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Come si calcola il bonus ristrutturazioni se acquisto due immobili?

17 Agosto 2019
Come si calcola il bonus ristrutturazioni se acquisto due immobili?

Ho comprato due distinti appartamenti, ristrutturati dall’impresa costruttrice, che durante l’iter di acquisto sono stati accatastati come unica unità abitativa. 

Come calcolo il bonus ristrutturazioni?  

Per le spese di acquisto relative ad immobili ad uso abitativo che facciano parte di edifici interamente ristrutturati che siano state sostenute tra il 26 giugno 2012 ed il 31 dicembre 2019 è prevista una detrazione pari al 50% su un importo forfettario determinato nel 25% del prezzo di vendita dell’abitazione (risultante dall’atto di acquisto) entro il limite massimo detraibile di euro 96.000.

La guida “Ristrutturazioni edilizie: le agevolazioni fiscali” dell’Agenzia delle Entrate (aggiornata al luglio 2019) e la circolare 3/E del 2 marzo 2016 della stessa Agenzia delle Entrate chiaramente stabiliscono che:

  • per immobile si intende la singola unità immobiliare accatastata;
  • il limite di spesa detraibile (cioè di 96.000,00 euro) si applica per ogni singola unità immobiliare acquistata (circolare 3/E del 2 marzo 2016 punto 1.4);
  • le modalità di calcolo della detrazione sono le seguenti: supponendo una spesa di euro 200.000 sostenuta nel 2019 e riferita ad un appartamento accatastato come singola unità abitativa, il costo forfettario di ristrutturazione sarà pari ad euro 50.000 (cioè il 25% di euro 200.000) e la detrazione ammissibile sarà pari al 50% di euro 50.000 e cioè ad euro 25.000;
  • fra i documenti da conservare ai fini di eventuale accertamento fiscale vi è l’atto di acquisto o il contratto preliminare registrato: questo vuol dire che per stabilire se il calcolo della detrazione deve riferirsi ad una o a due unità abitative, quello che conta è se, al momento della stipula del contratto definitivo o al momento della firma del contratto preliminare registrato, esisteva una sola unità immobiliare accatastata come tale o esistevano due distinte unità abitative.

Pertanto, in base agli elementi forniti, possiamo dire che:

  • se al momento della stipula del contratto definitivo o al momento della firma del contratto preliminare registrato esisteva un’unità immobiliare accatastata singolarmente, il calcolo della detrazione (già effettuato poco sopra) è il seguente: supponendo una spesa di euro 200.000 sostenuta nel 2019 e riferita ad un appartamento accatastato come singola unità abitativa, il costo forfettario di ristrutturazione sarà pari ad euro 50.000 (cioè il 25% di euro 200.000) e la detrazione ammissibile sarà pari al 50% di euro 50.000 e cioè ad euro 25.000;
  • se invece al momento della stipula del contratto definitivo o al momento della firma del contratto preliminare registrato vi erano ancora due unità immobiliari distintamente accatastate, il calcolo della detrazione andrà riferito in modo separato alle due unità con il limite di spesa detraibile (96.000 euro) da calcolare e da riferire a ciascuna delle due unità (cioè 96.000 euro per la prima unità abitativa e 96.000 euro anche per la seconda unità abitativa).

Articolo tratta da una consulenza dell’avv. Angelo Forte



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