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Si può ricomprare la casa venduta?

31 Luglio 2019
Si può ricomprare la casa venduta?

Vendita con patto di riscatto: come funziona. Come riottenere la proprietà venduta.

Immagina di voler vendere la tua casa per ottenere la liquidità necessaria per affrontare alcune spese urgenti. Tuttavia, vorresti riservarti la possibilità di riacquistare l’immobile entro un certo periodo di tempo, se le cose magari dovessero volgere al meglio. Oppure immagina di non voler apparire proprietario di un terreno o di un appartamento per un certo periodo, in attesa di “ripulire” la tua posizione da una serie di debiti che minacciano di sfociare in altrettanti pignoramenti. Lo puoi fare? Si può ricomprare la casa venduta?

Hai saputo che la donazione della casa è un atto facilmente revocabile: al creditore infatti basta solo dimostrare l’insufficienza del tuo patrimonio residuo a garantire il debito contratto (in buona sostanza, se non hai altri beni facilmente pignorabili, la vendita può essere resa inefficace). Invece impugnare una vendita, specie se eseguita nei confronti di un estraneo, è molto più difficile, ma presenta comunque il rischio che l’acquirente si tenga il bene senza poi restituirtelo.

Queste considerazioni ti portano a voler concludere un patto con il compratore per obbligarlo, su tua richiesta, a rivenderti ciò che ha ricevuto. Cosa prevede a riguardo la legge? Ecco alcuni chiarimenti che fanno al caso tuo.

Il patto di riscatto: cos’è?

La buona notizia è che si può ricomprare la casa venduta. La brutta notizia è che, a tal fine, devi pensarci molto tempo prima. Devi cioè prevedere un’apposita clausola nell’atto di vendita. Beninteso: anche senza tale previsione, nulla vieta alle parti di raggiungere un accordo successivo alla vendita che preveda il riacquisto del bene da parte dell’originario titolare. Ma in assenza di ciò, il venditore dovrà garantirsi in anticipo attraverso ciò che tecnicamente viene detto patto di riscatto. In base al Codice civile, il «patto di riscatto» non è altro che una clausola inserita nel contratto di compravendita, con cui il venditore si riserva il diritto di riottenere la proprietà del bene venduto restituendo il prezzo e le spese sostenute per l’atto.

Dunque, in caso di compravendita con patto di riscatto, la proprietà si trasferisce immediatamente al compratore, ma tali effetti possono essere eliminati da una semplice dichiarazione del venditore finalizzata a riscattare la cosa venduta.

Come funziona il patto di riscatto?

Il patto di riscatto, inserito nel contratto di compravendita, accorda al venditore un diritto al cui esercizio l’acquirente non può più opporsi. Quest’ultimo infatti dovrà sottostare alla volontà del venditore di riottenere la proprietà dell’immobile (o qualsiasi altro bene, anche mobile) compravenduto. Tutto quindi si risolve in una dichiarazione del venditore indirizzata all’acquirente: da quel momento scatta, da un lato, il dovere del venditore di rimborsare all’acquirente il prezzo corrisposto e le spese sostenute; e, dall’altro lato, il dovere per l’acquirente di restituire il bene e la disponibilità materiale dello stesso.

Entro quanto tempo deve essere esercitato il patto di riscatto?

Le parti devono indicare, nel patto di riscatto, entro quanto tempo tale diritto deve essere esercitato. Si tratta di un termine perentorio: non si può quindi accordare al venditore il diritto di esercitare la retrovendita in qualsiasi momento, anche a distanza di molti anni. Al contrario, il Codice civile stabilisce che il termine per il riscatto non può essere superiore a:

  • due anni nella vendita di beni mobili;
  • cinque nella vendita di beni immobili.

Se le parti stabiliscono un termine maggiore, esso si riduce a quello legale.

Cosa deve pagare il venditore per riottenere la proprietà della casa venduta?

