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Che valore ha il verbale di condominio

31 Luglio 2019
Che valore ha il verbale di condominio

Assemblea condominiale: il verbale con la trascrizione dei fatti avvenuti durante la riunione di condominio è un atto pubblico o una scrittura privata? Fa prova legale?

Il condominio è il miglior luogo per litigare. Basta una leggera tensione per suscitare un terremoto. L’epicentro viene registrato, il più delle volte, nei luoghi dove si tengono le riunioni. È lì che i frapposti lembi di terra, venendo in contatto, generano i maggiori danni alle abitazioni. Facile, in questi contesti, lasciarsi andare ad espressioni forti o a dichiarazioni che potrebbero pregiudicare l’esercizio di un proprio diritto.

L’amministratore di condominio, in questo, non rivestendo il ruolo di paciere, non può che limitarsi a far verbalizzare, al presidente di turno della riunione, tutto ciò che succede e che viene detto. Ma che valore hanno tali trascrizioni? Il verbale dell’assemblea di condominio può costituire una prova in un eventuale giudizio di risarcimento dei danni, di impugnazione della delibera o di diffamazione? Che succede se le dichiarazioni rilasciate da uno dei condomini non dovessero essere trascritte? A spiegare che valore ha il verbale di condominio è stata la Cassazione [1] e, più di recente, il tribunale di Catania [2]. Di tanto parleremo qui di seguito.

Il verbale dell’assemblea di condominio è un atto pubblico?

Il verbale della riunione condominiale non è un atto pubblico. Al contrario si tratta di una scrittura privata. La differenza è sostanziale perché, se per contestare la veridicità di un atto pubblico è necessario intentare un apposito giudizio civile (la cosiddetta querela di falso), questo non succede con tutti gli altri documenti, per i quali basta una prova qualsiasi. Di tanto abbiamo già parlato nell’articolo Verbale assemblea condominiale: è atto pubblico?.

Del resto, né l’amministratore di condominio, né il presidente dell’assemblea, né il relativo segretario rivestono il ruolo di pubblici ufficiali, non avendo quindi il potere di attestare la veridicità dei documenti da questi redatti. La firma di questi ultimi sul verbale di assemblea attesta solo la provenienza delle loro stesse dichiarazioni ma non si estende anche ai fatti descritti che ben potrebbero essere differenti da come effettivamente svoltisi. Insomma, scrivere falsamente nel verbale di condominio che un condomino avrebbe detto una determinata frase o non riportare che un altro avrebbe dichiarato determinate affermazioni non può cambiare la realtà dei fatti. Realtà che, pertanto, può sempre essere dimostrata in modo diverso.

Che valore ha il verbale di assemblea condominiale 

Come giustamente affermato dalla Suprema Corte e dal tribunale di Catania con parole più tecniche: «il verbale di un’assemblea condominiale ha natura di scrittura privata; sicché il valore di prova legale del verbale di assemblea condominiale, munito di sottoscrizione del presidente e del segretario, è limitato alla provenienza delle dichiarazioni dai sottoscrittori e non si estende al contenuto della scrittura, e, per impugnare la veridicità di quanto risulta dal verbale, non occorre che sia proposta querela di falso, potendosi, invece, far ricorso ad ogni mezzo di prova [2]».

Si tratta di una dichiarazione in cui viene riprodotto quanto accaduto durante la riunione. Tale testo offre solo una “presunzione” di quanto verificatosi nel corso dell’adunanza ma ogni condomino è libero di fornire la prova contraria in merito ad ogni aspetto.

Nel corso della riunione di condominio Roberto vuol far mettere a verbale che, nel proprio appartamento, sono presenti infiltrazioni di acqua già da un mese e che, pertanto, ha dovuto chiamare un idraulico per far riparare una conduttura condominiale. I condomini non vogliono che tale dichiarazione risulti nel verbale non essendovi alcuna prova di ciò. Nonostante la loro opposizione, il presidente dell’assemblea verbalizza le parole di Roberto. Le quali, però, non perché trascritte nel verbale assumono valore di prova inconfutabile. In una eventuale causa di risarcimento del danno contro il condominio, Roberto non sarà esonerato dal dimostrare i fatti e il proprio diritto.

Durante l’assemblea, Marco inveisce contro l’amministratore dandogli del bugiardo e del maleducato. L’amministratore fa scrivere testualmente, al presidente dell’assemblea, le seguenti parole: «Il sig. Marco offende pubblicamente l’amministratore con epiteti oltraggiosi. L’amministratore si riserva di sporgere querela». In realtà, non perché tali dichiarazioni vengono inserite nel verbale l’amministratore può ritenersi esonerato dal dimostrare i fatti. Il verbale dunque non prova il suo diritto se vi è una esplicita contestazione da parte di Marco.

