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Affitto con riscatto: come tutelarsi

25 Agosto 2019 | Autore:
Affitto con riscatto: come tutelarsi

Contratto di affitto con riscatto e rent to buy: quali sono le differenze? Cosa dice la normativa? In che modo è possibile tutelarsi dall’affitto con riscatto?

Tra la formula tradizionale dell’affitto standard e quella del mutuo richiesto alle banche in finanziamento (per un acquisto sulla prima casa), esiste una via intermedia: quella dell’affitto con riscatto, da non confondere con quella del rent to buy. Nata di recente, nel 2014, si sta sempre più diffondendo, poiché molto conveniente. È peraltro una formula contrattuale sicura sia per chi dà in affitto un bene, ovvero il concedente, che per l’eventuale affittuario, o conducente, che potrebbe diventare un futuro acquirente e decidere di acquistare la casa presa inizialmente solamente in locazione, per un certo periodo di tempo prefissato. Nell’articolo, vedremo anche come possono tutelarsi i due soggetti tramite questa formula contrattuale e come essa li tuteli e garantisca per varie ragioni. La normativa [1] se ne è sempre più occupata da vicino ed approfonditamente. Vedremo nel dettaglio in cosa consiste e quali sono gli aspetti positivi e più vantaggiosi della stessa. Analizzeremo le differenze tra affitto con riscatto e rent to buy e tutte le distinzioni e suddivisioni che si possono fare all’interno delle tipologie dell’uno e dell’altro.

Sinteticamente, il primo aspetto centrale è che non vi saranno obblighi, ma solamente scelte opzionali da parte del conducente, che potrà decidere con meno rischi. Spieghiamo meglio tale aspetto. Il rent to buy nasce come un normale affitto, con contratto regolare che va registrato alla presenza del notaio per avere validità giuridica e che prevede il versamento di una quota fissa mensile.

Nel caso di contratto di affitto con riscatto, viene prevista una seconda parte di liquidità da versare che verrà cumulata, depositata e poi eventualmente sottratta e scomputata sul prezzo finale, in caso di acquisto successivo della casa da parte dell’affittuario o conducente. Il costo dell’abitazione verrà deciso sin da subito, previsto in un contratto precipuo e rimarrà fisso e stabile per sempre, non muterà in base agli andamenti del mercato edilizio. Infatti la particolarità dell’affitto con riscatto è proprio quella di prevedere la possibilità, ma non l’obbligo, di acquisto della casa da parte del soggetto interessato che entrerà subito in affitto; ma non sarà costretto per forza, in quanto potrà decidere anche di rinunciare all’acquisto e quindi riavrà indietro la somma versata in acconto per comprare eventualmente successivamente la casa.

Tuttavia, c’è da fare una precisazione, come puntualizzazione iniziale prima di entrare ancor più nel dettaglio, per vedere come funziona, quali sono i vantaggi e le garanzie e tutte le caratteristiche e le peculiarità che lo hanno reso così diffuso, anche attraverso degli esempi pratici che porteremo; infatti bisogna specificare che il rent to buy non riguarda solo le case, ma anche altri beni e immobili.

Come funziona il rent to buy

Prima di vedere come funziona la formula del rent to buy, bisogna prima chiedersi: perché scegliere questa opzione? Tale alternativa permette di venire incontro a molte esigenze in cui si potrebbe incorrere. Richiedere un mutuo è sempre più difficile, oneroso e rischioso per entrambe le parti; dalle banche vengono richieste garanzie sempre più stringenti. Inoltre, si potrebbe non disporre nel denaro necessario da dare in anticipo per l’acquisto di una casa.

Viceversa, anche l’affitto è sempre sembrato più una soluzione temporanea che definitiva, quasi come se si spendessero soldi senza investirli veramente per un progetto futuro più solido a lungo termine: cioè la casa in cui si era in affitto non veniva sentita come la propria o come quella della propria vita. La soluzione dell’affitto con riscatto è a metà tra le due vie, nel senso che rinobilita il contratto di locazione, ma nello stesso tempo viene incontro ad eventuali impossibilità economiche dell’affittuario o conducente.