Con il patto di riscatto il venditore che voglia riottenere la proprietà del bene ceduto deve restituire all’acquirente tutto il prezzo da questi inizialmente versato e, in più, le spese e ogni altro pagamento legittimamente fatto per la vendita (ad esempio le imposte, le spese notarili, ecc.), le spese per le riparazioni necessarie e, nei limiti dell’aumento, quelle che hanno aumentato il valore del bene. Quindi, se nel frattempo l’immobile ha acquistato valore, il venditore dovrà rimborsare all’acquirente non solo il prezzo ma anche la differenza di valore.

Si può cedere il diritto di riscatto?

Il venditore non può vendere a terzi il suo diritto di riscattare il bene (salvo vi sia il consenso dell’acquirente). Pertanto il riscatto può essere esercitato solo dall’iniziale venditore e non da altre persone neanche se da quest’ultimo autorizzate.

A che serve il patto di riscatto?

Il patto di riscatto non deve per forza avere delle finalità simulatorie e illecite.

Luca ha molti debiti e una casa di proprietà. Non vuole donarla al fratello perché sa che la donazione sarebbe facilmente attaccabile dai creditori. Così chiama un amico e gli propone la vendita della casa, ma si riserva il diritto di riscattarla entro 2 anni, cosa che eventualmente farà se i creditori si dimenticheranno di lui. L’atto concluso da Luca è una simulazione che può essere oggetto di contestazione da parte dei creditori in qualsiasi momento. Si tratta infatti di una vendita fittizia volta a simulare un effetto – il passaggio di proprietà – che in realtà non è voluto e non avviene concretamente.

Il patto di riscatto è generalmente utilizzato da chi necessita di denaro liquido in tempi brevi, ma spera di poter riottenere la proprietà della cosa previa restituzione del prezzo e pagamento di rimborsi stabiliti dalla legge.

Roberto deve affrontare un intervento molto delicato dal quale dipende la sua vita. Ha bisogno di molti soldi per cui decide di vendere l’unica casa che ha. Sa però che, se l’operazione dovesse andare bene, per lui si aprirebbe una speranza di vita più prolungata. Così potrebbe voler riottenere indietro il suo appartamento. Riesce così a trovare una persona interessata all’acquisto che gli versa subito il prezzo con cui sostenere le spese mediche. Ma si riserva il diritto, se tutto andrà bene, di riacquistare la sua casa, magari chiedendo un mutuo alla banca.

Un ulteriore utilizzo, ma illecito, del patto di riscatto è quando questo serve come garanzia di un prestito.

Romeo ha bisogno di un prestito. Luca, uno strozzino del quartiere, è disposto a darglielo ma, in cambio, vuole delle solide garanzie. Romeo gli offre l’ipoteca sulla sua casa, ma Luca vuole di più: vuole il trasferimento della proprietà. L’ipoteca infatti gli imporrebbe di attivare un pignoramento e il recupero del credito resterebbe subordinato all’aggiudicazione all’asta. Troppo rischioso. Così Luca e Romeo fingono una vendita della casa. Luca versa il prezzo di acquisto che, in realtà, è il capitale richiesto in prestito da Romeo. Dall’altro lato Romeo si impegna a restituire il capitale con gli interessi (ossia il prezzo di vendita e le spese) entro massimo due anni in cambio della restituzione della casa.

Un accordo di questo tipo è illecito perché in frode alla legge. Difatti, secondo la Cassazione [1], si considera stipulata a scopo di garanzia, e quindi nulla, la vendita con patto di riscatto nell’ambito della quale il versamento del denaro da parte del compratore non costituisce pagamento del prezzo ma esecuzione di un mutuo ed il trasferimento del bene serva solo per costituire una posizione di garanzia provvisoria da far valere a seconda che il debitore adempia o no l’obbligo di restituire le somme ricevute.


note

[1] Cass. 11 luglio 2019 n. 18860, Cass. 3 giugno 2019 n. 15112, Cass. 21 gennaio 2016 n. 1075, Cass. 7 settembre 2009 n. 19288


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