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Affitto con riscatto: come tutelarsi

25 Agosto 2019 | Autore:
Affitto con riscatto: come tutelarsi

Contratto di affitto con riscatto rent to buy: cosa dice la normativa? In che modo è possibile tutelarsi in questo tipo di operazione?

Tra la formula tradizionale dell’affitto e quella del mutuo richiesto alle banche (per l’acquisto della prima casa, ad esempio), esiste una via intermedia: quella dell’affitto con riscatto, detto anche “rent to buy”. Nata di recente, nel 2014, si sta sempre più diffondendo, poiché in alcuni casi è molto conveniente. È, peraltro, una formula contrattuale abbastanza sicura sia per chi dà in affitto un bene, ovvero il concedente, che per l’eventuale affittuario, o conducente, che potrebbe diventare un futuro acquirente e decidere di acquistare la casa presa in locazione con questa formula particolare. Nell’articolo, vedremo anche come possono tutelarsi i due soggetti tramite questa formula contrattuale, approfondendo nel dettaglio in cosa consiste e quali sono gli aspetti positivi e più vantaggiosi della stessa, ma anche quelli potenzialmente negativi per entrambi gli stipulanti. La normativa [1] se ne è sempre più occupata da vicino. Analizzeremo le diverse possibilità di affitto con riscatto rent to buy.

Sinteticamente, il primo aspetto centrale è che non vi saranno obblighi, ma solamente scelte opzionali da parte del conducente, che potrà decidere con calma entro il termine di scadenza concordato; in questo caso, si parla di “affitto con riscatto unilaterale”, perché è vincolante solo per il proprietario. Però, può essere sottoscritto anche un “affitto con riscatto bilaterale” con un patto di futura vendita vincolante per entrambi. Quindi, il rent to buy nasce come un normale affitto, con contratto regolare che va sottoscritto alla presenza del notaio per avere validità giuridica e che prevede il versamento di una quota fissa mensile.

All’interno del canone mensile, viene prevista una seconda parte di liquidità da versare in conto corrispettivo di vendita e che verrà scomputata dal prezzo pattuito al momento del rogito notarile. Il costo dell’abitazione verrà deciso da subito, previsto nel contratto rent to buy e rimarrà fisso per sempre, a prescindere dall’andamento del mercato edilizio. Infatti, la particolarità dell’affitto con riscatto è proprio quella di prevedere la possibilità, ma non l’obbligo, di acquisto dell’immobile da parte del soggetto interessato che ne entrerà subito in possesso. Non sarà costretto per forza, in quanto potrà decidere anche di rinunciare all’acquisto. In tal caso, potrà riavere indietro la somma corrispondente alla percentuale della componente dei canoni imputabile al prezzo di vendita, come determinata nel contratto.

Tuttavia, c’è da fare una precisazione prima di entrare ancor più nel dettaglio, per vedere come funziona, quali sono i vantaggi e le garanzie e tutte le caratteristiche e le peculiarità che lo hanno reso così diffuso. Bisogna specificare che il rent to buy non riguarda solo le case, ma qualsiasi immobile, compresi i terreni. Addirittura, può avere ad oggetto anche un immobile in costruzione.

Come funziona il rent to buy

Prima di vedere come funziona la formula del rent to buy, bisogna chiedersi: perché scegliere questa opzione? Tale alternativa permette di venire incontro a molte esigenze sia del concedente che del futuro acquirente. Richiedere un mutuo è sempre più difficile: le banche esigono garanzie sempre più stringenti. Inoltre, si potrebbe non disporre del denaro necessario da dare in anticipo per l’acquisto di una casa. Pertanto, l’acquisto con questa formula permette al futuro acquirente di poter richiedere con calma un mutuo o di vendere senza fretta dei propri beni; in generale, quindi, di provvedere al reperimento della liquidità senza affanni.