Se non incoraggia l’acquisto non lo sfavorisce, in quanto l’eventuale quota da dare in acconto è molto più accessibile rispetto a quella per il pagamento di un mutuo. Perciò, volendo darne una definizione, il rent to buy può apparire una sorta di formula che contempera sia il tradizionale contratto d’affitto che un classico preliminare di vendita di un immobile.

I beni coinvolti dall’affitto con riscatto

E qui dobbiamo – a questo punto – fare subito un’importante e significativa puntualizzazione. Quando si ricorre alla tipologia dell’affitto con riscatto non lo si fa solamente per beni quali immobili, case, oppure appartamenti, ma anche per altri tipi di beni quali:

  • cantine;
  • capannoni;
  • autorimesse;
  • terreni;
  • altri locali che potranno essere adibiti, ad esempio, persino a negozi o magazzini; o addirittura uffici. Anche questi ultimi, infatti, vengono inclusi in operazioni di rent to buy.

Detto questo, il meccanismo di funzionamento è il seguente: l’interessato entra subito in possesso del bene, dell’immobile, della casa, dell’appartamento e verserà subito la quota d’affitto più un’altra caparra per l’eventuale futuro acquisto. Il prezzo fissato di vendita non subirà le incidenze degli interessi e, soprattutto, verrà spalmata su un arco di tempo molto ampio. Infatti, anche il periodo di tempo valido per decidere se acquistare o meno l’immobile sono variabili e definiti a priori: generalmente si tratta di circa 3-5 anni in media, ma si può arrivare anche addirittura sino a dieci anni.

I vantaggi del rent to buy

Ma quali sono gli altri vantaggi di ricorrere all’affitto con riscatto? Oltre a quello di non avere interessi sulla cifra d’acquisto; oltre al lasso di tempo decennale anche per decidere; oltre alla possibilità di poter usufruire subito del bene; oltre alla libertà decisionale, vi sono anche altri importanti vantaggi.

Per esempio il fatto che il conducente non dovrà pagare le tasse (imposte tipo Imu e Tasi) sul bene, che resteranno a carico del proprietario dello stesso. Oppure il minor rischio di perdita. A tal proposito, vediamo come il rent to buy tutela le due parti coinvolte.

Come tutelarsi tramite il rent to buy

I due soggetti principali al centro del contratto d’affitto con riscatto vengono garantiti entrambi da tale tipologia contrattuale. Analizziamo in che modo.

Il concedente dal fatto che il conducente, inizialmente, otterrà solamente un diritto di acquisto, ma non di proprietà, che rimarrà a lui. Ciò vuol dire che, se l’affittuario interessato all’acquisto decidesse di cambiare idea, nessuno avrebbe perso nulla. In che senso? Perché il conducente riavrà indietro i soldi messi come caparra per l’acquisto e il concedente si reimpossesserà del ‘suo’ bene in toto.

Vediamo ora i due casi opposti emblematici: ossia il momento della scelta se comprare la casa oppure no da parte dell’affittuario ed un eventuale ripensamento a vendergliela da parte del proprietario originario. Avendo da tre a dieci anni per decidere se effettuare l’acquisto o meno, il conducente potrà valutare se sia per lui una condizione vantaggiosa o meno, in base ai prezzi di vendita del mercato immobiliare e dei suoi andamenti; se riterrà non conveniente il costo potrà recidere e riavere indietro il denaro investito senza penali.

Da parte sua, il concedente potrà ripensarci e decidere di non vendere più il bene. In tal caso, restituirà il denaro avuto quale ‘caparra’, ma con gli interessi, potendo però di nuovo disporre dell’immobile. La formula del rent to buy, dunque, dà piena libertà e autonomia decisionale ad entrambi i soggetti, senza troppi rischi o conseguenze (soprattutto economiche, oltre che giuridiche).

Dal punto di vista monetario, le spese che l’affittuario dovrà sostenere saranno solamente quelle per la trascrizione del contratto nei registri immobiliari e quelle, ad esempio, per l’eventuale atto di compravendita del bene.

Esempi di stipula di contratti di affitto con riscatto

Ora, per capire meglio, proviamo a fare un esempio di un caso tipo di contratto di affitto con riscatto che si possa verificare e che potrebbe essere usuale. Se si è interessati all’acquisto di un immobile, di una casa o di un appartamento, ad esempio, del valore di 200mila euro, il conducente o affittuario ne verserà mettiamo il caso duemila al mese.

