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Condomini morosi: come difendersi

29 Luglio 2019
Condomini morosi: come difendersi

Recupero crediti condominiali: i rischi di chi vive in un palazzo con condomini che non pagano le proprie quote. Come costringerli ad adempiere. 

Anche se è un problema diffuso, a nessuno piace vivere in un condominio dove vi sono morosi. Chi non paga le quote all’amministratore pone gli altri proprietari dinanzi a tre problemi. Il primo è di giustizia sostanziale: se tutti utilizzano i beni comuni, come ascensore e scale, è giusto che tutti – e non solo alcuni – contribuiscano alle relative spese di manutenzione. Il secondo è di carattere economico: il recupero dei crediti è costoso, imponendo l’anticipo delle spese legali a cui dovranno far fronte necessariamente gli altri condomini, quelli cioè che hanno già adempiuto ai propri oneri. Il terzo è di carattere pratico: se in un condominio non ci sono soldi a sufficienza per pagare i fornitori, vengono gradualmente interrotti anche i servizi, viene staccata la luce nei garage, nessuno effettua la pulizia nelle scale o la manutenzione dell’ascensore.

Assume quindi un’importanza fondamentale stabilire come tutelarsi dai condomini morosi.

In teoria il problema del recupero dei crediti verso i morosi viene sempre lasciato all’amministratore di condominio. Ma quest’ultimo, specie quando è un soggetto esterno al condominio, non nutre un interesse personale; sicché la velocità con cui si muove non è pari all’urgenza avvertita dagli altri condomini. E se anche il capo condomino che non attiva le procedure di esecuzione forzata entro sei mesi dall’approvazione del consuntivo è personalmente responsabile e può essere revocato, non sempre è solerte. E quand’anche lo sia, a rallentare l’iter ci pensa la procedura giudiziale: i tempi per l’emissione dei decreti ingiuntivi e per l’esecuzione dei pignoramenti richiedono molta pazienza.

Proprio per questo la legge prevede una serie di strumenti per tutelarsi dai condomini morosi. Ne parleremo qui di seguito per fornire alcuni strumenti utili su come muoversi.

I pericoli di chi vive in un palazzo con condomini morosi

Non tutti sanno che vivere in un condominio con dei debiti (evidentemente causati dai proprietari che non hanno versato le rispettive quote) è pericoloso per tutti, anche per chi è in regola coi pagamenti. La ragione di ciò è molto semplice.

La legge stabilisce che, se l’amministratore non paga una fattura, il creditore, dopo essersi procurato un decreto ingiuntivo contro il condominio, deve avviare il pignoramento nei confronti dei condomini morosi e, solo in caso di insuccesso, nei confronti degli altri. Quindi in teoria, chi è in regola con le proprie quote, non dovrebbe temere nulla anche in presenza di buchi di bilancio.

Invece la giurisprudenza ha sovvertito questo principio. In pratica secondo i tribunali, il creditore, prima di pignorare i beni dei morosi, può aggredire il conto corrente del condominio. Chiaramente nel conto condominiale ci sono solo i soldi di chi è in regola con le quote e non quelli dei morosi (che, appunto, non hanno mai versato un euro).

Alla fine dei conti, chi adempie ai propri doveri ci rimette due volte: una prima perché si vede interrompere i servizi condominiali, una seconda perché subisce il pignoramento del conto corrente condominiale con i propri contributi.

L’amministratore, non potendo lasciare il condominio senza luce, senza acqua o senza ascensore, sarà costretto a chiedere ai proprietari diligenti di anticipare le future mensilità o, diversamente, di pagare per conto dei morosi, in attesa di recuperare i soldi (la mozione può però passare solo con l’unanimità). A quel punto si verificherà il paradosso: chi ha già pagato, deve pagare una seconda volta per conto di chi non vuol pagare.

Pignoramento del conto condominiale: cosa dicono i tribunali

L’orientamento secondo cui il conto condominiale può essere pignorato prima di procedere all’esecuzione forzata nei confronti dei morosi è condiviso dalla giurisprudenza maggioritaria. Difatti, una volta versate le somme da parte dei condomini, queste confluiscono sul conto corrente condominiale distinguendosi dal patrimonio dei singoli condomini. E nessuna norma vieta al creditore di agire prima contro il condominio e poi contro i morosi.

