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Danno da ritardata consegna immobile in affitto

31 Luglio 2019
Danno da ritardata consegna immobile in affitto

Locazione e risarcimento da mancata restituzione della casa: a quanto ammonta l’indennizzo che l’inquilino deve corrispondere al locatore?

Hai dato in affitto una casa di tua proprietà. Alla scadenza del contratto, l’inquilino doveva lasciare l’appartamento libero da ogni oggetto, mobili e arredo. Invece ti ha chiesto qualche settimana in più, non avendo ancora ultimato la ristrutturazione di un altro immobile nel quale andrà a vivere. Gli hai concesso questa possibilità, consapevole dei tempi che altrimenti sarebbero necessari per uno sfratto. D’altronde è sempre meglio un accordo che non una controversia legale. Senonché neanche alla scadenza di tale ulteriore periodo, l’affittuario se n’è andato. La giustificazione è sempre la stessa: la casa nuova non è pronta. Inizi a sospettare che non ti stia dicendo la verità. Così, per dissuaderlo da ulteriori ritardi, hai deciso di chiedergli il pagamento dell’affitto per tutti questi giorni. Quanto puoi pretendere? Vale sempre il canone concordato con l’iniziale contratto oppure puoi esigere un compenso maggiore a titolo di risarcimento?

I tuoi problemi sono stati affrontati e risolti dalla Cassazione a più riprese. La Corte ha spiegato quali sono i termini e le condizioni per ottenere il danno da ritardata consegna dell’immobile in affitto. Ecco le istruzioni che, nel caso di specie, ti serviranno per risolvere il tuo problema.

Mancata restituzione casa in affitto: che fare?

Il locatore che non ottiene la riconsegna dell’immobile alla scadenza può chiaramente ricorrere al tribunale per ottenere uno sfratto per finita locazione. I tempi però non sono così immediati. C’è innanzitutto bisogno di un avvocato che rediga un ricorso. Il ricorso va depositato in tribunale. A questo punto bisogna attendere che il giudice fissi un’udienza (che, di solito, non è mai prima di due mesi). All’udienza, sempre ammesso che l’affittuario non faccia opposizione, viene emessa un’ordinanza di sfratto. Questa va poi notificata nella speranza che venga rispettata spontaneamente. Se così non dovesse essere bisognerà ricorrere all’ufficiale giudiziario e al procedimento coattivo di sfratto. Anche questo richiederà diversi mesi. In alcuni casi è stato segnalato un ritardo di oltre un anno.

Nulla toglie che, nelle more del procedimento, locatore e conduttore trovino un accordo per una prosecuzione momentanea dell’affitto in attesa che quest’ultimo possa trovare una diversa collocazione. Accordi di questo tipo non sono soggetti al rispetto dei termini fissati dalla legge per il contratto di locazione. In buona sostanza, una volta scaduto il contratto perché è stata data la disdetta con i sei mesi di anticipo, il fatto di tollerare la presenza dell’inquilino nell’appartamento non comporta un automatico rinnovo del contratto stesso.

Ritardo nella restituzione casa in affitto: compensazione della cauzione

Di solito, nel contratto di affitto, viene previsto il pagamento di un deposito cauzionale o cauzione, da molti impropriamente detta anche caparra. Questa somma serve a compensare il locatore da eventuali morosità. Può essere trattenuta anche a titolo di ristoro per eventuali danni procurati all’immobile, ma solo se c’è il consenso di entrambe le parti. In caso invece di conflitto sulla quantificazione delle spese necessarie al ripristino dell’immobile, il locatore può incassare la cauzione solo se, contemporaneamente, instaura una causa contro l’affittuario: deve essere infatti il giudice a quantificare l’esatto ammontare dei danni, non potendolo fare unilateralmente il padrone di casa.

Ad ogni modo è bene ricordare che la cauzione genera sempre interessi, anche se il contratto di locazione lo esclude. E se il locatore non ha versato, alla fine di ogni anno, tali interessi al conduttore, glieli dovrà restituire alla scadenza del contratto. Dunque, tali interessi possono costituire un’ulteriore somma da compensare con eventuali morosità.

Danno da ritardato rilascio dell’immobile in affitto: cosa prevede la legge?