D’altronde, il semplice affitto può sembrare una soluzione più temporanea che definitiva, per il quale si spendono soldi senza investirli veramente per un progetto futuro più solido: la casa in locazione non viene sentita come quella della propria vita. La soluzione dell’affitto con riscatto è a metà tra le due vie, nel senso che rinobilita il contratto di locazione, che assume il carattere di un investimento, ma nello stesso tempo viene incontro ad eventuali momentanee impossibilità economiche della persona che intende acquistare.

Vediamo ora i pro e i contro che il conduttore deve tenere presenti.

I vantaggi:

  • utilizzo immediato dell’immobile;
  • diritto unilaterale di poter procedere all’acquisto dello stesso entro la data prevista dal contratto; quindi non obbligo ma soltanto la libertà di scegliere se acquistare oppure no;
  • la possibilità di iniziare a pagare il prezzo pattuito a piccole rate mensili;
  • l’opponibilità nei confronti di terzi della concessione all’utilizzo e, aspetto ancora più importante, il cosiddetto “effetto prenotativo” che fa retroagire gli effetti dell’atto finale di vendita al momento della trascrizione iniziale del rent to buy, consentendo all’acquirente di acquisire l’immobile nello stato di diritto in cui si trovava al momento dell’accordo tra le parti. L’elemento fondamentale è costituito, però, dalla trascrizione dell’atto nei registri immobiliari;
  • costi a carico limitati soltanto alle riparazioni di normale manutenzione;
  • carico fiscale per le imposte dirette e per quelle locali (come per esempio l’Imu) gravante sul locatore/futuro venditore;
  • anche in caso di fallimento del venditore, l’immobile non potrà essere coinvolto, se la trascrizione dell’atto è avvenuta antecedentemente;
  • in caso di inadempimento da parte del concedente la legge riconosce al conduttore un privilegio speciale; questo è possibile se quest’ultimo possa vantare il rimborso dei canoni imputabili al prezzo di cessione;
  • il contratto potrà essere ceduto dal conduttore ad altri prima della scadenza e prima del perfezionamento dell’atto di cessione. Ciò potrà avvenire senza che sia necessario richiedere il parere preventivo del concedente, purché tale ipotesi non sia esclusa da una clausola all’interno del contratto.

Ecco quali sono gli svantaggi:

  • se il preliminare non viene trascritto, ci possono essere gravi rischi in caso di fallimento o insolvenza del venditore;
  • occorre comunque ricordare che l’effetto prenotativo non può eccedere il termine di scadenza previsto dal contratto e, in ogni caso, non può superare i dieci anni dalla trascrizione;
  • se il contratto è di tipo bilaterale il futuro acquirente perde la possibilità di decidere se acquistare oppure no ed è quindi obbligato a farlo;
  • l’obbligo di pagare un canone di locazione normalmente piuttosto elevato in quanto costituito da una parte dovuta per l’utilizzo del bene e da un’altra imputabile, invece, in conto del prezzo di acquisto;
  • il conduttore, in caso di rinuncia all’acquisto, perderà la relativa parte del canone di locazione indicata in conto pagamento dell’immobile;
  • il contratto, ovviamente, non è opponibile ai creditori che sono garantiti da ipoteca per aver erogato un mutuo al conduttore per l’acquisto dell’immobile.

Quali sono i vantaggi per il proprietario?

  • mantiene la proprietà dell’immobile fino al saldo del prezzo pattuito;
  • ha la possibilità di trovare un maggior numero di acquirenti, tra i quali scegliere, proprio per l’elasticità delle condizioni di pagamento e, in particolare, dei tempi piuttosto ampi per il trasferimento;
  • incassa mensilmente un importo notevolmente maggiore di quello di un normale canone di locazione;
  • in caso di mancata conclusione della compravendita nei tempi stabiliti e di mancato rilascio dell’immobile da parte del conduttore, potrà procedere ad una risoluzione del contratto al posto di uno sfratto, con tempi di liberazione dell’immobile notevolmente più veloci e meno costosi;
  • potrà trattenere la quota di locazione riferibile al prezzo di vendita in base a quanto stabilito dal contratto.