C’è però qualche tribunale che ragiona diversamente. Tra questi vi è il tribunale di Teramo [1] secondo cui il conto corrente condominiale non è pignorabile dai creditori del condominio, se non dopo la preventiva aggressione dei beni del condomino moroso. E ciò per la fin troppo scontata constatazione che l’esecuzione sul conto corrente condominiale colpirebbe somme versate da parte di condomini in regola con i pagamenti mentre il Codice civile [2], prevede l’obbligo di escutere, in via preventiva, i condomini morosi.

Se il creditore, ha concluso il tribunale teramano, «potesse agire direttamente nei confronti del conto corrente condominiale, senza preliminarmente agire nei confronti dei condomini morosi, risulterebbe svuotata dal di dentro la ratio della norma, il cui obiettivo è proprio quello di fare in modo che, qualora vi siano condomini morosi, debba essere tutelato ogni cespite patrimoniale riferibile ai condomini in regola con i pagamenti».

L’autotutela contro i condomini morosi

Per non aspettare i biblici tempi della giustizia, il Codice civile consente all’amministratore di intraprendere una forma di “coercizione” nei confronti dei morosi, impedendo loro di godere dei servizi comuni divisibili come, ad esempio, l’utilizzo del parcheggio comune, dei campi da tennis, della piscina, ecc. Si potrebbe anche dotare l’ascensore di tessere magnetiche da consegnare solo a chi regolarmente paga le quote.

Si è posto a lungo il problema circa la possibilità per l’amministratore di interrompere l’erogazione dell’acqua e del riscaldamento nei confronti di chi non è in regola. Questo comportamento è stato stigmatizzato da alcuni giudici secondo cui non si può mettere sullo stesso piano la tutela di un diritto di credito con la sopravvivenza umana (dipendente appunto dai servizi essenziali). Per superare il problema, alcuni amministratori hanno pensato bene di agire preventivamente in tribunale, con un ricorso in via di urgenza, per farsi autorizzare dal giudice alla sospensione dei servizi come quello idrico o del gas.

La tutela individuale contro i condomini morosi

Come abbiamo spiegato in modo più approfondito nell’articolo Come agire contro i condomini morosi, seppure il recupero dei crediti del condominio è attività di competenza dell’amministratore, ciò non esclude che i singoli condomini possano agire personalmente, in quanto portatori di un interesse personale.

Quindi ogni singolo condomino può chiedere un decreto ingiuntivo contro i morosi (chiaramente non si potranno avere più decreti ingiuntivi per lo stesso debito). Stante l’assenza del carattere di urgenza, le spese legali sostenute dal singolo non dovranno essere rimborsate dal condominio.

Per l’azione di recupero coltivata dal singolo condomino è necessario che ricorrano alcune condizioni [3]:

  • l’inerzia dell’amministratore;
  • il fatto che l’amministratore non sia stato autorizzato a temporeggiare dall’assemblea;
  • la necessità di evitare un danno al condominio;
  • l’impossibilità di attendere i tempi necessari per la revoca dell’amministratore in carica e per la nomina di quello nuovo.

I doveri di riscossione dell’amministratore di condominio 

L’amministratore ha l’obbligo di riscuotere i contributi in base allo stato di ripartizione approvato dall’assemblea e, senza bisogno di autorizzazione, può ottenere un decreto di ingiunzione immediatamente esecutivo nonostante opposizione. Anzi, la legge di riforma del condominio, approvata nel 2012, ha stabilito i tempi entro i quali deve adire le autorità legali per il recupero dei crediti (sei mesi dalla chiusura dell’esercizio nel quale il credito esigibile è compreso) a rischio di una possibile sua revoca giudiziaria.

Solo in tal modo si può evitare che il terzo creditore debba essere costretto ad adire le vie legali per inerzia dell’amministratore e che il condominio incorra in situazioni incresciose con il pignoramento e, quindi, con il “sequestro” del conto corrente e un vero e proprio collasso della vita condominiale.

Per il recupero del credito è possibile chiedere un decreto ingiuntivo provvisoriamente esecutivo già solo depositando la delibera dell’assemblea contenente l’approvazione dello stato di riparto. Una volta notificato il decreto ingiuntivo al condomino moroso questi deve adempiere subito e, nei successivi 40 giorni, può decidere di fare opposizione.

note

[1] Trib. Teramo, ord. del 18.04.2019.

[2] Art. 63 disp. att. cod. civ.

[3] Trib. Ascoli Piceno, sent. n. 1154/2015. Cass. sent. n. 4468/2005.


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