In caso di ritardo nella restituzione, il conduttore rimasto dentro l’appartamento con il consenso del proprietario deve pagare quella che viene tecnicamente chiamata indennità di occupazione e che corrisponde al canone rapportato a quello pagato in vigenza del contratto. Tale obbligo sussiste fino al giorno della riconsegna. Non è quindi possibile ritenere che la disponibilità offerta dal locatore alla riconsegna posticipata dell’immobile sia a titolo gratuito, come gesto di mera cortesia. Se non c’è un esplicito patto scritto, la ritardata consegna della casa in affitto va remunerata.

Il danno consiste nella perdita del lucro che subisce il locatore nel non poter affittare l’immobile ad altre persone. Si tratta di un danno automatico, insito nel fatto stesso del ritardo: non è quindi necessario dimostrare la perdita di chance commerciali.

In ogni caso il pagamento dell’indennità di occupazione non esclude il diritto del locatore di chiedere un importo superiore a titolo di risarcimento del danno se riesce a provare di aver subito un danno maggiore, dimostrando cioè che la ritardata restituzione ha pregiudicato la possibilità di locare a terzi ad un canone superiore: la prova della sussistenza e dell’ammontare del danno deve essere fornita dal locatore anche per presunzioni [1].

Marco ha una casa che ha dato in affitto a Saverio per un canone molto più basso di quello di mercato. L’accordo è il frutto di una lunga trattativa che ha portato l’inquilino a strappare un prezzo di favore per via delle sue condizioni economiche. Alla scadenza del contratto, Marco trova un nuovo inquilino disposto a pagare il “canone pieno”. Ma Saverio ritarda ad andarsene. Per tutto il periodo di ritardo, Marco può esigere da Saverio il canone rapportato al prezzo che sarebbe riuscito a ottenere dal nuovo inquilino dando però dimostrazione della trattativa e della disponibilità di quest’ultimo a corrispondere un prezzo maggiorato.

Dunque, il locatore che vuol richiedere, oltre all’indennità di occupazione, anche l’ulteriore risarcimento del danno deve dimostrare che, a causa del ritardo nella restituzione della casa, il suo patrimonio ha subito una diminuzione, ravvisabile ad esempio nella circostanza di non aver potuto locare o vendere il bene immobile a condizioni più vantaggiose [2].

Il locatore ha diritto a chiedere il risarcimento del maggior danno anche se l’affittuario è comproprietario dell’immobile [3].

Angelo ed Eva sono proprietari di una casa che hanno ereditato dalla zia. Alla morte della zia, Angelo va ad abitare nell’appartamento pagando ad Eva un corrispettivo a titolo di canone di locazione, al 50% del prezzo di mercato (attesa la contitolarità dell’immobile). Senonché, alla scadenza del contratto, Angelo continua a restare dentro la casa. Egli dovrà allora pagare ad Eva il canone di locazione e il maggior danno da questa subito per non aver riaffittato l’immobile a terzi.

Il maggior danno può anche essere predeterminato con apposita clausola penale inserita nel contratto.


Se l’inquilino ritarda la consegna della casa in affitto deve pagare il risarcimento del danno al locatore, in via forfettaria, in una somma pari ai canoni dovuti per il periodo di mancata disponibilità del bene che si deve restituire. Il locatore può dimostrare di aver subito un ulteriore danno e pretendere una somma maggiore. La prova di tale danno può consistere nel non aver potuto dare in locazione il bene per un canone più alto oppure nella perdita di occasioni di vendita a un prezzo vantaggioso o nella perdita di altre analoghe situazioni vantaggiose.

note

[1] Cass. 11 luglio 2014 n. 15899, Cass. 26 ottobre 2012 n. 18499, Cass. 13 giugno 2006 n. 13653, Cass. 29 novembre 2000 n. 15301, App. Roma 18 settembre 2007, App. Roma 9 maggio 2007.

[2] Cass. 16 luglio 2019 n. 18946, Cass. 5 aprile 2016 n. 6545, Cass. 14 giugno 2011 n. 12962, Cass. 12 gennaio 2011 n. 552, Cass. 1° luglio 2002 n. 9545.

[3] Cass. 3 settembre 2007 n. 18524


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