E, invece, quali sono gli svantaggi?

  • nel caso in cui l’affitto con riscatto sia “con diritto” all’acquisto, non avrà alcun potere nei confronti della controparte, che deciderà liberamente nei termini sottoscritti con l’accordo; inoltre non potrà in nessun caso vendere ad altri l’immobile compromesso né iscrivere sullo stesso ipoteche a garanzia di finanziamenti;
  • le imposte dirette e quelle locali rimangono a suo esclusivo carico;
  • nel caso in cui l’inquilino/futuro acquirente si renda moroso o non intenda più acquistare l’immobile né riconsegnarlo, dovrà rivolgersi al tribunale per recuperare il bene, con tutte le spese e le lungaggini prevedibili;
  • non potrà eventualmente usufruire delle agevolazioni per la prima casa se nel frattempo decidesse di acquistare una nuova abitazione, essendo ancora intestatario dell’altra;
  • tutte le spese per le riparazioni straordinarie saranno a suo totale carico;
  • nel caso di fallimento del conduttore, il contratto non cessa automaticamente ma viene soltanto sospeso e segue le norme della legge fallimentare; il proprietario, quindi, dovrà attendere che il curatore fallimentare decida o di subentrare nel contratto al posto del conduttore, oppure di rinunciare al contratto stesso e di chiedere la risoluzione.

Che succede se il conduttore decide di non acquistare più l’immobile?

Il concedente dovrà restituire [2] al conduttore “la quota dei canoni imputata al corrispettivo” della vendita: è ovvio che è questo l’aspetto più delicato della contrattazione iniziale perché il proprietario cercherà di trattenere la maggior parte di questa componente; viceversa, il conduttore avrà tutto l’interesse a lasciare al concedente la parte più piccola possibile.

È chiaro che se il futuro acquirente ha veramente la volontà di concludere l’affare, non avrà alcun problema a garantire al venditore una percentuale molto alta di incamerabilità della quota relativa alla componente imputabile al corrispettivo d’acquisto; addirittura potrebbe concedere anche il diritto a trattenere la totalità della quota predetta, a fronte della “dilazione” pluriennale ottenuta per il pagamento.

Quale è il regime fiscale a cui le parti devono sottostare?

In merito [3] è intervenuta l’Agenzia delle Entrate [4] ed ha dato indicazioni sulle imposte indirette e su quelle dirette; in particolare se il concedente è un privato oppure un soggetto Iva e, infine, se si tratta dell’atto iniziale oppure di quello finale.

Imposte indirette relative all’atto iniziale

Prima di tutto, bisogna distinguere tra la parte del canone riferita all’utilizzo e quella relativa al prezzo finale di vendita: per la prima, se il concedente è un privato, si applica il regime della locazione con aliquota al 2% oppure, per le abitazioni, può essere scelta la cedolare secca; la seconda sarà assoggettata all’imposta di registro con aliquota al 3%, scomputabile dall’imposta di registro prevista per l’atto finale. Quest’ultimo sarà tassato in base alle norme vigenti e potrà essere soggetto alle agevolazioni per la prima casa, oppure all’imposta del 9% se riguarda altri fabbricati o del 12% se si tratta di terreni agricoli.

Se il concedente è, invece, un soggetto Iva, i canoni imputabili alla locazione normalmente saranno esenti e sarà applicata l’imposta di registro del 2%. Se, però, il concedente optasse per l’imponibilità iva, questa sarebbe al 10% e l’imposta di registro sarebbe in misura fissa.