Concorderà di indirizzarne la metà, cioè mille euro, come quota di locazione normale e altre mille in giacenza come affitto con riscatto, cioè in caso di acquisto futuro, da scomputare alla somma di vendita prefissata.

Dunque, se dopo tre anni l’interessato vuole comprare il bene, non dovrà pagare al concedente 200mila euro, ma a questi 200mila (la somma totale prevista per la casa) sottrarre quei 72mila che aveva già elargito nel triennio: ossia 2mila euro al mese, per i dodici dell’anno, che fanno 24mila, che – a loro volta – vanno moltiplicati per i tre anni in cui si è versata la ‘caparra’ e che fanno appunto 72mila.

Rent to buy e affitto a riscatto: differenze

Per quanto fortemente simili e nonostante abbiamo teso a trattarli in maniera equivalente, quasi come due sinonimi, è bene tenere conto di cosa distingue un semplice e tradizionale affitto con riscatto dal più particolare rent to buy.

Il primo è una sorta di leasing (come per le auto). Quando spesso diventa difficile richiedere un mutuo, per le rate troppo grandi, oppure si è indecisi se acquistare una casa o meno, l’affitto con riscatto permette sia di avere agevolazioni sulla rateizzazione (che comunque sarà di entità inferiore), che di essere sicuri della propria scelta, ossia che quella sarà la nostra casa per il futuro, poiché, mentre si è in affitto, la si può testare.

Anche nel rent to buy la logica è questa, ma vi sono alcune differenze: sia nell’impostazione contrattuale che nei tempi (quelli provisti sono di lunghezza diversa), oltre al fatto di essere leggermente diversamente vincolanti. Andiamo a vedere bene quali i cambiamenti tra le due tipologie, che si suddividono in altri tipi al loro interno.

Incominciamo dall’affitto con riscatto. Concerne sia beni mobili che immobili (come già detto e come vale per il rent to buy), di cui si può entrare in possesso dopo un arco di tempo prefissato e concordato, diventandone proprietario effettivo a tutti gli effetti.

Inizialmente, l’interessato prende in locazione la casa o il bene in questione, la cui proprietà rimane al proprietario originario. Superati quel certo periodo di anni d’affitto, l’affittuario può decidere di diventarne acquirente. In tal caso vi sarà l’ordinario passaggio di proprietà dal proprietario originario al nuovo compratore, che si accollerà le spese del passaggio di proprietà stesso. A questo punto la somma versata in locazione fino a quel momento mensilmente, potrà venire scomputata totalmente o parzialmente in base agli accordi. Quindi, solo in un secondo momento quello che era inizialmente un contratto d’affitto diventa un contratto di vendita.

Leggermente diversa è la situazione con il rent to buy in cui verranno stipulati due contratti: uno di locazione e un altro “preliminare” di futura vendita. Quest’ultimo avrà validità massima di dieci anni e dovrà essere trascritto nei registri immobiliari; inoltre può sia obbligare o meno l’affittuario all’acquisto. Al contrario, di solito i contratti preliminari non superano i tre anni. Detto ciò, resta appurato il fatto che il saldo mensile d’affitto sarà più elevato rispetto a quelli tradizionali, anche se una rata inferiore rispetto a quelle per il mutuo.

Vincoli, svantaggi e rischi con l’affitto con riscatto

Inoltre, è molto vincolante, ma costituisce anche una grande tutela per il proprietario, poiché può essere rescisso qualora il futuro potenziale acquirente non effettui i pagamenti con precisione.

E questo, nel contratto, deve ben essere specificato: ossia si deve precisare le volte in cui la corresponsione dell’affitto può essere posticipata o rinviata.

Così come lo stesso vale per la definizione se vi sia l’obbligo o meno – da parte dell’affittuario – al termine dell’arco di tempo prestabilito, di acquisto o meno del bene.

Come funziona l’affitto con riscatto

Tra i maggiori rischi dell’affitto con riscatto c’è quello di perdita economica. Infatti, occorre anche distinguere tra caparra ed acconto. Come per rent to buy e affitto con riscatto, anche caparra e acconto vengono sovrapposti: in realtà così non è, tanto che – in caso di successivo non acquisto da parte dell’affittuario – il proprietario potrà rivalersi sulla prima, ma non sul secondo. Vediamo e cerchiamo di capire meglio.