Ilenia fa scrivere, nel verbale di condominio, di aver trovato già diverse volte il proprio posto auto occupato dal condomino del primo piano nei confronti del quale chiede l’applicazione di una severa sanzione. In verità il fatto è avvenuto una sola volta e Ilenia ha mentito. Ilenia non può essere incriminata per falso in atto pubblico.

Che succede se il verbale di assemblea condominiale dichiara il falso?

Sappiamo che tutto – o meglio, quasi tutto – ciò che un poliziotto scrive sul proprio verbale acquista una “fede privilegiata” e diventa prova dello stesso fatto. Egli è un pubblico ufficiale e, come tale, ha il potere di garantire la certezza ai fatti da questi riportati sulla contravvenzione. In pratica, quel che trascrive diventa vero. Ebbene, la stessa cosa non succede con il verbale della riunione di condominio. Ogni condomino infatti può liberamente contestarne la veridicità dimostrando che i fatti si sono verificati in modo differente o che non sono stati trascritti elementi essenziali.

Secondo la Cassazione [3], poiché il verbale di un’assemblea condominiale ha natura di scrittura privata, l’eventuale bugia in essa contenuta non integra alcun delitto di falso in atti pubblici.

Nel verbale di assemblea viene verbalizzata la presenza di uno dei condomini il quale però si limita a rispondere solo al momento dell’appello per poi uscire dando indicazioni al presidente circa le proprie intenzioni di voto. Intenzioni che vengono riportate in verbale come se questi fosse effettivamente presente. In tal caso, tutti gli altri partecipanti potranno impugnare la decisione dimostrando l’effettiva assenza del condomino in questione, determinante ai fini del quorum.

Che valore hanno le accuse e le dichiarazioni contenute nel verbale di assemblea condominiale?

Alla luce di quanto abbiamo appena detto, dunque, possiamo dire che il verbale di assemblea fa prova solo nei confronti di chi lo ha firmato e non verso tutti gli altri.

Mariano e Camillo litigano nel corso di una riunione di condominio. Il primo afferma di aver visto il secondo violare più volte il regolamento, usare l’ascensore come montacarichi, buttare carte sporche a terra, parcheggiare l’auto di traverso in modo da impedire agli altri di parcheggiare. Esige pertanto che le sue dichiarazioni vengano messe a verbale. Camillo invece contesta fermamente tali affermazioni, frutto di mere bugie e illazioni; pertanto si oppone alla loro trascrizione nel verbale. Dalla discussione volano una serie di reciproche offese che i due vorrebbero fossero verbalizzate. Invece il presidente dell’assemblea si limita a trascrivere una sintesi dei fatti. Ciò non piace a nessuno dei due condomini, preoccupati che una trascrizione del genere possa pregiudicare il loro diritto a utilizzare il verbale in un successivo momento, per un eventuale processo. In verità, i timori di Mariano e Camillo sono infondati, potendo questi dimostrare la realtà dei fatti in qualsiasi momento, a prescindere da quanto riportato nel verbale di assemblea.

Se anche il verbale riporta determinati fatti o dichiarazioni, non per questo essi diventano “reali” (come succede invece in una contravvenzione stradale). Tutto ciò che viene narrato e descritto nel verbale non è per ciò solo già dimostrato. La prova è tutta un’altra cosa e non si raggiunge con un semplice verbale. Per cui, se anche il presidente riporta determinate circostanze nel verbale queste non si considerano provate. Se, al contrario, il presidente non trascrive determinate dichiarazioni o circostanze, nulla toglie che queste possano essere dimostrare in un successivo momento.

Come contestare il verbale dell’assemblea di condominio?

Per contestare il verbale di condominio sarà innanzitutto bene non firmarlo. Chi lo firma, infatti, ne conferma la veridicità. In secondo luogo sarà opportuno dichiarare la propria opposizione alla veridicità dello stesso e, se possibile, farla mettere a verbale. Anche se il presidente dell’assemblea non dovesse verbalizzare tale affermazione non sarebbe un problema. Difatti, non essendo il verbale una prova, lo si può contestare in qualsiasi momento, anche in una successiva causa. Chi contesta il verbale, però, deve sempre fornire la prova della falsità dello stesso e di come sono andati realmente i fatti.


note

[1] Cass. sent. n. 11375/2017, Cass. sent. n. 747 del 15.03.1973, Cass. sent. n. 23903/2013.

[2] Trib. Catania sent. del 22.02.2018.

[3] Cass. pen. Sez. 5, Sentenza n. 1274 del 20/11/1986

[3] Cass. sent. n. 1274/1986 del 20.11.1986.


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