Per ciò che concerne la componente dei canoni che deve essere imputata in conto prezzo di vendita, le norme sono le stesse che riguardano le cessioni degli immobili: un fabbricato abitativo rientra nell’esenzione Iva ad eccezione del caso in cui venda un’impresa di costruzione entro i cinque anni dall’ultimazione dei lavori; in questa situazione l’iva sarebbe obbligatoria. Se, invece, la vendita avvenisse oltre i cinque anni dalla costruzione o dalla ristrutturazione, il cedente potrebbe optare per l’applicabilità o la non applicabilità dell’Iva. Quindi, la parte del canone in conto prezzo, come già detto, sarebbe soggetta all’imposta di registro con aliquota del 3%, scomputabile, ovviamente, dall’imposta di registro dovuta per l’atto finale. Nell’eventualità di assoggettamento ad Iva, l’aliquota sarebbe del 4% per la prima casa, del 22% in caso di abitazioni classificate A/1, A/8 e A/9; il 10% negli altri casi. L’imposta di registro sarebbe in misura fissa.

Imposte indirette relative all’atto finale

Se il venditore/concedente è un privato, per le abitazioni non di lusso si può usufruire delle agevolazioni per la prima casa; per ogni altro fabbricato l’imposta sarebbe del 9%, mentre per i terreni agricoli sarebbe del 12%. L’imposta del 3%, già pagata sulla parte del canone da imputare in conto prezzo di vendita, sarebbe scomputabile.

Nel caso in cui il venditore/concedente sia un soggetto che agisce nell’esercizio di impresa, la compravendita del fabbricato abitativo rientra nel campo dell’esenzione Iva; però, entro i cinque anni dalla costruzione o dalla ristrutturazione, l’operazione è soggetta ad Iva; oltre i cinque anni il concedente può optare o meno per l’applicabilità della stessa. Le aliquote sono quelle già citate del 4%, del 22% e del 10%.

Imposte dirette (Irpef, Ires, Irap) relative all’atto iniziale

Se il venditore/concedente è un privato, per la componente dei canoni da imputare alla locazione si applica la disciplina che concerne quest’ultima: se il reddito da assoggettare ad Irpef, ridotto forfetariamente del 5%, supera quello medio ordinario, risulta rilevante; altrimenti il concedente dichiarerà la rendita catastale. Se il contratto riguarda un’abitazione, il concedente può optare per la cedolare secca. Viceversa, la parte del canone che è imputabile in conto prezzo finale non produrrà alcuna tassazione per il concedente, trattandosi di una semplice anticipazione sul prezzo di vendita.

Imposte dirette relative all’atto finale

Il corrispettivo della vendita avrà una rilevanza ai fini Irpef esclusivamente nel caso in cui si determini una plusvalenza a norma di legge. L’Agenzia delle Entrate [5] ha chiarito che le quote di canone riferibili al prezzo di vendita diventano imponibili esclusivamente al momento della stessa; in particolare, il termine dei cinque anni, con il quale scattano le agevolazioni, deve essere computato alla data dell’atto finale dell’affitto con riscatto e non di quello iniziale.

note

[1] L’affitto con riscatto è stato introdotto nel nostro Paese tramite il decreto sblocca Italia del 2014 (D.L.133) poi convertito in legge (L.164/2014). Ma dell’affitto con riscatto se ne occupano anche il codice civile ed altre norme quali quelle sull’usufrutto e sul contratto preliminare di acquisto.

[2] Il rent to buy è un atto di compravendita immobiliare che può concernere qualsiasi immobile, per ogni tipo di uso del bene stesso: uso residenziale, commerciale, produttivo, direzionale. Perciò è bene regolare ogni tipo di diatriba e chiarire ogni possibilità di ‘perdita economica’. A tale riguardo subentra il comma 1 bis dell’articolo 23 del D. L. 133/2014, a regolamentare la circostanza in cui l’affittuario riveda la sua posizione facendo un passo indietro e decidendo di non diventare più acquirente della casa. Il comma così cita: “le parti definiscono in sede contrattuale la quota di corrispettivo che il concedente deve restituire in caso di mancato esercizio del diritto di acquistare la proprietà dell’immobile entro il termine stabilito”.


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