Nell’affitto con riscatto, si procede per tappe. Si versa subito una caparra iniziale, che funge da preliminare di vendita e che equivale a una somma pari circa all’8-10% del costo totale finale d’acquisto stipulato. A questa cifra, poi, si deve aggiungere il cosiddetto canone d’affitto vero e proprio, che verrà scorporato dalla cifra di vendita finale fissata poi, in quanto è come fosse un acconto sul prezzo di vendita. Esso viene calcolato in una percentuale che va dal 15% fino alla metà del costo d’affitto.

La caparra o preliminare di vendita va sempre siglata con scrittura privata o presso un notaio, così che l’atto abbia validità tale da permettere l’iscrizione ai registri immobiliari del bene ed evitare l’eventuale aggravio di un’ipoteca; fatta tale premessa, si può rilevare che la caparra andrà perduta in caso di non acquisto da parte dell’affittuario, l’acconto potrà essere interamente recuperato [2].

Le spese nella stipula di un contratto di affitto con riscatto

L’atto del contratto deve essere registrato in conservatoria oppure presso altri enti quali l’Agenzia delle Entrate. Le spese da sostenere verranno divise a metà tra proprietario ed affittuario (di solito per l’imposta di registro occorrono circa 200 euro). Per il resto – come detto – il costo del notaio e altri oneri di trascrizione sono a carico del futuro acquirente.

Mentre, per ciò che concerne il proprietario o venditore, l’Imu ed altre tasse spetteranno a lui. Questo lo avevamo già precisato. Quello che non avevamo puntualizzato, invece, è quali imposte graveranno sull’affittuario. A tal proposito, facciamo degli esempi: le spese di condominio, oppure per la raccolta differenziata o per i consumi di altri servizi. Generalmente, in sintesi, tutte le tasse dirette sono a carico del proprietario e venditore, mentre quelle indirette dovranno essere sostenute dall’acquirente e affittuario.

Le componenti del contratto d’affitto con riscatto

Dunque, ricapitolando, di cosa si compone un contratto d’affitto con riscatto? Quali le componenti economiche che entrano in gioco? Sicuramente, le seguenti in sintesi:

  • versamento iniziale – pari al 10-20% del costo totale complessivo del bene – comprensivo sia della componente della caparra che dell’acconto (le due parti verranno scorporate dalla somma versata);
  • l’affitto mensile che si versa normalmente, ma che risulterà leggermente più oneroso rispetto alla quota di una normale locazione;
  • una quota sempre mensile da erogare – come l’affitto – che l’affittuario dovrà fornire, proprio in previsione di futuro acquirente, per alimentare lo stanziamento della giacenza tanto della caparra quanto dell’acconto per il prossimo acquisto del bene;
  • poi vi sarà il saldo totale definitivo, per compensare tutte le rimanenze economiche per raggiungere la somma necessaria all’acquisto.

Le diverse tipologie di rent to buy

Dunque con l’affitto con riscatto c’è un passaggio di proprietà dal venditore all’affittuario/acquirente. Tuttavia occorre distinguere anche tale tipologia di affitto dalla cosiddetta nuda proprietà. Prima di passare, però, a vedere in che cosa consiste quest’ultima, vogliamo specificare tutte le tipologie in cui si suddivide la macrocategoria del rent to buy. Abbiamo visto cosa distingue l’affitto con riscatto dal rent to buy, ora è giusto approfondire con una classificazione più dettagliata del rent to buy. Esso si può distinguere in:

  • rent to buy con opzione di acquisto;
  • rent to buy con preliminare;
  • rent to buy con riscatto automatico;
  • rent to buy con riserva di proprietà;

Nel primo caso, come facilmente intuibile, l’affittuario potrà decidere se acquistare o meno il bene o l’immobile al termine del periodo di locazione previsto, in cui ha versato anche l’ipotetico acconto di futuro acquisto, che può arrivare persino fino a dieci anni.

