ti sarà molto più chiaro.



Di DAVIDE LUCIANI

note

[1] Cass. sent. n.4628/2015.


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