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Si può mettere penale in un contratto di affitto?

29 Luglio 2019
Si può mettere penale in un contratto di affitto?

Clausola penale in un contratto di locazione per l’inadempimento del conduttore e il ritardo nel rilascio dell’immobile.

È noto che, per sfrattare un inquilino moroso, ci voglia molto per via delle lunghe procedure giudiziali di rilascio degli immobili. Oltre a ciò si aggiunge la beffa delle spese legali per lo sfratto. Alla fine, chi ci rimette sempre è il padrone di casa. Una recente riforma ha ridotto i danni consentendo al locatore di non dichiarare i canoni di locazione non percepiti già a partire dalla data di notifica della citazione per sfratto (un tempo bisognava attendere l’emissione dell’ordinanza del giudice). Resta sempre il problema dell’indisponibilità dell’immobile e di un investimento congelato.

Esistono polizze che assicurano dal rischio di un conduttore moroso ma, oltre ad essere particolarmente costose, non sono previste da tutte le compagnie. Così, per incentivare l’inquilino a restituire l’immobile nei tempi concordati, vengono a volte previste delle clausole penali: si tratta di una sanzione per ogni giorno di ritardo. Ma è lecita una previsione del genere? Si può mettere una penale in un contratto di affitto? E, in tal caso, è prevista un’ulteriore tassazione?

La questione è stata affrontata proprio di recente dalla Cassazione [1].

Come funziona la penale?

A norma del Codice civile [2], i firmatari di un contratto possono inserire una clausola penale con cui convengono che, in caso d’inadempimento o di ritardo nell’adempimento da parte di uno dei contraenti, questi è tenuto a versare all’altro una determinata prestazione (di solito si tratta di una somma di denaro). La penale assume quindi il valore di un risarcimento forfettario e prestabilito, essendo dovuto a prescindere dalla prova del danno. La parte può però dimostrare di aver subito un danno più elevato della penale stessa e chiedere un ulteriore importo a titolo di risarcimento.

La penale non può essere eccessiva rispetto all’economia del contratto. Non si può, ad esempio, fissare una penale di svariate migliaia di euro per la mancata restituzione di un oggetto che ne vale appena qualche decina.

Clausola penale in un affitto: è legale?

A detta della Cassazione, si può mettere una penale in un contratto di affitto. Nonostante la locazione sia uno dei contratti maggiormente regolati da disposizioni di legge inderogabili, su questo fronte l’autonomia negoziale è ampia.

La clausola penale non costituisce quindi un contratto a parte, ma è una clausola inserita nel contratto di affitto regolarmente registrato. Con questa previsione le parti stabiliscono, per ogni giorno di ritardo da parte dell’inquilino nella restituzione dell’immobile, una somma à forfait da corrispondere al locatore. Quest’obbligo può scattare o quando la locazione è cessata (scadenza del contratto) o quando è stato notificato un provvedimento di sfratto da parte del giudice (sfratto per morosità).

Modello con facsimile di penale nell’affitto

Qui di seguito suggeriamo una possibile formula per la clausola penale nell’affitto.

«Il conduttore ha l’obbligo di custodire la cosa locata con la diligenza del buon padre di famiglia e di restituirla, al termine della locazione, al locatore nel medesimo stato in cui l’ha ricevuta. In caso di ritardo nella riconsegna del bene al locatore, il conduttore dovrà corrispondere il canone per tutto l’ulteriore periodo della sua detenzione salva l’applicazione di una penale nella misura pari ad euro …. per ogni giorno di ritardo».

A quanto ammonta la penale in un affitto?

Le parti sono libere di stabilire l’entità della penale secondo le proprie intenzioni, fermo restando il limite della proporzione all’interesse che il creditore ha all’adempimento e quindi, al valore della prestazione non effettuata.

Secondo però la Cassazione la penale può, in casi straordinari, raggiungere addirittura il 150% dell’entità del canone mensile se il conduttore non restituisce il bene alla scadenza. Il tutto allo scopo di indurlo a liberare tempestivamente l’immobile. Per giustificare una penale alta si deve considerare la natura dell’immobile (di lusso e posto in un luogo strategico di una città turistica) e il carattere notorio dei «tempi irragionevoli richiesti per la formazione e la concreta attuazione di un titolo esecutivo di rilascio di un’abitazione» (ossia per lo sfratto).

È consentita, quindi, e non illecita, la clausola inserita nel contratto locativo che incrementa la “sanzione” per il mancato rilascio del bene del ben 150% del canone originariamente pattuito.

La clausola penale va tassata?

Ci si è chiesto se la presenza di una clausola penale nell’affitto comporti un’autonoma tassazione.

Si contrappongono a riguardo due orientamenti. Secondo il primo la penale è soggetta ad autonoma imposta di registro in misura fissa pari a 200 euro, che pertanto si aggiunge a quella dovuta per la registrazione del contratto di locazione [3]. Secondo un’opposta interpretazione la clausola penale è un tutt’uno con il contratto di locazione per cui non sconta un’autonoma imposta.


note

[1] Cass. sent. n. 19523 del 19 luglio 2019

[2] Art. 1382 cod. civ. 

[3] Ctp Milano sent. del 13/2/2019 n. 618

[4] Ctp Milano sent. del 25/2/2019 n. 894; Ctp Varese sent. del 17/01/2019, n.48.


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