Nel secondo caso si fa riferimento all’atto di preliminare di vendita sottoscritto a garanzia a priori, che tutela l’affittuario in quanto impedisce al proprietario di poter vendere prima il bene in questione. Inoltre – come già detto – questo atto fa sì che l’immobile non possa essere soggetto ad ipoteca.

Nel terzo caso si stabilisce che l’acquisto diventi un diritto immediato, acquisito dall’affittuario dopo il versamento di un certo numero minimo di quote o rate.

Nel quarto ed ultimo caso, invece, si lega il passaggio di proprietà al pagamento dell’ultima rata.

Vendita della casa e nuda proprietà: di che si tratta?

Sicuramente, uno degli obiettivi in previsione dell’acquisto di una casa è poterla comperare al prezzo più economico possibile. In tema di affitti, poi, abbiamo visto che le rate di un rent to buy – ad esempio – erano già più inferiori rispetto a un normale canone di locazione classico. Tuttavia, esiste un’altra importante opportunità che permette – in prospettiva – di fare un affare: ossia poter avere la casa a un costo molto ‘scontato’. Vediamo come. Si tratta della cosiddetta formula della nuda proprietà. Ma che cosa si intende con essa?

Riguarda soprattutto le persone anziane, in particolare, che magari non arrivano a fine mese con la pensione. Così decidono di affittare la proprietà della loro casa, fino alla loro scomparsa, pur conservandone il diritto di vivervi dentro sino alla loro morte. Quindi, è come se, al loro decesso, la casa passasse a quella persona che ha versato un canone di locazione molto basso. L’affitto sarà al minimo, poiché stilato in base a degli indici fissati dal Ministero delle Finanze e che sono incentrati sull’aspettativa di vita della persona proprietaria (dunque un anziano si prevede non possa vivere a lungo, soprattutto se già in età avanzata).

D’accordo, ma cosa succede al proprietario? Dove vivrà fino alla sua morte? Ma naturalmente nella sua casa, fino a che non esalerà l’ultimo respiro. Infatti con diritto di nuda proprietà si intende proprio questo: il diritto di restare nella propria casa fino alla morte, pur avendo già stabilito a chi andrà la casa dopo il proprio decesso. Questo agevola economicamente entrambe le parti. Infatti, il proprietario anziano ha una piccola cifra in più di affitto di cui disporre mensilmente, per arrotondare la pensione che percepisce che può risultargli utile. Dall’altro lato, il futuro acquirente prenderà un bene a un prezzo molto agevolato, che nessun mutuo, affitto con riscatto o rent to buy potranno mai offrirgli.

Certo poi ogni formula può risultare più o meno adatta alle proprie esigenze. Quindi, da caso a caso, la scelta su quale opzione far ricadere la propria decisione può variare.

Il rent to buy – per quanto preveda un affitto di 4 anni più 4 – può risultare molto utile se si sta pensando di richiedere successivamente un mutuo per saldare il costo dell’acquisto della casa; infatti aiuterà a costituire quello che viene denominato storico creditizio: cioè, il fatto di aver versato regolarmente un monte di rate in maniera costante, contribuirà ad ottenere un rating positivo da parte della banca finanziatrice.

note

[1] L’affitto con riscatto è stato introdotto nel nostro Paese tramite il decreto sblocca Italia del 2014 (D.L.133) poi convertito in legge (L.164/2014). Ma dell’affitto con riscatto se ne occupano anche il codice civile ed altre norme quali quelle sull’usufrutto e sul contratto preliminare di acquisto.

[2] Il rent to buy è un atto di compravendita immobiliare che può concernere qualsiasi immobile, per ogni tipo di uso del bene stesso: uso residenziale, commerciale, produttivo, direzionale. Perciò è bene regolare ogni tipo di diatriba e chiarire ogni possibilità di ‘perdita economica’. A tale riguardo subentra il comma 1 bis dell’articolo 23 del D. L. 133/2014, a regolamentare la circostanza in cui l’affittuario riveda la sua posizione facendo un passo indietro e decidendo di non diventare più acquirente della casa. Il comma così cita: “le parti definiscono in sede contrattuale la quota di corrispettivo che il concedente deve restituire in caso di mancato esercizio del diritto di acquistare la proprietà dell’immobile entro il termine stabilito”.


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